很想問一下廣大網友朋友們：你們真的認為房屋按揭貸款4%的利率，手中有部分閒置資金後，選擇購買5%的銀行理財產品會比提前還貸每年多賺1%的資金收益麼？

之前無論是在問答板塊，還是一些粉絲朋友們的私信，都向我詢問過類似的問題。甚至有不少財經領域的創作者們也給出了這樣的建議：如果房貸利率4%，那麼可以選擇購買5%的銀行理財，不要急於提前還款。

當然，如果你辦理的房屋按揭貸款是採用按月還息到期一次性還本，或者是到期一次性還本付息這兩種還款方式的話，這樣的利率確實屬於較低的貸款利率，有比較穩定的理財收益高於貸款利率的話是可以將資金用於理財而不用來提前償還貸款。

但是，絕大部分客戶在銀行辦理的貸款都是按月等額本息還款或者是按月等額本金還款這兩種主流的還貸方式。

按月等額本息還款法：即把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中，每個月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

舉個例子：房屋貸款本金10萬，利率4%，貸款10年，那麼10年需要償還的利息總額是100000*0.04*10=40000元。

那麼辦結總額加上利息總額100000+40000=140000元，10年也就是120個月，每月還款的金額就是140000÷120=1166.67元。

請出計算器：

按月等額本息計算器計算的實際利率

通過專業的按月等額本息計算器計算出來的10萬元，貸款期限10年，月還款額1166.67元左右的時候，實際的貸款年利率是7.1%，並不是你們認為的4%！

按月等額本息還款明細表

通過檢視按月等額本息貸款還款明細表就可以看出，在每月固定的還款金額中，本金和利息的佔比以及持續變化情況。

按月等額本息還款方式有著這樣一個特點：

每月固定的還款金額中，本金的比重逐漸增加，利息的比重逐漸減少，但是在前期利息的比重總體上是佔的比較大的。

而且，按月等額本息還款的還款額是： 每月還款額=本金*年利率*還款年限÷還款月份

但是，有一個關鍵的因素不知道大家注意到沒有：你本金是每期都在還，都在減少的。但還款的利息是足額按照貸款本金計算後分攤到每個月的。

或者換個角度說，我10萬的貸款利率4%，計算的利息是足額計算，但是還了5年後，我的本金金額已經減半，你按照10萬的本金計算利息，但我後期使用的資金逐漸減少！

可以說，這就是按月等額本息還款方式（實際上按月等額本金還款方式也一樣）最大的“欺騙性”！

看到這裡，你還會想著用銀行的按揭貸款資金去購買銀行理財產品麼？“道高一尺魔高一丈”，普通客戶想要算計過銀行，咱還是長點心吧！