特點1：迴歸歷史均值

之前我們曾說過，關注樓市，最重要的指標就是70個大中城市的二手房價格指數。這就好比是樓市中的上證70，它是一個大盤指數。而且大家看的時候別看成新房銷售價格了，那相當於是IPO發行時限定的20倍市盈率，它不能代表市場化的價格水平。

說到最新的70個大中城市二手房價，最新11月同比漲幅還是落在2.1%；2.1%是個什麼水平呢？這大概就是房地產市場化以來，歷史均值的水平，而且在這個2%左右的均值上，已經維持了長達8個月了。

我們拉了最近十五年的資料能看到，歷史上07年和09年，有兩次短暫的大漲，達到10%的同比漲幅；而在11年和14年，有兩次2%-5%左右的下跌，在這樣的一個波動區間中，它的均值就大概落在了2%左右。

我們研究全球不同市場的資產價格，它往往會呈現一個非常優雅的週期規律，就是均值迴歸。一個健康的正常的資產，長期來看既不會一直大漲，也不會一直大跌，長期它總是迴歸均值。

所以，關於第一個特點，我們能給到的結論是，大家不用太關注它這個月漲了，下個月跌了，它漲漲跌跌，最終總是迴歸均值。如果你長期持有一個資產，你最終能拿到手的年化回報，就是這個均值。

對樓市大盤來講，這個均值，大體上就是通脹的水平。

特點2：分化巨大

樓市大盤同比漲了2.1%，但是在它的內部，就像我們在地理教科書上看到的一樣，它呈現出像中國地貌一樣的生動形象的，第一級、第二級和第三級階梯。

統計局提供的數字非常清晰，三線城市，二手房價同比漲幅1.5%，這是海拔最低的第三級階梯；二線城市，二手房價同比漲幅是2.1%。樓市整體大盤表現，能夠看出，就是由主流二線城市來定義的，這才是中國經濟的代表，北上廣不能代表整個中國；而一線城市，同比漲幅是8.3%，是整個樓市地貌的第一級階梯。

那麼，為什麼會呈現出這種像地形地貌一樣的階梯式分化呢？

最重要的原因，還是因為中國太大了，不同城市之間的經濟發展水平差異巨大，GDP增長快，能夠給人才提供更好回報的城市。收入提高，人口流入，租金上漲，這三個要素，是對長期房價表現，影響非常重要的三個指標。

另外，關於分化，我們還發現一個很有趣的現象，統計局的資料裡面，對房子結構做了分類，也是為了三檔，90㎡以下，90-144㎡，144㎡+，結果發現，不少城市，144㎡以上的同比漲幅還更大一些。

特點3：估值上升

什麼叫估值上升呢？它是由資產的產出大小來決定的。假如說一片農田，能產出很多的小麥產量很大，但是農田價格公道十分便宜，那麼這個農田就可以認為是估值非常便宜，值得投資的資產。

但反過來，如果農田的產出的小麥很少，而農田本身價格還非常貴，那麼這種農田，就叫做估值昂貴。

當然，估值的高低，除了此刻的產出有關之外，它還和利率、情緒和資產未來的增長率都有關係。

說回到樓市，我們在之前做長租公寓暴雷的節目，正好研究了市場的租金價格，它有一個非常明顯的趨勢，就是一線城市租金水平在持續的下滑。

北京二手住宅租金指數

上海二手住宅租金指數

深圳二手住宅租金指數

所以，一線城市租金下降，而房價漲幅領漲大盤，它的估值水平就在進一步抬高，一線城市現在平均是1.5%左右的租金回報率，折算成市盈率大概是67倍的水平，這幾乎是有史以來的最高估值水平。

在這種背景下，房住不炒肯定是一個正確的選擇，現在大家也逐漸形成了一種共識：房子就是一個消費行為，它就像你買一臺電腦和汽車的時候，是不會去考慮到底是賺了還是虧了。我們在消費的時候，都是回到商品的本質去思考，我們到底需要的是什麼樣的產品？我們的消費能力能負擔什麼樣的產品？

從消費的角度思考，這是最簡單的決策方式，這也許能幫你迴歸到事物的初心和本質，幫你減少焦慮。畢竟，內心的平靜才是無價之寶。

千金難買，心無掛礙。