買房除了價格、位置、房屋情況等因素外，最重要的就是要選對物業公司。無論是投資還是自住的房子，物業的好壞也可能直接決定整套房子的價值。從投資角度來說，物業設施與服務太差，會直接影響整個小區的房價；從自住角度來說，物業整體服務也直接關係到未來幾年到幾十年的居住舒適度。

近些年來，業主與物業間的各種矛盾爆發經常能在新聞上看到。有些小區的物業存在亂收費現象，有的甚至在業主投訴後對業主進行斷水、斷電處理。同時有些物業對於物業費支出明細含糊其辭，許多業主壓根不清楚自己交的物業費究竟花在了哪裡。

不過從2021年1月1日起，國家出臺了一系列關於物業的新規，物業與業主間的問題將全部按照新規執行。新規規定：有3種情況下，業主不用交物業費，同時業主還享有3大權益！

3種費用不需交納

第一，不用交納物業私收費用。有些物業公司為了利益，巧立名目收取“裝修管理費”、“垃圾轉運費”、“公共設施維護費”等等。這些物業自行收取的專案是不允許的。如果物業強行收取，業主除了不需要交錢以外，還可以向相關部門進行舉報。

第二，不用繳納物業方違反合同規定產生的費用。物業的服務標準、收費標準需完全按照簽訂的合同實行，若物業降低服務標準或提高收費標準，業主有權不交費且向相關部門進行舉報；同時，如果小區公共配套設施與開發商承諾不符，物業要按照實際情況對業主減、免公共服務費用，而該費用則應該由開發商補償。

第三，不用繳納逾期交房期間的物業費。許多期房在購房合同上會明確寫出交房日期，有時候，會由於開發商的原因，造成逾期交房的情況。可有些樓盤的物業費卻從合同規定的交房時間就開始收取，這是不符合規定的。對於開發商逾期交房的情況，物業無權向業主收取未交房期間的物業費用。

業主享有3大權益

權益一：業主有權更換物業公司。對於那些受到大量投訴的物業，業主有權將其更換。新規中明確規定，業主大會中，超過半數業主投票同意後，就可以進行物業公司的更換，同時業主也有權利選擇新的物業公司。不過前提是，業主大會出席業主必須達到小區業主總人數的三分之二，否則投票結果無效。

權益二：業主有權享有小區共有部分的收益。對於小區中的共有部分的收益，例如佔用小區道路、綠化停車位的收益，小區電梯廣告、樓道廣告的收益，小區內公共泳池、球場等對外收費的收益等等。這些收益在扣除一定成本後，需歸全體業主所有的。

權益三：業主對物業費使用明細有知情權。根據新規規定，對於物業的收費專案、收費標準等需向業主公示；服務專案、維修資金、履行情況等也需定期向業主公佈。對於業主享有權利的收益部分也需向業主業大會報告。也就是說，物業費用的一切明細必須公開，讓業主知道自己的物業費花在哪、怎麼花。

除了上述所講外，實際上物業公司還存在許多“亂象”，有些做法已經是“踩過界”了，有許多小區內事物都是物業無權處理的。例如物業是無權對業主進行斷水、斷電、停暖等處理方式的；未經業主大會同意，物業無權更改物業管理用房的用途；物業無權在小區內公共道路設定停車場等等。

新規的實行，完全可以起到約束物業的作用。在新規下，物業的各種“亂象”都會慢慢減少，因為業主已經掌握了“主權”。一旦物業公司違反新規，業主都可以將物業公司更換。那些名聲差的物業公司，如果不提升自身服務品質，也會慢慢被整個行業排斥。同時最重要的一點就是，新規為廣大業主爭取到了應得的權益，而那些為物業費“踩坑”的業主也可以依法維護自身權益。