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家好，我是勇談。中央經濟工作會議18日結束了，在中央經濟工作會議上牽扯到房地產業的一個關鍵表述就是#中央：推進城鎮老舊小區改造#。城鎮老舊小區的改造其實從2017年就開始了，最早開始的城市其實是北京，之後從2018年開始越來越多的城市加入老舊小區改造行列。2020年7月份國務院辦公廳也發出了《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，可以說這個意見出臺基本意味著“老舊小區改造進入全面階段”。用“改造”代替“拆遷”不得不說是我們對於城鎮化的又一次深刻理解。

中央經濟工作會議作為我國每年級別最高的經濟工作會議，會議指示是經濟政策最權威的風向標，中央提出“推進城鎮老舊小區改造”已經宣告了“拆遷安置時代徹底過去”

在2018年開始全國各地開始推進老舊小區改造的時候，還有不少老舊小區的業主抱有“拆遷安置”的想法，畢竟拆遷安置帶來的可觀收益是任何人都無法輕易拒絕的。如果說國務院的通知還留有餘地的話，那麼此次中央經濟工作會議提出的“推進城鎮老舊小區改造”基本意味著“拆遷安置時代已經過去了”。

2016年後我國住宅商品房銷售面積保持高位，跟拆遷安置有很大關係

2018年以前全國各地興起的“拆遷安置”風，固然解決了部分居民的住房問題，但是帶來的負面影響確實很大。2016年後是公認的國內拆遷安置風最為旺盛的時期，大量拆遷安置的結果就是人為的製造了過多的住房需求。2015年我國商品住宅銷售面積為1.12億平方米左右，2016年這個資料就變成1.37億平方米，2019年更是達到了1.5億平方米以上。大家需要知道的是從2016年後我國真實的住房需求增加並不明顯，之所以會突然增加這麼多購房者？其實就是拆遷安置下製造的大量“偽需求”。拆遷安置最先開始的城市其實也是北京，幾乎所有經歷過拆遷安置的城市房價都經歷了一波大漲，改善居民住房問題未必只有拆遷安置一條路，改造也是不錯的辦法。如果說上世紀90年代以前的房屋確實沒有了維修改善的價值的話（30年以上房齡），那麼對於2000年以後的房屋就未必了。透過從2017年之後進行的各種改造成果來看，水電氣等管道進行改造，加裝電梯後這些所謂老舊小區重新煥發了生機。

老舊小區改造持續推進中

無論是之前的拆遷安置還是如今的老舊小區改造，其主要目的都是為了解決和改善城鎮居民的住房問題，不過在現階段來說“不搞房地產刺激”才是任何改善民生住房問題推進的前提

高房價出現很大一部分原因在於“大量刺激”，無論是土地財政、房地產經濟還是寬鬆貨幣環境，高房價的出現很大一部分原因在於人為的製造了太多需求和資金支撐。從央行——銀行——地方進行各種金融“放水”，導致大量新增貨幣流入樓市，房價不漲不現實；為了幫助房地產持續發展，推動“去庫存”其實也是一種人為操作。說到底，高房價產生的原因還是跟“刺激”有關係。

老舊小區改造在各個城市穩步推進中

沒有“刺激”的樓市才是真正的樓市，避免任何人為因素干擾房地產市場才有可能打造一個健康的房地產市場。“房住不炒”的目標就是讓房子迴歸到住的本質，要想實現這個目標前提就是需要去除掉所有與住房無關的因素。比如：過多資金流入樓市、大量的投資性購房需求、製造大量“偽需求”等。這也是為何從2018年開始推動老舊小區改造到今年中央經濟工作會議再次提出的原因。真正健康的房地產市場大家都知道應該建立在供需基礎上，除去極個別城市商品房供應屬於供不應求外，全國多數城市的商品房屬於供過於求的情況。透過計算，近10年來我國住宅商品房銷售面積累計已經超過120億平方米；而近10年來城鎮常住人口的增長不過1.78億左右，按照人均30平米的住房需求，其實全國範圍內商品房是整體供過於求的。除去北京、上海、深圳等極個別城市的商品房屬於供不應求的情況，大多數城市房產已經明顯供過於求了。目前來看多數城市的房價持續上漲或者不跌的因素很簡單，就是“跌不起”，打破地方對於土地財政依賴才能讓房地產市場迴歸到理性狀態。如果說一線城市或者部分二線城市的房價上漲是因為有足夠的需求存在，那麼其他城市的房價上漲其實就有點沒有基礎了。要資源沒有資源、要產業沒有產業，只有依靠“房地產”這顆大樹才能取得點滴經濟成績，他們真的“跌不起”。中央推進老舊小區改造是一個官宣，可以預見在2021年老舊小區改造將會成為一個“任務”被下發到各個省份，老舊小區改造也是改善民生的一部分，解決民生問題始終被放到了很重要的位置

關於房地產的方面的訊息，中央經濟工作會議除去提到了#中央：推進城鎮老舊小區改造#外，也重點部署了保障性租賃住房建設。可以說在未來圍繞住房問題還有很多的工作會繼續做下去，關於國計民生的問題會被持續重點關注。

老舊小區改造——管道昇級