回顧最近幾年的房價波動，一直呈現出“反覆無常”的特徵。

從2008年後，房地產共有3次週期性上漲，分別為2009.02-2011.08、2012.05-2014.04、2015.03至今，每次大概持續3年左右時間。

2008年之後，全國房價第一波上漲是從2009年2月到11年8月，持續時間為30個月，累計漲幅達到14%，在隨後的9個月時間裡回撥2.3%。

第二波是從2012年5月到2014年4月，持續時間為23個月，累計漲幅有6.2%。但在之後的一年時間又回調了5.3%。

在這期間買房，不管什麼時候上車，其實差距並不算大，頂多有個幾千元的差價，就算想靠炒房賺錢，也註定不是主流。

第三波是從2015年3月至今，持續時間超過了50個月，漲幅高達24%，上漲時間和漲幅都遠超前兩波。

在這段時間中，高槓杆買房被越來越多的人視為“祕笈”，幾乎所有的買房群體都熟知運用。

但是，即便房價呈現出“水漲船高”的趨勢，買房的時機選擇依然很難，這兩三年把高槓杆低首付甚至零首付買房運用在北京、上海、深圳這三個一線城市，如果是2017前後入市的，到現在加上稅費及供樓利息，有些首付可能都快虧沒了。

還有環京的燕郊，環滬的崑山，環深的惠州，先出手的人還要糖吃，後出手的人只能眼巴巴的高位接盤。

那麼，從現在到年底，假如要買房，是“直接出手”還是“等等再說”？換句話說，是“抄底機會”還是“高位接盤”？

在今年8月舉行的“2019第八屆金磚論壇”上，中城投資執行副Quattroporte王珊指出，2005年到2008年，2008年到2011年，2011年到2014年，房地產差不多三年主線一個週期。

但是，從2014年9月份開始到現在，我們的感覺是整個週期在拉長。

樓市整體的波動是越來越平穩，整個行業的週期性紅利在慢慢的減退，高槓杆模式是很難以再繼續下去，對樓市調控一定要謹慎看待，不能“心存僥倖”。

什麼意思呢？今年的調控力度前所未見，不光是調控次數創出了三個月近200次的新高，限購、限貸、限價、土拍規則修改等方式上的創新，租賃房大面積推廣，舊改推進，都使房地產週期擺脫了以往“反覆無常”的特徵。

因此，現在非但不是“抄底機會”，對大部分城市而言，因為房地產週期的延長和平緩，反而容易造成“高位接盤”，年底之前買房，不妨等等再看。

大家都知道一句話，叫房地產長期看人口，中期看供需，短期看金融。

人口因素，現在已經發生重大變化。

比如人口流動格局，以前是從小城市湧入大城市，從農村到縣城和地市，但是去年中國返鄉農民工已經達到了300多萬，安徽、四川、貴州等地都有大量的人口迴流。

與此同時，因為京滬等特大城市需要控制城市規模，近兩年也呈現出了人口淨流出的趨勢。

因此，三四線城市的人口流出是大勢所趨，特大城市的城區擴張也在放緩步伐，未來的人口流動，很有可能會向二線省會城市，和大都市圈周邊的三四線城市傾斜。

年齡結構的變化是更深層次的原因，前段時間社科院發了個報告，預測到2050年，老年人會達到總人口的三分之一。

當現在的70後乃至80後都步入老年生活，房子不會成為這類人的優先選擇，養生、健康、養老的壓力更大，房子大小，房價多少並不重要。

更重要的是，下一代的勞動力數量遲遲無法跟上來，北大教授蘇劍在10月20日舉辦的第三季度巨集觀經濟形勢分析會上稱，中國的人口峰值可能出現在2017年，大概是12.813億，峰值勞動力人口出現在2013年，大概是8.557億，去年可能已經開始出現了人口的負增長。

沒了勞動力，就不會再有學區房，剛需房，改善房這些概念產生。

所以，絕大部分中小城市的房產，因為人口流出，年齡結構偏大，買房就相當於高位接盤，一定要等等看，少數的二線省會，因為承接了特大城市的產業和資源外溢，還有很大的空間。

房產稅的影響也不容忽視，從目前的形勢來看，住建部已經啟動了150城住房聯網，加之明年可能有第二次房屋普查，最近幾年房地產稅的推進是大勢所趨，雖然我們不知道什麼時候會落地，免徵面積和稅率是多少，但這是遲早的事。

說白了，房產稅正在路上，未來幾年大概率會實施，房屋的持有成本也會增加。

房屋的折舊因素也很關鍵，一套房子拿在手裡，除了物業費，水電暖氣費，維修費，裝修費，還有隨著房齡貶值的折舊費，比如“老破小”一類的房屋，如果沒有學區的光環加持，早晚會現出原形。

舉個例子，一個普通的三線地市，房價在8000左右，120平米的房子加維修基金、契稅等費用，總價大約為100萬，按二套房首付四成、按揭利率上浮30%來計算，30年的房貸，按揭60萬，總支付利息達74.68萬，本息總價合計高達180萬左右。

假設裝修費用需20萬元，10年時間，房屋折舊翻修費用10萬元，共計花費210萬元。

這樣的情況下，未來既可能會有房產稅的成本，還有高額的折舊費用，持有房產成了一件“得不償失”的事。

綜上所述，從11月份到年底，短短兩個月的時間內，現在買房，“等等再看”是更務實的態度，一方面，因為房企四季度回款的壓力，特價房會增多，選擇面會擴大，另一方面，因為週期效應消失，人口和房產稅等因素，未來中長期樓市難免要走下坡路，我們幾乎可以肯定，抄底機會已經不存在了。

在年初，李嘉誠退休後首次發聲指出：“買房要量力而為，若置業是自住，又能負擔按揭分期供款，現在買樓是沒有問題”，“千萬不要買來炒，因為會波動比較大"。

“量力而為”這四個字，就是這個問題的答案，抄底也好，高位接盤也罷，關鍵看自己的財力，假如你的收入預期很穩定，首付、房貸利率上浮、月供都能負擔，直接出手也沒問題，對大部分家庭財力有限的人來說，更應該保持謹慎。

董明珠曾在一個網路微訪談中直言：現在房價那麼高，我看一個員工如果一年給他15萬的年薪，10年150萬，20年300萬。每年15萬，員工也存不下來什麼錢，但他成為了一個房奴，他每天焦心的就是我什麼時候能把這房錢給還掉，買房的貸款什麼時候還完？他怎麼可能愉快？他怎麼會有幸福感？

她對於買房的預測很簡單：公司拿錢，為員工蓋房子，從2012年時推廣一人一房，到今天推動兩房一廳，人人都有，退休了就把產權給員工。

有了這樣的保障，企業才能留住人，這種方法，恰恰是房地產市場迴歸理性的重要道路，保障房、租賃房能帶給低收入群體更高的安全感，假如你現在正因為買房這件事焦慮，不如再多點耐心，不要頭腦發熱就衝進樓市裡。