審校：周鶴翔

2016年新零售浪潮興起，網際網路巨頭揮旗向下，帶動商業地產一起重構“人、貨、場”。網際網路和商業地產是這次變革中的主角，隨著新零售陣營的分化，雙方的合作也將被重新定義，從熱戀到分裂甚至倒戈的好戲正在上演。

新零售為線下帶來曙光

商超，大型商業綜合體的標配。除了補齊商品結構的重要一環外，它還承擔著引流的重要職責。

曾經，沃爾瑪、家樂福、永輝超市、華潤萬家等時代弄潮兒，憑其強大的集客能力，受到了城市商業綜合體的青睞。

隨著新興消費客群的增長，網際網路的消費習慣深入骨髓，支付、體驗、服務都發生著巨大變化。直到新零售的出現……

2016年，馬雲提出“新零售”一詞，隨後阿里、騰訊、京東、美團大舉向下，“盒馬鮮生”、“京選7鮮”、“美團小象生鮮”、“蘇寧小店”……這些線下生鮮店鋪如雨後春筍般在各大城市冒出來。

彼時，正處於流量危機中的商業體，彷佛看到了曙光，新零售的到來，將死氣沉沉的線下零售江湖攪動激烈的浪花。

曾經吹過的牛

有江湖必然有幫派，抱團取暖勢在必行，面對網際網路大佬伸出的橄欖枝，有的選擇站隊，有的選擇觀望，有的卻無情拒絕。

後來我們看到的就是一些系列“秀肌肉”比拼：

2017年12月，蘇寧宣佈未來三年佈局50家複合業態精品超市——蘇鮮生。除蘇寧廣場將提供物業支援外，還與萬達、恆大等地產企業達成戰略合作。

2018年3月，盒馬鮮生與恆大、碧桂園、融創等13家商業地產簽訂新零售戰略合作協議，地產商將在全國範圍內為盒馬提供門店物業及相關服務支援。

2018年9月，京東7鮮畫出未來開店1000家的大蛋糕，並宣佈與保利、大悅城、萬科、越秀、綠地等16家全國知名地產商進行專案落地合作。

2018年底，永輝旗下超級物種宣佈將佈局100家門店，為加速線下佈局，彼時超級物種已於龍湖、萬達、巨集發等知名地產商達成不少合作。

新零售進入深水區開始洗牌

然而，在商業歷史中，任何一次革新都不是一帆風順。中國商業地產還未來得及跟新零售品牌們發生化學反應， 2019年，一路巨頭加持、奪命狂奔的生鮮新零售，卻一頭扎進了深水區。就像水性尚淺的孩子面對水底的壓強手足無措，部分新零售的玩家們陷入了集體焦慮。

一夜之間，新零售變天了。

上半年，小象生鮮陸續關閉了北京城外的五家門店，只保留了北京兩家大本營作為試驗田，同時幹起了買菜的生意。

京東7FRESH又進行了一輪高管變動，京東老臣王笑鬆被調崗，5年1000家店的目標遙不可及。

2018年末，超級物種所在的永輝雲創被剝離出永輝超市，新零售業務的持續虧損，讓永輝雲創三年虧損10多億元人民幣。

大環境的週期波動，也影響著新零售的帶頭大哥盒馬。4月，盒馬關掉了崑山的門店，宣佈精細化經營。所幸的是，背靠阿里巴巴的盒馬挺了下來，用一己之力扛起新零售大旗，扭轉了外部情緒。

據今年阿里投資者大會的資料，在外部競爭對手失速的同時，盒馬不僅開了60多家店，經營滿1年的門店已經實現EBITDA轉正。

零售和商業體將重新適配

鳥擇良木而棲，人擇君子而處。

迫於對線下流量的急切需求，商業地產開始擁抱新零售頭部企業，甚至不惜代價倒戈。

10月26日，盒馬昆明二店落戶大悅城，雙方作為各自領域的頭部企業，竟然是還是首次合作。背後原因讓人唏噓：大悅城曾是京東7鮮的合作伙伴，本想靠著後者開1000家門店的規劃，多薅一點新零售的流量羊毛。但隨著京東的內部動盪，戰略合作無疾而終。

同樣的案例還發生在龍湖、愛琴海等商業的運營方上，3個月以前，盒馬的昆明首店落戶愛琴海公園。此前，紅星美凱龍集團旗下愛琴海公園曾與永輝簽訂戰略合作，不管是北京還是福州、重慶，愛琴海和永輝已經深度繫結，而隨著紅星美凱龍倒戈阿里，此前的合作格局也隨之打破。

新零售帶來的技術、體驗、服務，都是傳統商業體渴望而不得的，重構“人、貨、場”的路上，雖然佈滿靳棘，但又是轉型的必經之路。新零售的網紅效應已過，經歷一輪洗牌之後，到了真正拼實力的階段。隨著新零售梯隊的劃分，地產商也會隨之適配，強強合作，各取所需，才是商業發展的必然趨勢。