每一個睿智的靈魂
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根據廣州人社局釋出的徵求意見通知:
大專學歷,28歲以下,社保繳納一年,可以入戶白雲、黃埔、增城、南沙、從化、花都、番禺區。
今天落戶,明天就可以在這7區域買房,而其他城區,例如越秀、天河、荔灣區等,則要在落戶三年之後才能買。
市場上很多人分析,廣州這次出臺意見稿是為了“救市”,言外之意就是今年廣州樓市行情太差,需要引進新的購買力才能穩住房價。
一線城市如此,何況二三四五線城市,明年房價下行的機率偏大。
我研究了今年廣州的資料,跟當地幾個地產老炮調查之後,發現根本不是這回事。
首先今年廣州行情並不差,尤其是經濟強區黃埔和大灣區最強概念南沙新區,成交火熱,量價齊漲。而絕對核心區越秀和天河,二手房房價也暗漲了不少。從這點上基本可以排除救市嫌疑。
其次從條例上看,這次廣州落戶門檻雖從本科下放至大專,但對年齡有所限制。28歲低於平均全國平均購房年齡,如果想救市,為什麼不直接把門檻挑至35歲,豈不是更好?
所以這次放開落戶政策,主要意圖很純粹:“搶人”!
二廣州搶人是最明智且不得已的做法。
放眼四大一線城市,北京和上海放低落戶門檻,幾乎不可能,因為這兩老大哥,身居高位,經濟體量大,教育和醫療在國內數一數二,戶口金貴的很。
如果放開,勢必迎來全國炒房客的圍攻,北京房價從6萬/平米到10萬/平米,可能只用2-3年時間,嚴重違背調控大基調。
但廣州不一樣,同屬於大灣區城市群龍頭,這幾年被深圳連連壓制,在馬太效應下,競爭力趨弱,甚至被杭州、重慶等城市搶了風頭。
而且最重要的是,深圳的落戶門檻實在太低了,按照當下的政策,只要35歲以下,大專以上學歷即可在深圳落戶,在一線城市裡是最寬鬆的。
廣州翻盤機會只有一個,就是趁房價還有優勢,迅速把深圳的人才搶過來,只要人才在,按照廣州資源地位,未來依舊可以坐穩四大一線城市的位置。
而且跟深圳不同,廣州地域面積大,即使流入大量人口,購房需求也會被庫存消化,不會造成房價大漲的現象,在調控端,不會違背上面的想法。
當然,不會大漲不代表不漲。
我之前說過,像重慶、廣州這種大體量市場,未來分化現象會越來越嚴重,今年廣州核心區域房價上漲,但從化、花都、增城的房價是有所下跌的。
三接下來,繼續聊落戶這個話題。
之前寫過一篇《中國城鎮化演變》的文章,裡面的核心觀點是:中國戶籍制度限制了人口流動,而人口流動是不可違背的時代程序。
我認為除了一線城市,二三四線城市以及其他區域就不應該有戶籍門檻,城市更不應該有邊界,否則一定沒有什麼發展。
這幾天在看《大秦賦》,裡面講到宗室驅逐外客的故事深有體會。
宗室是皇帝的親戚,外客是從其他國家遷來的臣子,嬴政掌權後,叔叔大伯一群人惱怒,說他任用外臣,而不顧及自家親人,甚至以死相逼,要求嬴政許以高管爵位。
嬴政認為宗室皆是無才之人,難堪大任,但在以死相逼下,不得不退步。
事後大家可以猜到,朝廷一團糟,做廷尉的親戚官司打不明白,修了十年的大渠甚至決堤,勞命傷財。
親戚帶頭人悔不當初,最終還是讓嬴政把外客請了回來。
企業和城市都是這個道理。
這些年,身邊創業的朋友,凡是有親戚染指的,大多以失敗告終,而對城市來講,你會發現,一線城市以及二三線經濟強市有一個很明顯的特徵:
外來人口占比越高,經濟越強。
並不是說本地人無才,而是整體環境上,本地人相對外地人沒有競爭力,或者是“懶得競爭”。
因為本地人大都有上一輩傳下來的房子,收入不用太高,就可以活的很舒服;外地人不同,異鄉漂泊,為了在新城市紮根,必須付出二百倍的努力去成家立業。
一人如此,眾人皆如此,龐大的外來年輕勞動力推動了一個城市的繁華。
所以我們在衡量一個城市有沒有發展時,外來人口占比是非常重要的資料。
有一個判斷方法特別好用:
如果你去一個城市,街邊門店的老闆基本都是本地人,而且家家戶戶要求男方有在機構、單位工作的鐵飯碗,不好意思,這個城市是沒前途的。
四聊得有點兒遠,我們再回到樓市主線上。
現在廣州放開限購,相當於為2021年人才大戰埋好了“引線”,接下來會有更多的城市效仿,接連推出“搶人”政策,大戰勢必會進入高潮期。
緊接著青島、武漢也下發了人才新政,尤其武漢85所高校在校內即可辦理落戶,表面態度:搶人要從娃娃抓起。
像武漢這種高校資源豐厚的城市,搶人非常容易,今年武漢就有26萬大學生落戶,為今後的樓市和經濟打下了基礎。
當然搶人大戰會對樓市產生一定的衝擊力,例如廣州,明年由落戶新增的購買力會繼續推高核心區房價,而由新增人口引發的乘數效應會推高樓市預期,觀望的剛需也會跟著入市。
但是要注意了,並不是只要放鬆落戶,房價就必須漲。
一來要看這個城市是否對外地人有虹吸力,就像去年石家莊開放了0門檻落戶,效果平平,依舊止不住下跌的房價。
二來要看這個城市的房價屬於什麼區間。例如前幾天福州也宣佈“0門檻”落戶,雖然人口虹吸要比石家莊強,但福州前兩年購房力透支太嚴重。
2.6萬/平米的房價,超越了大多數強省會的房價均值,落戶進來的年輕人大都不具備這樣的資金儲備,形成了明顯的“購買力斷層”,預計房價還要回落一段時間。
五最主要的是,接下來的人口大戰會徹底顛覆整個城市格局。
昨天我瀏覽了近兩年全國各地的落戶政策,發現,南方放開落戶門檻的速度要比北方快很多,而且力度完全勝過北方。
要知道,2020年前三季度全國GDP排行,只有北京一座北方城市排進了前十。長此以往,北方將徹底在城鎮化2.0賽道上失去競爭力。
過去投資市場一直有句老話,“投資不過山海關,資金不過雲貴川”,現在來看,雲貴川風生水起,尤其川渝地區,現在是全國第四大城市群。
而山海關以北呢,徹底迷失了方向,變成了投資不過北方。我也不知道北方城市在想什麼,是怕邁得步子大了扯著蛋麼?