序：

鑑於他們的情況極具代表性，因此徵得他們的同意後，整理成本文。

由於事件的描述需要，我們使用了第一人稱，由於涉及到他們的隱私問題，因此本文幾乎沒有配圖。

前文說到“我們”從外地來成都後，打拼多年終於在這裡安家立業。

買了兩套房子，但是或多或少滿足不了當下“我家”的學區需求、初改需求以及未來增值性需求。

正文：

三、賣房——折騰抵不過幸運

在賣第一套L小區的時候，我們遇到了一對年輕夫婦，年紀可能小我六七歲的樣子，我彷彿看到了當初我們的影子，竟有點惺惺相惜的感覺。

但很可惜，他在朋友的建議下，未能簽訂合同。我們也不能勉強，只能另外等待有緣人。

不多久，我們遇到了另外一組客戶，在高考後的那個週末，一對中年夫婦被鏈家帶了過來。

管事的明顯是女方，我喊她鄧姐。

他們進門的時候，我們正在客廳外面的獨立陽臺晾曬衣服，鄧姐好像一下就看中了這個陽臺，一直湊過來上下打探，發現其他樓層確實沒有贈送陽臺。

鏈家小哥之前囑咐過，帶看的時候我們不要太多嘴，所以我們也沒怎麼說話。然後她在各個房間打探一番後，鄧姐說挺有興趣，坐下來一起談。

這個時候我還是挺懵的，沒想到自己操持多年的房子，好像就要真的拱手相讓了。想到這房子裡的歷歷往事、歡聲笑語，心裡有一種難以名狀的不捨。

迴歸現實，在聊的過程中，瞭解到鄧姐他們是成都周邊的人，這次買房子也是折騰了很久，之前以她老公的名義來成都掛好社保，終於有資格進入成都。

這套房子也不是給他們夫妻自己買的，而是給他們孩子買的。

鄧大姐是當地縣一中的化學老師，孩子去年考上了北方的大學，為了及早給孩子準備一套房子，也好吸引孩子畢業後回成都發展，便想把這裡當做落腳地。

從他們購房目的來看，是打算作為長期放置的房子，當時我腦海就冒出了個想法：返租！這也是前文所說的“運氣很好”。

至今想來依然拍案稱奇，我當時咋那麼靈光呢！

我給鄧姐推心置腹：我們賣房目的是置換的，但是因為孩子還在這讀書，所以暫時還需要在這附近租房生活。

而你們購買房屋後，自己和孩子短時間也不會自住，空置會引起房子老化，總歸是要租出去的。

與其這樣，不如我們把房子賣給你們後，然後你們返租幾年給我，我們給市場行情的租金，也會愛護房屋，畢竟是我們親手裝修的第一套房子。

鄧大姐也是個爽快人，雖然她說回家考慮一下，但是沒兩天，鏈家小哥就告訴我說她同意了。

真是喜從天降，我父母念舊也解決了，孩子幼兒園陪讀也解決了，而且戶口也不急著讓我們遷走。

後面我們和鄧姐又當面溝通了多次，商定我們按照一年一簽租房合同的形式，年租金2萬。

我們還把2萬租金從總房款裡挪移了出來，降低了總房款，減少了一點稅費。

最後的結果是，這套房在掛牌44天后，終於簽訂了正式的買賣合同。總價158萬，單價是1.7萬/㎡出頭。

說實話，這樣的價格並不處於2018年“5·15”高峰期的價格，那時候差不多可以賣到1.8-2.1萬/㎡左右。

雖然談不上賣得非常好，但我們也審時度勢，見好就收，知足常樂。

其實158萬到手，減去62萬本金以及16萬裝修費，忽略貸款的話，實際只掙了80萬。

不過除去貸款，我們這套房套現的總金額是128萬。

在賣L小區的同時，我們也把H小區也掛了出去，出於信任，也是全權委託給了鏈家的兩個小姐姐。

H小區是7月1號掛牌出去的，成交週期比較快，30多天出貨完畢。估計是因為東門的熱度更高一些。

為了不囉唆，就不再長文描述整個過程了，雖然兩頭跑了很多次，幾乎每個週末都在折騰，但總歸從結果上，還是讓人滿意的。

H小區面積比L小區稍微大一些，房屋戶型佈局類似，但剛需了很多。

雖然H小區的環線更偏，但是市場單價卻差不多，最終賣到了1.67萬元/㎡，總價只比L小區少1萬，結清貸款後，實得現金是124萬。

