當然杭州的整體實力距離廣州還有不小距離，但在很多單項指標上，杭州已經超越了廣州，經常與京滬深齊名。
比如在世界500強企業數量、獨角獸企業數量與平均薪酬等方面。
過去幾年，成都名聲在外，但杭州的發展速度有目共睹，它是最有希望入列一線的城市。
也正因此，杭州的樓市炒作風氣在二線城市中也最強。坊間對炒房之城有一個排名，炒房第一城深圳，炒房第二城杭州，炒房第三城合肥。
杭州能夠成為炒房第二城，有三方面的因素：
第一，經濟強勁，不斷向好。
第二，產業豐富多樣，能夠提供多樣化的就業機會。
第三，人口增量始終位居前列。哪怕是在去年中心城市人口增量整體換擋降速的背景下，杭州也新增了23.9萬人，位居全國第三。
所以，在上一輪調控中，杭州又幾乎是二線城市中最嚴厲的調控，依舊能夠穿越週期，房價矢志不渝地在上漲。
杭州目前均價4.4萬元/平方米，在內地城市中位列第6，僅次於北京、深圳、上海、廈門、廣州。
然而，自去年樓市轉向以來，強悍如深圳、廣州也在降價賣房，北京、上海進入了橫盤階段，至於廈門、蘇州、南京、合肥這些昔日的樓市四小龍，也都偃旗息鼓，進入了量價齊跌狀態。
炒房氛圍最濃，泡沫在二線城市中較大的杭州，如何？
02 | 量價齊跌進行時
成交量方面，購買力下降的大環境如此，杭州也未能免俗，今年以來，成交量也是一路下跌。
據克而瑞監測數據，杭州8月新建商品住宅成交面積94萬平方米，環比、同比分別下降5%、57%；1至8月新建商品住宅成交面積636萬平方米，同比降幅為62%。
據中指院監測數據，杭州8月二手房成交套數僅3759套，環比下降8.3%。杭州透明售房網數據則顯示，今年8月杭州市區二手房網籤量同比、環比均下降5%。
此外，杭州上半年因為參與人數不足，出現了近30個流搖新盤。
房價方面，卻撲朔迷離。
國家統計局披露的數據，新房環比與同比都在上漲。二手房7月份環比微跌，但同比仍是上漲。也即，按照國家統計局披露的結果，杭州的新房與二手房價格較年初都是上漲的。
然而，機構披露的數據，卻在下跌，特別是泡沫最大的學區房。
前不久本號專門寫過杭州的學區房下跌情況。具體為：杭州頂豪學區房文鼎苑兩套面積88㎡的房源，以單價僅約6.8萬元成交。相比於最高點時的12.7萬元/平方米，近乎腰斬。
同時，根據浙江日報披露的數據：
學軍小學本部學區房（降幅18.01%）、學軍小學紫金港校區學區房（降幅17.67%）、天長小學本部學區房（降幅17.11%）、保俶塔實驗學校本部學區房（降幅16.46%）、安吉路小學實驗學校本部學區房（降幅15.2%）。
名校小區房價格都在大跌。普通住宅小區的價格，下跌也不在少數。
貝殼研究院披露的最近一週下跌二手房房源數量為6155套，餘杭區超過千套，拱墅區、上城區和臨安區降價房源都在800套以上。
杭州房價下跌訴求的另一個佐證是二手房掛牌量，目前根據透明網披露的數據顯示，杭州二手房掛牌量高達18.6萬套，位居全國第三，僅次於重慶和武漢。
從3月份至9月份，中間經歷了限售放鬆，杭州二手房掛牌量半年增加了1.55萬套。
這意味著，很多炒房客在行情轉冷背景下扛不住，尋求落袋為安、套現離場。
然而，在購買力下降、成交量跳水的背景下，想要功成身退，只能割肉降價才能快速實現。
以才有6155套降價房源。那麼為何國家統計局披露的數據，杭州的房價仍在上漲？
這裡其實和之前分析全國房價從4月份築底後持續詭異上漲是一個邏輯。表面上看全國大多數城市房價都在下跌，但全國均價卻在7月份再次衝破了萬元。
邏輯在於，全球通脹高企的大背景下，富人強烈的保資產訴求爆棚，拉動了豪宅的獨立行情，拉高了均價。
過去大半年，普通住宅成交量都在縮水，但豪宅卻走出了獨立行情。
比如上海，7月份上海的新房豪宅成交量2591套，較6月上漲3.72%，較去年同期上漲185.35%；且豪宅項目成交佔7月整體成交量的22.61%。
廣州方面，豪宅成交了1265套，創下歷史新紀錄，僅6個月的時間，就能賣出以往一整年的量。
上半年，深圳豪宅成交3094套、面積約42萬平方米，成交量處於近幾年高位。
2022年上半年北京豪宅成交量逆勢增長！北京單價10萬以上的豪宅成交量高達1326套，同比上升49%，成交套數佔比攀升至7%。
杭州方面，上半年千萬級豪宅成交量為1988套，而供應量為1688套，供求比為0.85，呈現供不應求的局面。
豪宅行情風景這邊獨好的背景下，價格也在拉昇。根據克而瑞披露的數據顯示，今年上半年，千萬豪宅的網籤均價已經達到78492元/㎡，比去年上漲11%，與2020年對比一平漲了1萬。
也正因此，豪宅憑藉一己之力，將全國房價再次拉入了萬元時代。才有了杭州普通住宅價格下跌，整體均價上漲的局面。
03 | 杭州如何買
儘管杭州的房價泡沫比較大，但因為人口增量一直不錯，而且杭州又有經濟、產業和收入作為支撐，因此，杭州房價雖然也在調整當中，但調整的幅度不會太大。
而且，從人口密度和去化週期來看，杭州房價調整的壓力主要集中在外圍縣市。從目前的購買力和行情來看，如果不是特別著急，當下所有城市都可以慢慢挑選。
如果著急，在杭州該怎麼買？以各區人口密度和去化週期來看，當下杭州市中心上城區與拱墅區可以直接買入。
一方面，上城與拱墅人口密度最大，上城人口密度1.09萬人/平方公里，拱墅區0.96萬人/平方公里。
另一方面，杭州新房限價，與周邊二手房價格倒掛嚴重，所以過去幾年杭州上演了幾十場萬人搶房畫面。
當下的上城區、拱墅區基本沒有新房項目可賣，一旦有，如果幸運能夠打新，還是值得買入的。
超過12個月警戒線的只有富陽、臨安、桐廬縣、淳安縣和建德市，短期內不建議買入。