補齊租賃住房短板，解決好大城市住房問題

12月21日，全國住房和城鄉建設工作會議在京召開。會議指出，解決好大城市住房突出問題。加強住房市場體系和住房保障體系建設，加快補齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等住房困難群體的住房問題。加快，擴大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口淨流入的大城市重點發展政策性租賃住房。

雖然房價的過快上漲，已經讓8成以上居民買不起房，或買房以後就成了房奴，以至於房價引發的社會矛盾、社會問題很多很激烈。但是，就中小城市來說，由於購買力等方面的原因，房價矛盾還不是十分激烈，對居民生活的影響也不是很大。房價過高的矛盾，越來越集中到大中城市、特別是大城市、中心城市身上。

事實也是，大城市、中心城市的房價矛盾，已不僅僅表現在房價已經很高，而且表現在房價上漲的內在動力依然很強。原因就在於，一方面，資源和人口向大城市、中心城市集中的趨勢仍在擴大，特別是人口，大城市、中心城市對人口的虹吸效應越越強，人才向大城市、中心城市轉移的速度也在加快，帶來大城市、中心城市規模的持續擴大，對住房需求的要求不斷提高，如深圳，不僅人口總規模在持續提升，人口的購買力也在持續增強；另一方面，土地供應的壓力不斷加大，能夠用於住房建設的土地數量越來越少，需要不斷提升土地的利用效率，解決土地供應與住房需求之間的矛盾，化解房價上漲壓力。

也正因為如此，如果繼續滿足於透過購房來解決居民的住房矛盾，那麼，大城市、中心城市房價上漲的問題將越來越嚴重，用行政手段控制房價的難度也越來越大，導致市場出現嚴重畸形現象。一旦調控放開，房價會快速上漲，並帶動其他城市一併上漲，形成大城市、中心城市房價越來越高，其他城市房價泡沫越來越嚴重，風險也越來越大的格局。因為，房價很難呈現單邊上漲、少數城市上漲、此漲彼不漲的格局，而是連環上漲。恰恰是，從購買力來說，部分二線城市和多數三四線城市是不具備房價持續上漲條件的，是極容易引發房價泡沫的。在大城市、中心城市帶動下的房價上漲，是缺乏上漲基礎的。

那麼，如何才能有效化解大城市、中心城市的房價矛盾，減輕房價上漲動力呢？總結髮達國家經驗，結合我國實際，最有效的辦法，就是加快住房租賃市場發展，補齊租賃住房短板，構建以保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，弱化買房功能，降低買房地位，讓租賃住房扮演越來越重要的角色，併成為大城市、中心城市的主角。

而從深圳不久前提出的思路來看，學習借鑑新加坡模式，是未來深圳解決居民住房問題最主要的目標之一。因為，新加坡是全球租賃住房市場發展得最好的城市，也是租賃住房比重最高的城市，租賃住房佔全部住房的比重達到了80%。也就是說，80%以上的居民是透過租房來解決自己的住房問題，而不是買房。按照深圳目前可供使用的土地資源，以及深圳人口流入、居民購買力的實際情況，如果不加快住房租賃市場發展，讓更多的人加入到租房行列之中，那麼，住房問題將成為深圳最大的問題，也成為未來深圳最大的不穩定因素。

除深圳之外，其他一線城市以及發展得比較好的二線城市，同樣存在著類似矛盾，都需要透過發展住房租賃市場來解決居民、尤其是新市民、創業者的住房問題。只要居民的住房問題解決好了，生活的壓力減輕了，創新創業的熱情也會同步提升。更重要的，按照新發展格局要求，居民的消費能力會大大提升，而不會因為房子問題嚴重擠壓居民其他方面的消費能力、弱化國內大迴圈的作用。同時，一旦住房租賃市場發展了，住房租賃體系健全了，困擾居民的上學、看病等問題也會同步解決，租賃房的地位會和產權房相同，真正實現租售同權，真正步入良性發展軌道。

一旦大城市、中心城市的住房問題了了，房價穩定了，也會帶動其他城市房價的穩定、市場的穩定，避免其他城市出現房價泡沫。已經出現泡沫的城市，則可以透過經濟發展消化或房價溫和下降來擠壓，最終實現房地產市場的平穩有序健康發展，更好地發揮房地產對經濟社會發展的促進作用。