做商業地產這麼些年，感覺商鋪的坑多過其他任何地產業態。雖然做的好的商業千差萬別，但是做不好的都有一些共性。再一點就是：各地的商業做的好的案例各有各的情況，所以本文只說投資經驗教訓，並不推薦具體的專案。

商業地產投資在過去5年逐步成為很多人的選擇，無論是高淨值人群的資產配置組合，或者普通投資者在手頭有一定餘錢，住宅已經有一兩套的情況下，可以不限購的情況下選擇投資商鋪。在現在房地產投資銀行貸款收緊的情況下，商鋪投資由於既不限購，也不限貸，成為不少人的投資目標。然而商鋪投資的坑也有不少，今天我們就來說一說。

商鋪投資風險點：

一、開發商不專業，只有建設，沒有招商運營。

這一點在過去多年的失敗商業專案上很常見，不少商業專案拿地的是原來做住宅的開發商，甚至是首次做開發，在專業度方面住宅和商業的開發邏輯相去甚遠，因此不能像住宅那樣建設漂亮就萬事大吉。

商業專案的招商規模、招商定位、業態規劃、品牌檔次等等都直接影響商業的經營，進而影響商鋪的穩定租金回報。因此買鋪子不要僅看戶型和位置、價格，沒有專業招商和後期運營團隊的商業專案是沒有支撐的。

二、價格和麵積不是關鍵，坪效和商戶租約更重要。

商鋪的價格和回報率不是以面積大小來計算的，這個很多買住宅的經驗不能照搬。不說是面積越大租金收益率就越高，還得取決於商戶的租約和單位面積產出的價值也就是坪效。

這其中租約的免租期，裝修期等等是不產生租金回報的，如果開發企業或者商業管理運營方不單獨補貼的話，購買商鋪的業主在這個階段是沒有租金收入的，免租期根據商家情況不同有3~6個月為常見，個別甚至有8~12個月，所以投資商鋪的時候對統一運營的協議一定要看清楚。

三、售後返租經營權，虛擬分割產權的界定。

現在採取售後返租的商業越來越少了，一般都是帶租約銷售。這兩者的區別很簡單：返租是固定回報約定，然後拿走經營權，由購房業主委託商管公司統一運營。例如約定年回報率為固定的6%，或者前三年5%，後三年8%等等，總之是固定的，業主不需要操心收益；後者呢則是商鋪銷售的同時也出租給商戶經營，投資方（買方）根據出租的租金或者分成來獲取收益，這種情況以來租金有浮動，二來需要考慮運營方的管理費抽成。

兩者並無絕對的優劣，但是很多返租經營是把一塊大面積的商鋪分割成很多小面積進行銷售，然後通過返租固定收益，把分散銷售的面積再統一起來租給一個或者幾個商家來經營。這種情況的風險在於如果某個購房業主不同意統一經營，或者經營過程中出現其他變數，後續由於一個商戶面對多家購房業主，其中問題很難協調同意，如果此時商業管理運營方再不專業的話，後續經營風險很大。

所以售後返租型物業，一定要看好運營方是否投入了足夠的人力，是否有跟租賃商戶的穩妥協議，而不是隻看自己的購房合同。與此同時最好不要購買虛擬分割產權的商業，而是買獨立產權，有自己獨立面積和隔牆、可以獨立辦理產權登記的商鋪。

四、業態定位有問題，後期運營不到位。

這是招商和運營兩方面的問題，之所以放在一起說，因為從購房者角度是不易區分其中的差異的。一個商業專案業態定位跟產品設計息息相關，例如餐飲美食街、shopping mall、綜合商街（包括帶連廊的內外街）、主題類賣場、專業市場、帶文旅性質的商業體，大家看得到的是招商，實際上後期運營的差異也很大。

我們簡單來說兩個需要關注的要素：

1、業態有時候決定了租金。不同業態意味著商家選擇不同，很直觀的我們就可以看出做家居建材類商家和做餐飲的商家，以及做零售的商家在租金承受能力、付款方式和租期上是各不相同的。

2、後期運營過程，商業專案對經營商家也是優勝劣汰，同一行業的商家做的不好的可能會主動退出，或者被清場，然後由其他商家頂替掉，以維持商業對消費者的吸引力。

所以投資商鋪，不要只看銷售合同，不要只看招商和定位，還要關心專案的後續運營，這一點非常重要。

商業專案的投資還有很多值得分析的點，今天就先說這麼多，歸納起來商鋪投資的六條金句分享給大家：

1、投資商業專案最重要的不僅是地段，還有開發企業的品牌，專業最重要。

2、商業專案投資週期更長，期間要關注招商、運營情況，而不是買了之後就可以不管了。

3、商鋪投資要看專案總體定位、主力商家招商情況，而不是盯著自己買的哪一間商鋪，商業的價值是外在的和整體的因素影響，而不是住宅那種內在為主。

4、虛擬分割產權的商鋪投資要謹慎，問清楚是否能做獨立產權辦理產權登記，同時看好運營方的統一經營協議和商家的租賃協議再決定。

5、商鋪投資量力而行，商業專案的價值跨度很大，做不起來的商業往往一文不值，然而做的好的商業也是一鋪難求。這裡面沒有住宅產品那種便於量化的級差和價格線性增幅，而是賠賺都有可能。

6、商鋪投資注意付款和貸款週期跟住宅有顯著差異，一是首付至少一半或者六成，二是貸款一般最長10~20年之間，絕大多數貸款週期為10年以內，要考慮好付款能力和還款能力。