每一個睿智的靈魂

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根據廣州人社局釋出的徵求意見通知：

大專學歷，28歲以下，社保繳納一年，可以入戶白雲、黃埔、增城、南沙、從化、花都、番禺區。

今天落戶，明天就可以在這7區域買房，而其他城區，例如越秀、天河、荔灣區等，則要在落戶三年之後才能買。

市場上很多人分析，廣州這次出臺意見稿是為了“救市”，言外之意就是今年廣州樓市行情太差，需要引進新的購買力才能穩住房價。

一線城市如此，何況二三四五線城市，明年房價下行的機率偏大。

我研究了今年廣州的資料，跟當地幾個地產老炮調查之後，發現根本不是這回事。

首先今年廣州行情並不差，尤其是經濟強區黃埔和大灣區最強概念南沙新區，成交火熱，量價齊漲。而絕對核心區越秀和天河，二手房房價也暗漲了不少。從這點上基本可以排除救市嫌疑。

其次從條例上看，這次廣州落戶門檻雖從本科下放至大專，但對年齡有所限制。28歲低於平均全國平均購房年齡，如果想救市，為什麼不直接把門檻挑至35歲，豈不是更好？

所以這次放開落戶政策，主要意圖很純粹：“搶人”！

二

廣州搶人是最明智且不得已的做法。

放眼四大一線城市，北京和上海放低落戶門檻，幾乎不可能，因為這兩老大哥，身居高位，經濟體量大，教育和醫療在國內數一數二，戶口金貴的很。

如果放開，勢必迎來全國炒房客的圍攻，北京房價從6萬/平米到10萬/平米，可能只用2-3年時間，嚴重違背調控大基調。

但廣州不一樣，同屬於大灣區城市群龍頭，這幾年被深圳連連壓制，在馬太效應下，競爭力趨弱，甚至被杭州、重慶等城市搶了風頭。

而且最重要的是，深圳的落戶門檻實在太低了，按照當下的政策，只要35歲以下，大專以上學歷即可在深圳落戶，在一線城市裡是最寬鬆的。

廣州翻盤機會只有一個，就是趁房價還有優勢，迅速把深圳的人才搶過來，只要人才在，按照廣州資源地位，未來依舊可以坐穩四大一線城市的位置。

而且跟深圳不同，廣州地域面積大，即使流入大量人口，購房需求也會被庫存消化，不會造成房價大漲的現象，在調控端，不會違背上面的想法。

當然，不會大漲不代表不漲。

我之前說過，像重慶、廣州這種大體量市場，未來分化現象會越來越嚴重，今年廣州核心區域房價上漲，但從化、花都、增城的房價是有所下跌的。

三

接下來，繼續聊落戶這個話題。

之前寫過一篇《中國城鎮化演變》的文章，裡面的核心觀點是：中國戶籍制度限制了人口流動，而人口流動是不可違背的時代程序。

我認為除了一線城市，二三四線城市以及其他區域就不應該有戶籍門檻，城市更不應該有邊界，否則一定沒有什麼發展。

這幾天在看《大秦賦》，裡面講到宗室驅逐外客的故事深有體會。

宗室是皇帝的親戚，外客是從其他國家遷來的臣子，嬴政掌權後，叔叔大伯一群人惱怒，說他任用外臣，而不顧及自家親人，甚至以死相逼，要求嬴政許以高管爵位。

嬴政認為宗室皆是無才之人，難堪大任，但在以死相逼下，不得不退步。

事後大家可以猜到，朝廷一團糟，做廷尉的親戚官司打不明白，修了十年的大渠甚至決堤，勞命傷財。

親戚帶頭人悔不當初，最終還是讓嬴政把外客請了回來。

企業和城市都是這個道理。

這些年，身邊創業的朋友，凡是有親戚染指的，大多以失敗告終，而對城市來講，你會發現，一線城市以及二三線經濟強市有一個很明顯的特徵：

外來人口占比越高，經濟越強。

並不是說本地人無才，而是整體環境上，本地人相對外地人沒有競爭力，或者是“懶得競爭”。

因為本地人大都有上一輩傳下來的房子，收入不用太高，就可以活的很舒服；外地人不同，異鄉漂泊，為了在新城市紮根，必須付出二百倍的努力去成家立業。

一人如此，眾人皆如此，龐大的外來年輕勞動力推動了一個城市的繁華。

所以我們在衡量一個城市有沒有發展時，外來人口占比是非常重要的資料。

有一個判斷方法特別好用：

如果你去一個城市，街邊門店的老闆基本都是本地人，而且家家戶戶要求男方有在機構、單位工作的鐵飯碗，不好意思，這個城市是沒前途的。

四

聊得有點兒遠，我們再回到樓市主線上。

現在廣州放開限購，相當於為2021年人才大戰埋好了“引線”，接下來會有更多的城市效仿，接連推出“搶人”政策，大戰勢必會進入高潮期。

緊接著青島、武漢也下發了人才新政，尤其武漢85所高校在校內即可辦理落戶，表面態度：搶人要從娃娃抓起。

像武漢這種高校資源豐厚的城市，搶人非常容易，今年武漢就有26萬大學生落戶，為今後的樓市和經濟打下了基礎。

當然搶人大戰會對樓市產生一定的衝擊力，例如廣州，明年由落戶新增的購買力會繼續推高核心區房價，而由新增人口引發的乘數效應會推高樓市預期，觀望的剛需也會跟著入市。

但是要注意了，並不是只要放鬆落戶，房價就必須漲。

一來要看這個城市是否對外地人有虹吸力，就像去年石家莊開放了0門檻落戶，效果平平，依舊止不住下跌的房價。

二來要看這個城市的房價屬於什麼區間。例如前幾天福州也宣佈“0門檻”落戶，雖然人口虹吸要比石家莊強，但福州前兩年購房力透支太嚴重。

2.6萬/平米的房價，超越了大多數強省會的房價均值，落戶進來的年輕人大都不具備這樣的資金儲備，形成了明顯的“購買力斷層”，預計房價還要回落一段時間。

五

最主要的是，接下來的人口大戰會徹底顛覆整個城市格局。

昨天我瀏覽了近兩年全國各地的落戶政策，發現，南方放開落戶門檻的速度要比北方快很多，而且力度完全勝過北方。

要知道，2020年前三季度全國GDP排行，只有北京一座北方城市排進了前十。長此以往，北方將徹底在城鎮化2.0賽道上失去競爭力。

過去投資市場一直有句老話，“投資不過山海關，資金不過雲貴川”，現在來看，雲貴川風生水起，尤其川渝地區，現在是全國第四大城市群。

而山海關以北呢，徹底迷失了方向，變成了投資不過北方。我也不知道北方城市在想什麼，是怕邁得步子大了扯著蛋麼？