9月25日，《證券時報》刊文表示：自8月20日貸款市場報價利率（LPR）改革後，全國範圍內的房貸利率轉換到“新版”正在穩步推進，而10月8日是房貸重新定價基準的正式轉換日。

據不完全統計，目前已經有近13個省區市的市場利率定價自律組織確定了當地LPR加點下限。

目前正值樓市傳統的“金九銀十”階段，深圳市場的表現有所升溫。

01蠢蠢欲動的深圳樓市

今天（9月26日），諸葛找房公佈的一組資料顯示：從今年第38周的市場統計資料來看，重點監測的20城市新房銷售面積升溫明顯，銷售面積環比上升21.2%、同比上升14.2%。

從四個一線城市來看，北京全市的銷售面積，無論是同比還是環比均出現大幅的下滑走勢。

而與之相反的深圳，則出現高達48.2%的環比增幅以及88%的同比暴增。

另9月25日《證券時報》的文章中也有資料顯示：

深圳全市上週一共完成新建住宅759套的成交量，相比前一週大漲50.6%。二手住宅方面，全市上週完成二手住宅1808套的成交量，相比前一週增長近34%。

深圳樓市的短暫性火爆似乎已成事實。

如此看來，在四個一線城市裡頭，深圳無疑已然成為一線圈子裡“最靚的一個仔”了。一方面當然離不開“金九銀十”的消費旺季，另一方面更為重要的還是“社會主義先行示範區”的前期規劃問題。

據悉，深圳市各區的任務指標已經開始逐步落地，深圳市委對於“先行示範區”的具體落地方案也差不多該跟大家見面了。

當然，深圳樓市的“升溫”除了“先行示範區”的政策驅動，和“金九銀十”的市場驅動，有沒有近段時間“新LPR”帶來資金層面的推動呢？

02、利率降檔，救不了樓市

9月20日，全國銀行間同業拆借中心對外公佈了市場報價利率（LPR）改革後的第二期（LPR）最新的利率水平為：

1年期4.20%，比8月20日首次報價低了5個BP，相當於1年期MLF利率加了90BP；5年期4.85%，相當於在MLF基礎上加了155個BP，與首次報價持平。

與改制後的首次LPR報價水平相比，本次5年期LPR水平並沒有發生變化。由於房貸利率基本是按照五年期LPR報價加基點確定，LPR新政下的兩次房貸基準利率調整隻是稍有下調5個BP。

完全排除了利率大起大落的波動，這也從側面體現了央行在穩定房地產市場的態度。

據《證券時報》表示：目前北京和深圳已有銀行公佈加點細則，兩地的房貸利率較之前有輕微上升，但總體穩定。其中：

北京的首套房貸利率將較此前高1個BP，二套房貸利率較此前高2個BP；招行深圳的首套房貸利率將較此前高0.5個BP，二套房貸利率較此前高6個BP。

同時，以招商銀行深圳地區調整前後的房貸利率為例，給大家算了一筆賬：

自9月5日起招行深圳地區部分房貸業務利率已經掛鉤LPR，執行利率為首套5.15％、二套為5.45％，而此前首套利率為5.145％、二套5.39％。

如果貸款500萬元，按照30年等額本息的方式進行還款，那麼整個貸款期限的利息比此前分別多出0.71萬元（首套）、6.75萬元（二套），平均到每月則多出19.72元（首套）和二套187.5元（二套）。

由於貸款的基數大，按揭週期長，二套房看似有幾萬的利息差距，其實變化還真不大，畢竟都是個極限值！況且能貸款買二套房的也不太在乎，本金加利息累計近千萬背後的幾萬差價。

如果，你認真仔細的去計算，可能會嚇你一跳，畢竟五毛一塊被放大後還真有點嚇人的，更有可能會因此猶豫不決徘徊不定。

但如果，不去細看，該是多少就是多少，雖省了一些憂慮，但沒準多付了幾十萬的利息，錢還完了自己都不知道。

房貸利率換擋，對深圳的樓市行情的影響幾乎可以忽略不計。

03、降息才是“猛藥”

降息，在2019年中半年來看不是什麼新鮮事了，畢竟全球各國央行也都這麼玩。

相信大家都清楚或聽說過這樣一個說法，與房地產市場的火爆行情相關度最大的是“銀根”：

當銀根收緊的時候，房地產市場會進入一個降溫的走勢；當銀根放鬆的時候，房地產市場會進入一個火熱的行情。

所謂的“銀根”就是貨幣政策的意思，包括但不限於，存款準備金率、存貸款的基本利率等。

最近，全球都在降息，我們的銀行雖沒有明確去降息，新LPR的調整，讓基準利率有了極小幅度的下調，存款準備金率的下調釋放的資金更是直接將房地產市場排除在外了。

現在馬上進入2019年的最後一個季度了，呼喊已久的“降息”能否實現呢？

9月24日，慶祝中華人民共和國成立70週年活動新聞中心在京舉辦第一場新聞釋出會，國家發改委副主任兼統計局局長寧吉喆、財政部部長劉昆、央行行長易綱出席昨日的新聞釋出會，介紹以新發展理念為引領，推進中國經濟平穩健康可持續發展的相關情況。並就穩投資促消費、減稅降費、降息、量化寬鬆等熱點問題作出迴應。

《證券時報》在9月25日頭版刊登出一篇，三部門負責人談中國經濟新發展《經濟執行仍處合理區間，不急於大幅降息》。

從標題上來看當前的經濟執行還不錯，不急於大幅降息，拋開外在因素，僅從字面上可以這樣理解：

降息有可能，但不能太著急；降息有可能，但幅度不能大。

但從，具體的講話內容來看，似乎再一次給“降息”的預期降了溫。

央行行長易綱表示道：

美國、歐洲央行和日本央行，以及許多發展中國家的央行在最近的貨幣政策取向上有兩個方向：一是降息，另一個是重啟量化寬鬆（QE）。中國是一個大型經濟體，貨幣政策主要是服務國內經濟，堅持以我為主，考慮國內的經濟形勢和物價走勢來進行預調和微調。我們並不急於像其他國家央行所做的那樣，出臺大幅降息和量化寬鬆政策。

意思是，國外是國外，我們國內市場和國外不一樣，我們更多的是要考慮國內的經濟形勢和物價水平。在經濟轉型升級中遇到的結構性問題，要通過供給側結構性改革來解決，而不是一味的追隨國際市場的降息降準。

同時，也表示道：財政政策和貨幣政策的下行空間依然比較大。

那麼官方的表態就來了，我們可以降，有足夠的調整空間，但是，目前來看，我們沒必要去降息。

如此，等著“銀根”的放鬆，似乎已經有點無望，至少近一兩個月是沒有可能了，至於年底，為了21世紀第3個十年有個良好的開端，年底在貨幣政策上的稍微放鬆還是有可能的，對於“降息”而言，畢竟市場的呼聲這麼高對吧！

04“金九銀十”，也許有個黃金週

“金九銀十”也將近過了一半，九月前半個月市場遠不及預期。九月的下半個月來，一線城市房地產市場在“收縮”，二線城市房地產市場在“膨脹”。

今年的“金九銀十”從整體來看不及預期，不如往年，已成定局！

十一黃金即將到來，藉助祖國70華誕，房地產市場必將迎來一波小範圍的小區間火爆。

面對不溫不火的九月，比購房者更“痛苦”開發商，正想方設法來抽你的血給他續命。

開發商要想續命多多少少總的給購房者一點好處吧，畢竟“無償獻血”也能得到小禮品的獎勵。

更別說買房這樣的大事！