終於揭示了2019年房地產市場最大的懸念。

從10月8日起，新的抵押貸款利率開始逐漸下降。中國的抵押貸款利率正式開啟了從“政策加息”到“ 5年LPR +加點”模式的大轉彎。

簡而言之，房地產市場利率和實際利率最終脫鉤，房地產信貸具有不同的監管機制。

目前，一線城市，二線城市以及一些三，四線城市都已開始開放抵押貸款利率。

比較全國最新的抵押貸款利率，我們得出三個重要發現：

首先，根據新政，大多數城市抵押貸款利率持平，並且一些城市變得更加昂貴。

利率掉期（新的抵押貸款利率）正式與5年期LPR掛鉤。

實際抵押貸款利率（10月）=5年LPR利率（9月）+各級保單加點。

LPR利率每月調整一次，實際抵押貸款利率每月都在變化。最新一期（9月）的5年LPR為4.85％，並且各州在此基礎上加分。

加完後，各地的實際抵押貸款利率與原始浮動利率基本相同：大多數城市的第一套利率略有上升，個別城市則略有下降。第二套利率上升，抵押貸款略有增加。

根據宜居研究院的報告，2019年10月，四個一線城市第一套房的LPR按揭利率平均為5.23％，第二套房的平均為5.61％，為2個基點（ 0.02％）和3個基點。 0.03％）。

與一線城市相比，二線城市的浮動速度略高，並且兩套城市的浮點數均高於一線城市。

七個主要二線城市的首次LPR抵押利率為5.67％，而第二套住房貸款利率為5.99％，分別提高了3個基點和5個基點。

儘管實際利率只有2-5個基點，但可以忽略對抵押的影響。但是，我們必須知道，這種情況是在全球寬鬆政策時代到來的情況下出現的，並且也是在決策部門“降低實際利率”的調整下產生的。

這種對比足以表明抵押貸款的利率發生了變化，房地產市場有針對性地加息的趨勢變得更加明顯。

其次，令人驚訝的是抵押貸款利率尚未告別“折扣時代”。

在一線和二線城市，以五年期LPR利率為基準（9月為4.85％），增長幅度有所不同。

其中，第一套最大的點是蘇州，加120個基點（最終利率為6.05％），第二套是最大的合肥增幅，加上152個基點（最終利率為6.37％） 。

在所有城市中，上海都有例外：銀行以LPR為基礎進行報價，銀行的第一套利率不僅提高了，而且降低了20個基點，而第二套又提高了60個基點。

根據以前的規定，新的第一筆住房貸款利率不應低於5年期LPR利率，而第二套加息點不應低於60個基點。換句話說，抵押貸款利率將完全告別“折扣時代”。但是，這次上海例外。為什麼會這樣呢？

原因可能並不複雜。上海擁有豐富的信貸資源。作為國家抵押貸款利率的土地，第一套房貸利率一直被打折。在過去的幾個月中，當全國抵押貸款利率飆升時，上海仍然享有9-95的折讓，抵押貸款利率低至4.65％。

因此，儘管降低了上海新房貸款利率，但與過去基本相同，符合主要政策的要求。相反，如果上海嚴格執行不打折政策，那麼實際抵押貸款利率將從底線的4.65％急劇上升至4.85％，大幅提高20個基點，可以想象市場的影響。

因此，上海成為一個例外，一方面是因為需要保持房地產市場的穩定，另一方面也是“一城一策”的體現。

但是，如何權衡“抵押利率不能折價”與“維持市場穩定”之間的矛盾，相關各方還有待進一步闡明。

第三，最致命的利率交換錨點不是短期利率的起伏，而是房地產市場利率與實體利率的分離，從而達到“定向利率”的目的。加息。”

應當指出，這一輪利率改革是在經濟進入新常態的背景下出現的。我們面臨的大局面非常複雜。實體制造公司需要降低利率，一旦利率降低，房地產勢必會移動。

任何熟悉歷史的人都知道，過去的整體降息已開始啟用實體經濟。但是，由於缺乏水壩攔截，大水願意進入房地產市場，而貨幣寬鬆往往是成功的一半。

問題是，由於整體降息面臨很多限制，並且實體降息的緊迫性越來越大，我該怎麼辦？

為此，決策部門建立了一個新的利率“雙軌模型”：“ 1年LPR”和“ 5年LPR”。

眾所周知，公司貸款主要是短期貸款，須遵守一年的LPR指導。抵押貸款利率是基於5年期LPR的中長期貸款。

由於存在“雙軌模式”，因此“以實體為導向的降息”和“以物產為導向的加息”可以並存。

現實已經證明了這一點。在先前釋出的9月市場利率中：一年期LPR為4.2％，比上個月降低了5個基點； 5年LPR為4.85％，與上個月相同。

一年期限縮短了，五年期限保持不變。這是定向調節的實施方式。將來，這種定向調節將僅在房地產市場中更為普遍。

最後，不難發現房地產變得越來越特殊。這種特殊性意味著該政策將變得越來越具有針對性，並且變更將越來越快。

那些無法適應新形勢的人將很快被時代巨人甩在後面。