這個價格我是比較滿意的，當初1.1萬的單價以為買在了高點，沒想到還有更高的點，東門的投資氛圍很濃厚。

這套鋼絲房，除了未來的地鐵口和管家服務很好，基本上沒有太多讓我們留念的地方，畢竟不住在這裡，情感上差了一點。

很巧的是，買家和我是老鄉，我當初入手是為了投資，他現在入手，也是為了投資。

這套房此前的房東小賺了5000元/㎡出手給我，而如今我又小賺了5000元/㎡出手給老鄉，老鄉以後還會在2.1萬/㎡的單價賣給第四任嗎？

祝你好運了。

四、買房——沒有最好，只有最果斷

到了9月中旬的時候，賣房基本告一段落，此時我們是普通無房家庭，沒有房子就沒有底氣，心裡還是比較空的。

我們把所有資金都彙總了起來，兩套房結餘128+124=252萬。

當然，我們家裡還有些積蓄，大概50多萬，包括股票、基金和存款之類的，預估拿出來40萬現金再投入進去。

在貸款問題上，我們把各自公積金都攢到了2萬+的餘額，按照目前的政策，再買是可以公積金貸款的，夫妻雙方，滿打滿算能貸到70萬。

我家人尤其是我老婆不贊成高槓杆，認為過高的房貸會給家庭生活質量帶來很大的壓力，我也是個保守主義者。

此前我們兩套房，除去H小區的房租，月供大概3000多，因此最後能接受的月供大概也就是4000出頭。

後來我們反推了一下，公積金貸滿70萬之外，還能商業貸款20萬左右，綜合月供預估大概在4200左右。

至此，我們的彙總預算是128+124+40+70+20=382萬。

萬事俱備只欠東風，大家應該記得，9月新房成交量再創新高，達到了2萬多套，市場熱度飄紅，搞得人心惶惶，我老婆唸叨最多的一個詞就是：夜長夢多。

那段時間我經常處於半失眠狀態，雖然手握百萬現金，但是心裡卻非常空蕩蕩，唯有快速把錢花出去，把錢落在實處，這顆心才能安穩下來。

現在回到了方案四，先後賣掉兩套房後，再買兩套，一套是改善自住，一套是學區掛戶，那麼先買哪套呢？

理由是新房的話可以儘可能地一次性把90萬貸款貸足，然後還能享受首套房的政策利率，而二手學區房，由於是掛戶的，我們只需要考慮個幾十萬的就可以了，對，全款！

為了能更加穩妥地使用這382萬，實際上我們先去看的二手房，等二手房看得差不多心中有數的時候，才最終確定了新房的價格段和可選項。

而在看二手學區房之前，我們又已經持續看了大半年的新房了。但沒有騰挪資格和資金的時候，喜與悲都與我們無關，甚至連氛圍組都談不上。

當時覥著臉看過綠地新裡城、當代璞譽、青秀未遮山、中海天府裡、中海萬錦熙岸等小區，看得比較雜亂，但都只能旁觀。

錯過的痛苦不需要再回憶，都怪我們賣房前奏太長，優柔寡斷錯失了很多良機。

在我們正式騰挪出來購房資格和資金後，真正參與到的樓盤其實就四個。

我們主要的選籌區域還是在主城區以及天府新區（成華戶口、青羊社保，在高新南區沒資格），也一度考慮過二圈的雙流和龍泉驛，但是整體來說投資價值不穩定，距離我們工作地點也稍微有點遠。

8月底，位於興隆湖的龍湖天境開盤，總價230萬起的小高層讓我很心動，經過諮詢分析後，我和我的中學發小一起去報了名。

他是剛需，搖中了放棄了；我是普通，沒搖中也沒買到。

龍湖天境這個樓盤整體來說地鐵配套還是差很多，可能很遙遠的未來會發展得非常好，但是租住個兩三年後我們搬過來，預計也不會有太大的改變，改善二字太過於勉強。

發小是因為工作和岳父母家都在天府新區，所以地緣上第一考慮的這些版塊，他喜歡開車，但是買菜接送孩子等通勤需求不能每時每刻指望著他開車，簡而言之就是商業配套不行，所以綜合考慮後也放棄了。

後來9月下旬，位於青羊區內金沙的華府金沙名城開盤，這個是正兒八經的青羊五區學區房，但是容積率很高，四梯八戶達不到改善大盤的需求，甚至比我們此前的L小區還要擁擠一些。

