序：

最後，在徵得其個人意願後，我們整理了此篇房產最佳化案例，並用第一人稱的角度來描述整個過程。

正文：

2010年夏，我大學畢業後，和大多數同學們一樣，沒有返回家鄉，而是留在了那座所謂的一線城市。就像職場文章裡寫的那樣，我們那一批人在最開始的那幾年以為活在了這個城市的中心，努力打拼了一番又努力掙扎了一番。

但農村出來的我，在校期間就因為面對過多的優秀同學繼而產生了強烈的不自信，所以在大學未能嶄露頭角。進入到職場後，也一直籍籍無名，每天過著兩點一線的生活——工作在CBD，生活在城中村。

看似光鮮亮麗的工作機會，並未給我帶來早期的財富積累，除去日常開銷，並不能攢下什麼積蓄。

等到了2013年，我實在不甘心就這樣渾渾噩噩湮滅於這座大城市裡。於是抱著長痛不如短痛的想法，毅然決然地來到了成都，我們的省城。

我們生活的城市夜景（圖據嘉楠眼中的成都，下同）

一：入場 學費很低 質量不一

來到成都的時候，我兜裡比臉還乾淨，誰能想象，工作3年只存到了5萬塊錢。

有一天外出後坐同事車子回公司，路過二環高架，我問同事，這裡的房價五六千買得下來嗎？

同事笑了：這是二環，少說也要七八千了哈。

聽到這話，我感到說不出來的壓抑。

就在那個週末，我拖著女友闖進了一家售樓部，因為我每天上下班都會在“財富又一城”碩大的外立面廣告上看到他們的廣告：單價6000元/㎡，買進三環主城區。

售樓部的氛圍是美好的，售樓部的外面是殘酷的，當時我們並未下定決心，不僅僅是錢的事。

在外地搞地產多年的姐夫也被我強拉著去看房，他咋咋呼呼地要求銷售拿出來五證二書，銷售並不樂意最後還是給了。姐夫看了看也不屑，隨後他喊我加錢買中德英倫聯邦。

我加不出來錢，中德要8000元/㎡，而我的預算是6000元/㎡。

姐夫嘆了口氣。

我考慮到女友工作地點位於市中心，相對中德距離這比較近。最終我們橫向比較多個新盤後，以60萬出頭的總價，拿下一套小三居，這套房，位於城北動物園附近，樓盤叫做L小區。

簽訂合同的那天傍晚，銷售拿著印章一個勁地喊我們簽字按手印，翻書比翻臉還快，幾乎什麼都沒看清。

等畫押交完錢出門的時候，外面已經黑黢黢一片，那一天，是2015年春節前夕。

現在想來確實有些倉促，被銷售誘導逼單太快，完全忽視了其他利弊，這裡被埋了兩個坑，我們後面再說。

至於首付20萬是怎麼湊成的？我積蓄5萬，父母拿了5萬，然後找雙方很多親戚借了12萬。

後來的一切都順理成章，換工作，結婚，裝修，生子以及還債。

到了2017年初的時候，我們已經基本把親戚的欠債還清，並且因為投資和兼職，發了一筆小財。

如果你們還記得，那時候樓市多麼火爆，也就不會懷疑我為什麼會義無反顧地打算繼續投入到房產當中。

新房是火爆的，成都一貫如此，但是這畢竟是小財，加上我們對於月供壓力的無比恐慌，因此槓桿並未利用充分。

新房當時看中了南門以及東門的某幾個神盤，但是當時資訊極度不對稱，每個週末疲於奔命卻選不上合適的樓盤。

加上當時社會浮躁，銷售態度怠慢，個人意志不堅定，取捨不明不果斷，所以錯過了一次又一次機會。

命裡有時終須有，可能我們的生命裡是必然要嘗試一下二手房流程的吧。所以最後我們糊里糊塗地，轉戰二手房，當時還列了一個表格，分析二手房和同區域新房的剪刀差到底有多少，最後把房租算進去，發現並不是很大。

因此，當天第一次看房，當晚就簽訂了合同，這個樓盤叫做H小區。

那套房子，是個小套三+書房，掛牌81天，折算下來單價1.1萬/㎡。

好的是比較慶幸趕在了“4·13”限售政策之前打了網籤，壞的是這套是純粹圖增值投資，而此時H樓盤周邊交通環境較差。

其實後來是有些許後悔的，都已經是買第二套房子了，依然這麼浮躁。因為這套房子除了增值，自住不太現實，改善也談不上，更填不了第一套房的坑。

至此，我家有兩套房，一套L小區用於自住，地鐵口的位置，老婆上下班坐地鐵很方便，周邊新建了一所排名不錯的公立幼兒園，這套房是2019年年中下產權的。

另一套，H小區純粹用於投資，二手房交房就拿證，到2020年的時候，產證已經滿3年了。

我們的戶口在主城區，社保也繳納在主城區多年，除了高新南區，都有購房資格。

二：抉擇 提檔加速還是急流勇退

前面說到L小區有兩個坑，第一個在於位置處於城北，樓盤漲幅有限。

實際上到目前為止，我依然不覺得城北有什麼不好，真正住進來後才發現城北的城市面貌耳目一新，綜合配套應有盡有，產業人氣一個不少。這種實際感受，和網路上的黑子們各種精挑細選的破爛角度大相徑庭。但畢竟人心中的成見，就像一座大山, 任你怎麼努力，也休想搬動。

