最近，紐約商業房地產業就正在試圖推動一項提案，它們希望政府能夠透過審批並重新規劃商業區——允許開發商將曼哈頓近 100 萬平方米的辦公空間改造成住房。
在市中心工作，住在郊區，這是我們時常聽說的美國上班族的生活軌跡。但是受新冠疫情影響，許多上班族都開始在家遠端工作，也直接導致了美國城市市中心人流量減少，大量辦公室空置的現狀。
而這也讓人們開始思考，疫情以後這樣的生活是否會成為常態，並就此促使城市形態發生改變。
最近，紐約商業房地產業就正在試圖推動一項提案，它們希望政府能夠透過審批並重新規劃商業區——允許開發商將曼哈頓近 100 萬平方米的辦公空間改造成住房。
商業房產行業主要依靠房產銷售以及租金收入，疫情實際造成的損失已經遠遠超出了許多專家在疫情初期所作出的預測。
經營了 90 年的紐約羅斯福酒店，宣佈因為經營不善永久停業 圖片：視覺中國
根據商業團體"紐約市合作關係"（Partnership for New York City）的調查，截止 10 月底，紐約曼哈頓 100 萬上班族中，目前只有 10% 的人在辦公室裡工作。在紐約核心區域曼哈頓中城，有近 14% 的辦公空間處於空置狀態，這是 2009 年經濟危機以來空置率最高的時期。而位於中城的麥迪遜大道（Madison Avenue），原本是美國最繁華的商業路段，現在街邊店面有 1/3 是空的。
由於需求減少，今年整個曼哈頓的零售區域，租金比去年下降了近 13%。除此以外，按照紐約州副審計長拉胡爾·賈恩（Rahul Jain）提供的資料，截至 10 月，紐約商業地產銷售量已經暴跌了近 50%。
疲軟的商業地產市場將使“企業和經濟更難恢復正常"，迪那波里說。
商業房地產行業的危機起源於紐約州政府在 3 月頒佈的“居家令”（stay-at-home orders）。這一政策直接使得紐約核心區域上班族以及人流量迅速減少，出於安全考慮，人們減少了外出，上班族也更多開始居家遠端辦公。
商業房地產業危機也從那時起開始的租金糾紛中就初見端倪，許多商鋪在被迫停業後拒絕支付房租。在紐約黃金地段，開發商與零售商之間的矛盾更為尖銳，訴訟也開始大量出現，許多著名品牌商鋪都陷入了房租斷繳的糾紛之中。在糾紛中，開發商指責租戶利用疫情來拖欠他們本應承擔的房租。而租戶卻將房東描繪成貪婪的一方。
哥倫布圓環商店是一個能夠俯瞰到紐約中央公園的豪華商場，開發商在今年就指控了包括 Michael Kors 和 Hugo Boss 在內的一批高階品牌零售商漏繳了 700 多萬美元的租金和費用。在紐約第五大道，義大利著名品牌華倫天奴 (Valentino)還起訴了自己的房東——由於長時間無法正常營業，品牌方要求開發商免除他們每月近 160 萬美元的房租。
包括時代廣場廣場在內的紐約核心商圈，房租都下調了 13% 圖片：視覺中國
從經濟層面來看，造成紐約商業地產行業困境的根本原因在於原有的供需關係發生了改變。
紐約大學福爾曼（Furman）房地產和城市政策中心的高階政策研究員威利斯（Mark A. Willis）表示，在疫情之前，該市的就業增長速度超過了住房增長速度，導致需求遠遠超過供應，加劇了該市持續的住房短缺。“在我看來，促進建築物的再利用以適應經濟的變化，是一個非常明智的想法。”威利斯說。
跟據房地產經紀公司高緯環球（Cushman & Wakefield）的報告稱，紐約共有 1.4 億被認為品質一般或者是設立在老舊建築中的辦公空間，哪怕只是其中 10% 的辦公空間轉換為住宅，也能夠在紐約市區範圍內創造出 1.4 萬套公寓。對於紐約這個經常出現住房短缺的城市來說，是一個不小的數字。
參與了這項提案的紐約房地產管理委員會也認為，將辦公樓改造成住宅不僅會為房東提供經濟收入，同時也會使其他零售商受益，因為公寓住戶的存在會增大他們在夜間的客流量。他們在提案中還引用了紐約曼哈頓下城的成功經驗，經過幾十年的改造，下城已經從一個功能單一的辦公地區變成了一個充滿活力的住宅區。
但是這項提案也挑戰了紐約原有的，對於城市居住密度的規定。要想透過這項提案，必須要得到紐約市議會和紐約州議會的批准，並且得到市長和州長的支援。
並且，將辦公空間改造成公寓並非易事。在改造之前，開發商需要等待樓房完全空置，而這可能需要等待幾年的時間。
“市政廳一直在尋找合理、公平的方式來提供更多的住房，”市長辦公室發言人比爾·奈德哈特（Bill Neidhardt）說。
紐約曼哈頓 圖片；視覺中國
雖然現在紐約商業地產商受疫情影響開始嘗試尋求轉變，但是在未來上班族們坐班的傳統是否會終結，以及將辦公空間改造成公寓是否真的是一門好生意，目前還有待驗證。
在過去十年時間裡，在紐約部分地區以及美國其他城市，就已經出現了將商業地產向公寓化轉變的浪潮。許多商業建築都在“適應性再利用”專案中被改造成了公寓。在過去十年，紐約也成為了適應性再利用最成功的城市，十年時間共創造出了 18500 套公寓。
因此許多人都預測，紐約公寓數量最終會因為辦公文化轉變而增加的現象，至少在短期內不會出現。就像房產開發與設計公司 ASH NYC 的 CEO 阿里·赫克曼（Ari Heckman）此前接受採訪時說的那樣，“現在宣佈傳統辦公室的葬禮還為時過早。”
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