摘要：有人迴歸，有人離開

有意思的是，今年大佬們、大公司們的態度反差很大，甚至完全站在對立面。有的在全面"拋棄"地產業務，有的卻拼命擠進或迴歸地產主業。

比如，曾經力圖轉換賽道的房企百強大名城又回來了。

01

最近房企20強的中國金茂又在出售子公司股份，據媒體不完全統計，年內其已掛牌旗下10家公司股權（下次再單獨給蜜友們聊下具體情況）。

本週，曾經的寧波龍頭房企*ST銀億釋出重整計劃，將全面剝離房地產業務！同一天，萬科總部"去地產化"，即大生產職能部門遷往上海的訊息爆出。

而今年，不愛錢、認為十年後"房價如蔥"的馬老師卻示愛房地產，阿里高調與易居合作，成立"天貓好房"平臺。還做好了三年內不賺錢的準備。

房地產行業到底還香不香？我們從迴歸地產主業的房企百強大名城近年來的表現，或許能得到一些啟發。

大名城的全稱是上海大名城企業股份有限公司，隸屬於名城企業集團，早在2011年就在在上交所A、B 股上市。

大名城作為一家閩系房企，其發展戰略是"紮根福建本土，深耕一線城市"。

和大部分發家較早的房企一樣，大名城也早就開始準備其他賽道，提出了"產業+資本"雙輪驅動發展模式。

2015年，大名城一頭扎進了金融領域。

同年，註冊了全資子公司深圳名城金控（集團）有限公司，註冊資本高達 30 億元。同時，斥巨資成立"名城金融控股集團"，據稱首期投資就高達100億元人民幣！

而2015年大名城的年報披露，其全年房地產銷售金額68.90億元，營業收入51.68億元；經營活動產生的現金流量淨額和投資活動產生的現金流量淨額均為負數，分別是-67.21億元、-3.37億元。

兩相對比，大名城開闢金融領域的決心和力度可見一斑。

然而，金融圈真心不好混。

02

大名城除了自己成立公司外，在2016年，又出資金出資3.5億元，參與發起黃河財險持有黃河財險14%的股份。以及合作成立資產管理公司等。

而大名城金控板塊，近年來的表現是一言難盡。據財報顯示：

2016年，金控板塊貢獻了8.37億元的營收，同期營業成本為2.40億元；

2017年，金控板塊貢獻了12.11億元的營收，佔總營收的11.82%，同比增長44.7%，其營業成本為6.59億元，同比增長174.3%，毛利率高達45.58%。

然而，好景不長。經濟大環境的變化，疊加監管趨嚴，到了2018年，大名城金控板塊營收大幅縮水，僅為2.7億元，同比下滑77.67%，營業成本卻高達5.66億元。更慘不忍睹的是毛利率為負數-109.48%！

2018年大名城營業收入133.83億元，同比增長30.64%；但歸屬於母公司所有者淨利潤僅為5.5億元，同比大幅下滑61%。

金控板塊的失利，使得 2019年，大名城開始掉轉方向。

同年，其旗下全資子公司深圳名城金控（公司）有限公司以25億元轉讓了持有的中程租賃100%股權。

2019年報中，大名城的房地產及相關業務的營業收入為130.43億元，佔比99.9957%；而金控業務的營業收入只有區區55.63萬元，幾乎是要被踢出局了，同比下滑99.79%，佔總營收的比重同樣大幅下滑，僅佔0.0043%。

在大名城大手筆投入金融行業的2015-2018年，正值最近一輪的樓市火熱行情，似乎錯過週期了。

2019年，大名城全年營收130.43億元，出現了負增長，比2018年下滑了2.54個百分點。但也甩掉了負擔，歸母淨利潤得到改善，為7.44億元，同比增長35.03%；經營活動產生的現金流量淨額持續改善。

不過影響還是有的，2019年大名城的總資產比2018年減少了58.89億元！同比下滑-12.31%。

2019年，大名城的營收表現平平，毛利率為27.02%，其房地產業務的淨利潤率、淨資產收益率較2018年均有不同程度下滑。

總的來說，從大名城的經歷來看，房地產行業依然還是頗為賺錢的行業，但錢已經不如以往好掙了。

03

大名城的官網說，其業務涵蓋房地產綜合開發、商業地產運營、產業地產運營、物業服務管理、金融投資等領域，業務板塊也寫了三個：地產板塊、金控板塊、商業管理。

但從2020年半年報來看，大名城已經完全迴歸房地產，但毛利率較2019年底進一步下滑，僅為15.41%。

財報解釋，大名城的毛利率下滑，主要是新增結轉專案毛利率同比下降，原因主要有三點：

第1， 預售價受調控影響；

第2， 新政結轉專案前期土地招拍掛的成本比去年同期高；

第3， 受調控影響，預售證辦理推遲，導致在建專案專項借款佔用時間同比增加，以致資本化利息增加。

實際上這幾點也是目前大部分房企和整個房地產行業面臨的問題。

財新今年統計了40家房企2020年半年報，發現與去年相比，其中30家房企毛利率下滑，原因正是前期高價拿地，如今限價銷售。

在行情很好的2017、2018年拿地，彼時"地王"的新聞不少見，甚至出現了拿地價格與周邊房價齊平甚至高過房價的情況。如今樓市調控的大背景未變，利潤空間自然被壓縮。

大名城今年上半年在克爾瑞的《2020年上半年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》中上榜百強，但未能上榜中指院今年1-11月銷售榜百強。當然，可能是不同榜單統計口徑有所區別。

但未來大名城專心搞地產的決心明顯，在中指院今年1-11月全國房企拿地排行榜中，拿地金額排名第92位。

不過，如今房地產行業的壓力不小。

2020半年報顯示，大名城的經營活動產生的現金流量淨額和投資活動產生的現金流量淨額，分別同比下滑32.07%和77.07%。

三季度，大名城的經營活動產生的現金流量淨額已由正轉負，為-25.99億元；歸屬於上市公司股東的淨利潤同比下滑29.37%。

幾天前（12月15日），發公告稱今年使用閒置募集資金不超過20,500萬元（含20,500萬元）暫時補充流動資金，其中部分歸還。

如今房地產行業還有"三道紅線"壓頂，明年房企們的壓力可想而知。

個人如果投資還在考慮房產，一定要做好心理和資金準備，至少不能all in,保證自身資金的流動性很重要。畢竟大房企們有資金試錯，錯過了發展機遇，會慢一點，甚至掉隊，但對個人來說，很可能是數十年難翻身……