說到房價漲幅，確實不如南門，但也並非完全滯漲，依然趕上了這一波城市紅利。具體而言，當我L小區從6800元/㎡漲到後來的17000元/㎡，也不過翻了2.5倍，而同時期的中德英倫卻從當初的8000元/㎡一路高歌到目前的26000元/㎡，漲幅達到了3.25倍。

這意味著我因為當初資金的匱乏和認知的欠缺，導致了從漲幅到絕對值，都跑輸當初的備選項。

從這個角度客觀地說，是一大遺憾。

第二個坑就是，L小區對口學區很一般，談不上是優質學區房。

如果有滿意的學區，那一定是後來新建了一所還不錯的幼兒園，但大家都覬覦這所學校，所以第二年開始，就需要搖號了。

如果從小學開始談真正意義上的學區，那麼這套房子的學校在成都基本排不上名。

成都的教育壓力是非常大的，雖然拔尖的中小學每年升學榜單很耀眼，但是成都大部分的普通中學還是籍籍無名。

而就算大部分初中都處於籍籍無名的狀態，中考這門真正意義的獨門橋，還是淘汰了40%的人，並不能獲得的高中入學資格。

而初中能否成為前60%，又與小學的學習習慣，思維方式息息相關。所以我們夫妻認為孩子的學區房是必須納入考慮的重要議題。

前幾年買房因為無知，忽略了這一因素，而後就要用時間和金錢來填補這樣的失落。

買學區房，成為了我們的共識：畢竟不能讓孩子讀一所連我們當初在小縣城裡都不如的學校吧？

而H小區的第二套房，是純粹為了投資增值的，自住的話，一方面是過於剛需，地鐵、商業配套並不完善，另一方面則仍然存在沒有學區的問題上。

隨著對房產和教育理解的深入，就愈發產生了換房的想法，即便面臨我們父母住習慣了L小區不願意騰挪的阻撓，我們依然達成了最終的協議：換房！

時間來到2020年，換房何其容易？L小區目前自住，還沒滿二，H小區出租中，但是去年就滿二了。

方案一：賣掉L和H小區，然後彙總資金，買一套既有學區也能改善的房源，如有剩餘則留作備用。

方案二：賣掉H小區，然後當做首付，買一套改善型房源，但是不帶優質學區，我們依然住L小區。

方案三：賣掉H小區，然後買一套掛戶學區房，大概還有幾十萬結餘，到時候拿結餘款結清L小區房貸，從此家庭一身輕鬆。

方案四：賣掉L和H小區，然後彙總資金，先買一套改善型不帶學區的房源，再買一套掛戶的學區房。

方案五：賣掉L和H小區，然後彙總資金，重新買兩套方位較好，能夠兼顧自住、投資和教育的房源。

方案六：賣掉H小區，留存幾十萬給孩子讀私立學校，其餘剩餘資金，去遠郊做長期投資。

如果說對L小區有感情，那麼主要來說一方面確實方面我老婆上下班，另一方面老人家不喜歡搬家折騰，再一方面最重要的是，貪圖那所還不錯的幼兒園。

一個不錯的訊息是，2019年秋招的時候，有驚無險地搖號進入了這所幼兒園。那麼其他兩方面的問題，都只剩思想工作了。

方案一里的兼顧改善和學區的房源，不論是新房還是二手房都非常稀缺。基本很難找到，即便找到了也是價格高昂，容積率偏高。而且不符合分散打法——我老婆更希望房子多幾套，分化風險。

當然也有人認為兩套房子佔用兩個名額有點浪費，但是我們分析短期這十年，如果重倉1套的話，應該再無資金實力購買其他房源了。

方案二里的H小區出售後當做首付再上改善樓盤，在我們看來一方面是達到了改善需求，另一方面也增大了月供壓力（L小區房貸還未結清），再者最重要的是學區需求並未解決。

方案三里的賣掉H小區，然後花個小100萬買小戶型學區掛戶，然後剩餘的錢結清房貸，感覺L小區增值乏力，未來就像洩了氣的皮球，缺乏人生動力了。

方案四里的兩套都賣掉，一方面能維持現有的幼兒園教育，另一方面能夠達到改善需求和學區需求的同時滿足。

這裡的改善不僅僅是樓盤產品的改善，也是樓盤地段的改善，改善的這一套未來也是持續增值的主要引擎，而且掛戶學區的小戶型雖然談不上增值，但是保值應該是能滿足的。

方案五里的全部賣掉，然後重新買兩套兼顧多方面的樓盤，在我們看來，改善不徹底、學區也不徹底，四不像。而且換方位後預估是需要添錢的，添多少還不好預估，折騰一大圈又回到了原點，只能是中介和開發商賺走了積蓄。

