有人認為是阿里對今年雙十一信心不足，希望通過房產拉高GMV，畢竟一套房子就上百萬，能賣一萬套就是100億交易額了。

也有人分析這是網際網路對實體行業的進一步滲透，繼網上買車後，下一步改造的就是房地產行業。

仔細看了下，沒傳說中的那麼勁爆，只是是雙十一阿里司法增加了法拍房房源。阿里拍賣2015年就已經上線，算不得新聞。

不過2017年京東涉足房產確實是當年的重磅新聞。當時東哥斥巨資挖來曾伏虎，與多家開發商及房產經紀公司達成合作，大有一統江湖之勢。

時過兩年，京東線上購房業務貌似已經停滯，連基礎的專案資訊都沒有更新。或許公司線上下默默的積蓄力量，這次雙十一就傳出京東也將參與房產促銷。

據悉，京東這次將在70城聯合超過200家開發商投放超過6000套特惠房源，最高優惠低至五折，預計讓利消費者超3億元。

我們不僅要問，這塊蛋糕到底有多大，為什麼這些電商大佬一直盯著？房地產有網際網路改造的潛力嗎？網際網路化之後，中介是不是要失業了？網際網路能拯救瀕臨生死線的中小房企嗎？

01

大行業，小營收

無論是資料上還是直觀感受，房地產都是最重要的行業之一。

2018年，餐飲行業總體規模4.2萬億人民幣，服裝行業3萬億人民幣，汽車行業總體規模1.3萬億人民幣。

同時，二手房交易額突破5萬億，新房交易額突破12萬億，如果計入裝修、租賃等相關行業，總體規模近20萬億人民幣。

房地產一項，佔據衣食住行四個核心需求的70%

作為世界第二大經濟體，中國2018年GDP總額90萬億元人民幣。即使二手房交易不計入，房地產行業也佔據GDP的13%以上。

這麼大一個行業，為什麼說是小營收？

眾所周知，中介是不參與二手房交易流程的，中介行業的總體收入只是2%的中介費。按照5萬億計算，約1000億元的規模。二手交易中中介滲透率約80%，即800億元總體規模。

雖然現在中介也參與新房分銷，但是整體份額不高，新房營銷中開發商仍然是主體地位。

新房引入分銷，是2010年電商興起之後的事情，在麗茲行開創了一二手聯動模式之後逐漸滲透至各個中介門店。即使到目前，開發商營銷也以傳統的媒體+地推方式為主。

由於開發商與中介分銷的合作隨機性很強，中介新房分銷總體收入無法準確核算。根據鏈家內部資料，2019年上半年，新房收入在二手房七分之一以下。按這個比例測算，新房分銷產生總營收在140億左右。

這個營收規模，與新房12萬億的交易中產生的2%-5%左右的營銷費用相比，不是一個大數字。

02

能給電商帶來多大驚喜？

根據前文資料，行業總體營收上限在1140億左右。目前中介在房產交易中滲透率80%左右，即營收在900億左右。對於電商來講，這是一個什麼概念？

2018年，阿里巴巴營收3768.44億元人民幣，京東營收4620億元人民幣（京東部分商品自營，GMV計入營收，故收入總額高於阿里）。相較之下，中介行業不是一塊特別大的蛋糕。

GMV方面，似乎帶來的增長更可觀一些。2018年阿里總GMV57270億元，京東近1.7萬億元，相較而言，5萬億的二手房交易額12萬億的新房交易額帶來的資料增長更讓人心動。

目前中介行業的表現也符合這個邏輯。鏈家2017年GMV就已經過萬億，按照2%佣金計算，營收僅200億左右。應該不是一個讓電商巨頭側目的一個數據，何況行業內也不會再出現一個鏈家。

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網際網路可以改造中介行業？

去年馬雲出訪以色列，在拜訪以色列總理內塔尼亞胡時被問到，你們淘寶上買不到以色列戰略導彈吧？

除了武器，其他我們能想得到的東西，網上幾乎都可以找得到了。似乎，網上買房只是早晚的事。

阿里試水法拍房業務目前進展的也如火如荼。截止發文前，阿里司法拍賣上架房源998436套，月均成交1-2萬套。按套均100萬計算，GMV也有100多億，差不多是鏈家成交額10%，而且還在持續增長。

這事兒要成了？以後大家買房子時直接新增進購物車，無需支付兩個點中介費了？

好像沒這麼簡單

首先，法拍房仍然少不了中介參與。大家在購買法拍房時，線下看房、產調、交易流程都需要專業人士參與，阿里只是提供了一個流量入口。

其次，這個流量入口也有極強的特殊性。中介門店通常提供不了法拍業務，法院大部分直接委託了阿里或者京東，造成了房源壟斷。

其實整個行業都是受制於房源，有足夠房源的平臺才有存活的可能，而中介門店是獲取房源最有效的方式。

房產是一個低頻交易過程，消費者習慣難以培養，尤其是在供給側。出售房源的房東最容易獲取到的推廣方式就是小區門口的中介門店，所以位置好的中介門店業績通常是其他門店的幾倍。

2015年愛屋及烏打出了1%中介費的旗號，在購房者這邊獲得了極大的反響。像北京上海這些城市，節約1%的中介費意味著平均節約3-4萬的交易成本。

然而在取消門店之後，尤其是在融資耗盡之後，公司業績卻每況愈下。

同樣的原因，也導致了安個家的迅速倒閉。安個家是安居客創世人樑偉平在北京成立的房產O2O平臺，最初的願景也是取締中介門店。

房產交易不利於網際網路化的另一個重要原因是這個行業具有很強的地域屬性，對於平臺參與者來說的，只有本地域的供求才有意義，所以中介平臺城市內有強網路效應，城市間網路效應很弱。

去年開始，鏈家成立了貝殼平臺，在網際網路化的道路上又邁出了一步。可後來發現，這個平臺與鏈家網大同小異，無非是整合了部分中小中介的房源，運營邏輯房源獲取還是基於強大的線下門店。即，客戶不是因為平臺找到了門店，而是因為門店找到了平臺。

第三，房產交易中最重要的環節是帶看，這也是一個強線下的過程。

即使電商做成了線上的流量入口，這些流量距離交易遠遠不是滑鼠一點加入購物車那樣簡單。線上流量到線下交易轉化概率最高的中介也做不到5%，其他95%的客戶因為種種原因流失。如果沒有一個足夠專業的線下團隊支撐，線上產品最終將淪為安居客一樣的媒體平臺。

上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒。房產中介本來也不是一件很大的生意，電商大佬沒必要斥巨資進入。而且線下的事情，不是寫寫程式碼做做運營就可以解決的，畢竟這件事情比面試進肯德基難得多。