這是一套能兼顧學區和新房的樓盤，這種樓盤在整個成都新房市場上不多見，但是華府金沙名城對口的金沙大學有爆倉風險，而且單價、總價較高。綜合下來介於可買可不買的區間。

我老婆判斷報名人數肯定很多，我們搶不到，陪跑機率很大。

最後拗不過老婆的想法，沒有報名。

最後的結果證明我的分析是正確的，果然沒有多少人報名，但是等我們趕到售樓處的時候，稍微看得上的房源總價大概在330萬以上。

如果考慮到再買學區掛戶，所剩資金不足；如果不再買學區掛戶，又違背初衷方案，於是把他放在了備胎位置。

此後還被中介拖著去看了保利瓏堂裡院、旭輝江山和鳴、保利時代等樓盤，綜合下來還是“差點感覺”。

時間拖到了國慶後，好些樓盤集中開盤，我們看中了兩個：北辰南湖香麓和招商時代公園。

他們同時預售報名，這意味著，撞車了。

由於北辰南湖香麓的房源量只有28套，實在過少，而且我們是普通資格，因此綜合分析後放棄報名。

轉而報名了招商時代公園，事後發現是幸運而且明智的。

最後的結果顯示，北辰南湖香麓普通中籤率6.22%，而招商時代公園普通中籤率是8.78%。

關鍵是，北辰南湖香麓總價328萬起，而招商時代公園總價309萬起，一分錢難倒英雄漢。

上車招商的過程其實也非常戲劇化，前面的有人放棄了，後面銷售喊頂上。

於是我們有驚無險地入手了一套122㎡戶型，套三雙衛朝南，而且還是中樓層（實際是中低樓層）。

從產品來說，2梯3戶雖然談不上絕對的改善，但卻達到了我們心目中的初改標準了。

從地段來說，天府新區核心區的發展我們比較看好，目前短期不會過來居住，但兩三年後或許這邊能有一番改變。

其實最後買下來還是有一點點超預算了，總價達到了310萬出頭，還好我們又向親戚借了10來萬。

最後把所有的資金湊齊，資料準備好，樓盤支援組合貸，貸款按照既定方案，採用70萬公積金貸款和20萬商業貸款。

目前貸款進展比較順利，正在最後的階段。

實際上，買完這套新房之後，手裡就只有70多萬，而此時，我們也基本物色到了幾套掛戶學區房。

招商時代公園應該是對口天府七小和天府七中的，但畢竟是剛起步而且是私立性質，所以談不上絕對意義上好的學區房。

所以為了穩妥起見，我們依然打算在主城區內購置一套掛戶學區房。

成都的學區房，無非是青羊二區、青羊五區和錦江二區、高新五區。

對於青羊五區戶型和總價都偏大偏高，錦江二區我們又並不熟悉，高新五區並沒有資格，而且幾十萬掛戶幾乎不可能。

最後把目標縮短在青羊二區，也就是我老婆工作圈。

她的設想是以後孩子放學後，還可直接接到她單位上監督輔助學習，等她下班了再一起回家。

想法很美好，實踐出真知。

老破小！我們見識到了名副其實的老破小，心情很沮喪。

大家一起商議的結果是，尋求成交量大的，租售比可觀的標間，也就是那種一層樓一二十戶的標間。

當然也有那種老小區，但是綜合來看，老破小房源在各樓盤分佈過於分散，在今後的出租出售環節，都不好形成合力。

我們最後鎖定在時代凱悅、新城市廣場以及金色夏威夷三個樓盤裡。這三個樓盤都對口東城根街小學，原來的老五朵金花，又名巴金小學。

房源本身是其次，主要得看總價和學位。

金色夏威夷最低總價是88萬，新城市廣場最低總價是85萬，而時代凱悅最低的一套價格是66萬，符合預算。

遺憾的是66萬的這套學位被佔用，房東孩子正在讀小學3年級，房東要等他小孩搖到初中後才遷走戶籍。

目前東城根小學學位是6年一輪，意味著3年後學位才會釋放出來，而我的孩子來不及。

此外只剩一套71萬的，我們也勉強接受了。

實地考察後發現，雖然梯戶比確實嚇人，但是樓下就是地鐵1號線，交通非常方便，也很便於出租，關鍵是再三核實後確定學位沒有被佔用。

於是我們很爽快地繳納了定金，因為考慮到第一套房的貸款流程問題，所以目前還沒有來得及去簽訂合同以及網簽過戶，但我們拿下它，幾乎是板上釘釘。

至此，折騰了大半年，賣掉了2套剛需房，又買入了1套初改房源，1套學區掛戶房源，資產的最佳化組合完畢，我們在12月的寒冬裡，終於能睡個好覺了。

五、感慨——城市推動未來，歷史不容後退

現在回想起來，在短短一年時間內，我們完成了4套房的買與賣，整個過程看起來都十分倉促，很容易因為出現紕漏而掉進各種坑裡，任何細節處理不好，都會險象環生。

整個過程我們的神經保持著高度緊張，以至於很多時候都無法去思考到底哪裡是坑哪裡不是坑。

不過還好，我們遇到了專業的鏈家小哥和小姐姐，在整個過程中都非常耐心地解答和操心，在三套二手房的交易過程中避免了很多問題，這種信任應該是長久的。

我們這次換房，也不是純粹平移，而是付出了大概40萬的存款，10萬的借款以及每個月多1000元的房貸。

有親戚表示看不懂，甚至百般嘲諷。

但人生不就是往前看嗎？掙錢不就是為了今後更有奔頭嗎？

兩梯六戶帶給了家人些許壓抑，所以果斷從92平的套三單衛升級到了122平的套三雙衛，加上這個片區的地鐵通達性、板塊發展潛力，也算是一次小小的改善了。

前期我們還繼續住在返租的L小區，等孩子小學後再繼續琢磨學校和首開之間的通勤問題，到時候可能會繼續租房，也可能借助18號線三期，每天單邊10個站。等孩子進入初中住校，到時候我老婆再考慮換個離家近一些的分公司。

城市給人小憩的機會，但更願意回報時刻努力的人。成都就像一艘大船，越來越有新一線城市的範兒，在這種城市保持奮鬥，是人生的價值所在。

（本文完）