方案六里的賣掉H小區，然後讓孩子讀私立。對於私立學校我們倒不會懷疑教學質量，只是覺得大幾十萬小百萬砸下去了，最後孩子是否能成材也不確定，但是房子肯定是沒用了。

另外即便能剩餘一些錢去遠郊買房子，那麼我們對於遠郊的房價增值保值能力也是抱有懷疑態度的，萬一多年以後成為老房子，砸在手裡，賣不出去，那就是竹籃打水一場空了。

因此，方案四，是我們綜合分析後的最優解。但也面臨了臨時住所的問題，但我們或許是上天眷顧的人吧，運氣一直很好，怎麼個好法，後面再說。

三、賣房 這輩子的運氣都用光了吧？

當我們確定做好一切思想準備，做好換房方案的時候，時間又拖沓到了2020年中。

6月13號，是個週末，我約好了樓下的鏈家小哥上門拍照，那天天氣不錯，加上燈光的照射，我們把家好好收拾整理一番後，倒也有點溫馨如初的樣子。

這套房子當時清水總價大概62萬左右，但畢竟是清水房，我老婆親力親為操持裝修事宜，最後大概16萬全部搞定。

說實話這套房子很一般，雖然朝中庭，但是客廳正對東北方向，日照不足，而且是低樓層，加之中庭以及對面主幹道的噪音，所以綜合條件並不是很好。

但開發商給我們贈送了客廳外面的露臺，這是其他樓層都沒有的，後來我們做了防水、貼磚安裝了護欄。加之生活陽臺也搭了起來，罈罈罐罐衣服晾曬或者雜物堆放是沒有任何問題的。

這些後續大概花銷了幾千元，但是帶來了六七平米的實得面積，也算是一大賣點。

戶型倒也中規中矩，緊湊型的套三單衛，總建築面積92平米，除了兒童房也就是次臥，偏小隻有9平米左右，其餘兩個臥室都有十多平米，放得下一米八的大床。

考慮到這套房子目前產權證還沒滿2年，因此我們嘗試著掛到了1.8萬，總價166萬。

果不其然，幾天過去了，一個帶看客戶都沒有。

鏈家小哥說要不降價試試，於是我們從166萬降到了164萬，隨後一週內又陸續降到了160萬。

依然沒有人來看房。

我承認有點心慌了，以前總覺得小區均價上漲心裡很踏實，但現在感到有價無市心裡很惶恐。

還好，端午節來了，這些購房者好像終於有了時間。

鏈家小哥陸陸續續帶了四五批人來看房，有的人看幾眼沒說話就扭頭走了。

也有的人詳細地這裡看看那裡敲敲，反反覆覆地開水龍頭測試熱水器，開燃氣灶測試能否點火，這些蜜汁操作也就算了，關鍵是一臉嫌棄的樣子，這裡覺得光線不足，那裡吐槽裝修不好。

我真的是黑著臉陪看完。

但給我印象深刻的是兩組客戶。

一組是一對小年輕夫婦，估計剛結婚沒多久，急於想買一套成都的房子，新房他們是看得上的買不起，買得起的看不上，只能轉投二手房。

工作都在市中心，加上父母的一些支援，已經看了很多盤了，轉悠到L小區，考慮到地鐵通達性，整體來說是符合他們預算和需求的。

年輕人其實也挺好說話的，沒有大的溝通障礙，帶他們在小區轉悠了半圈，幾乎就要拍板決定的時候，他說問問他同學。

他同學一聽是北門動物園附近，接連擺手說不要買。我也不想過多解釋什麼，畢竟之前在房間裡我就給他們把地理方位說得很清楚了。

於是乎他說需要“回去考慮考慮”，所以你們懂的，然後就不了了之。

其實這已經是他們小夫妻第二次上門看我這房了，契合度挺高，至今想來，確實有些遺憾。

現在很多外地來成都的購房者，很容易聽信網上的一些鄙視鏈段子來當做買房真經。

而一味地貪圖這種短平快的購房法則，忽視房產本身隨著城市板塊輪動的概念和節奏，在當下差距已經拉開後的“後房產時代”，很容易在時間上錯過，在空間上錯過。

我作為長期居住在動物園的人，這些年感受到了地鐵通達的便利性，商業氛圍、文娛活動的繁華度，板塊的土地和房產交易一直活躍在市場前列，整體而言是一個宜居的好地方。

買入動物園本身也沒有大錯，無非是漲多漲少的問題，到如今同樣的160萬到其他區域就需要折損面積，或者退讓環線，綜合下來未必會是更優解。

到我們發文的12月，我不知道這對小夫妻是否已經買到心儀的房子了，我也沒問鏈家小哥具體進展。但不論買沒買到，我們都祝福他早日安家成都吧。

而另一組客戶就可有意思了。

（未完待續，敬請期待下集）