自今年6月央行減息以來，全國房價已連漲4個月。日前，Property Update 釋出澳洲房地產市場報告，預測各大城市的房地產發展。報告中，悉尼、墨爾本的房價居於高位；布里斯班依舊以市場的黑馬的姿態，連續三個月維持上漲姿態。

悉尼

儘管呈現出全國範圍內最大的漲幅，但是這是在經歷了過去三十年房價最大的調整後呈現的狀態。前期高位接盤的諸多購房者，面對調整，尚未得以喘息。

而且，和往常一樣，悉尼不同地方的房地產市場表現是不一樣的，房價上漲的區域主要集中於內環和中環比較富裕的郊區；這些房屋基礎價格較高，讓一般投資者也是望而卻步；對於資金充裕者，在經歷過市場的洗禮後，他們也大多數選擇分散投資。因此這一輪上漲之後，漲幅的可持續性尚需觀察。

此外，悉尼某些地方的房地產市場繼續下滑的可能性增大，尤其是公寓，投資者甚至已經準備拋棄計劃外的公寓；銀行也不太青睞用這些房屋作為抵押物來貸款，這些房屋的估值遠低於合同的價格。

墨爾本

墨爾本房價在2019年年中出現轉機，此後一直在上漲。同悉尼的情況類似，墨爾本昂貴的房產的復甦更為明顯，過去三個月裡，前四分之一房屋的房價上漲了2.7%，而後四分之一房屋的房價只上漲了1.4%。

墨爾本強勁的經濟、就業增長，使其成為澳洲人口增長最快城市，35%的海外移民喜歡到墨爾本，這些有利因素都將支撐該城市的整體房屋價值。

只不過前兩年墨爾本房屋增長的過於迅猛，後期需要更長的時間來消化曾經的漲幅；加之公寓過度開發，導致墨爾本的樓市需要區別對待，不是市場中所有的物業都是好的投資標的物。

布里斯班

大多數房地產經濟學家現在對布里斯班的房地產非常樂觀

國際清算銀行牛津經濟研究院(BIS Oxford Economics)的房地產預測顯示，到2022年，布里斯班的房價中值預計將躍升20%，成為全國房價漲幅最大的城市。

而且，布里斯班房地產市場的低迷程度相當輕微，當地房價只比峰值低了2.4%。目前，布里斯班的房價已經連續第三個月小幅上漲，房價應該會繼續上漲。

而且，與已經形成規模的大城市不同，隨著移民率的上升、住房供應得到控制、住房負擔能力的提高，布里斯班住房市場的基本面可以說是目前最為健康的房產投資市場。

堪培拉

儘管有媒體預計，堪培拉2019年獨立別墅的房價將增長2%。然而，過於樂觀的估計忽視了一個重要的問題——持續高水平的新建公寓（過去12個月的單位樓、聯排公寓和聯排別墅的批准數比去年高出30%）將阻止房價上漲，甚至會帶來公寓投資領域的危機。此外，堪培拉過高的土地稅，也會增加投資者的投資成本。

珀斯

自2014年年中以來，珀斯的房地產價值已經連續五年下跌，儘管已有觸底的跡象；但是要清楚觸底未必反彈，還有長期平盤的可能性。對於珀斯，唯一樂觀的因素就是人口增長，預計2020年人口增長1.5%，高於2018年的0.9%。

霍巴特

霍巴特的繁榮現在已經結束，儘管過去三年霍巴特的獨棟別墅漲勢迅猛，上漲了約40%，但是，2019年以來，價格一直是持平的。

Domain預測，到2020年，獨棟別墅價格將增長2%至4%，單元樓價格將增長3%至5%。

阿德萊德

Domain預測，今年內，阿德萊德的房地產價格將持續溫和增長，獨棟別墅預計將上漲1%，單元樓價格預計將上漲2%。

近年來，阿德萊德的房價以每年約3%的速度穩步上漲（單元樓以每年約2%的速度增長），但是2019年房價已企穩。

從資料看，在澳聯儲連續降息救市後，房地產市場似乎已經過度過了那一段低谷期，出現大幅了回彈，市場回暖為投資者帶來了強心劑。

悉尼和墨爾本房價的回彈對於多年以前就投資並持有的投資者來說無疑是好訊息，但對於那些剛剛準備入市的投資者朋友，我建議不妨把眼光放到的長遠一些。我並不是說這兩大城市不能投資，而是不適合，過高的房價，擁堵的交通環境，和購房置業的可負擔性等多種情況已經讓很大一部分投資者望而卻步了。

在這樣的形勢下投資房地產，就要重新審視市場和自己的投資策略。將單一獲取溢價作為投資目的，轉變為通過租金和利率差價降低投資成本，並在長遠看多的地區佈局房產。布里斯班作為澳洲房地產市場的一匹黑馬，由於價格低廉、政府基礎設施投入高等吸引著眾多州際移民及投資者，房價的可負擔性和高租金回報（租金回報可達4%-5%）保持著絕對的吸引力和優勢。

總之，從高資產規模向高現金流的轉換，才是投資者們應做的明智之舉。