剛需恆穩，豪宅走強。

——分化進行時

在上週召開的中央政治局會議中，“房住不炒”四個字消失。而相比之下，在2020年4月份和2020年7月份的政治局會議中,“房住不炒”都有被提及。見下圖，房住不炒也是2019年的關鍵詞。

這個爆炸性新聞，讓不少以房產為投資物件的人躍躍欲試，想要趁此機會，搭車共享疫情後經濟重建的房價紅利。

但是，未提“房住不炒”真的意味著樓市宏觀調控政策的放鬆嗎？政治局會議就房地產相關表述的細微變化，又折射出哪些隱藏的深度資訊呢？

A

對於我們絕大多數人而言，房子是用來“住”的。對於少數人而言，房子還是用來“炒”的。但是上升到宏觀經濟層面，對於政府和政策制定者來說，房地產可絕對不是“住”和“炒”這麼簡單。

其實，房地產作為國民經濟的支柱產業，也是政府調節稅收、穩定信貸市場、拉動內需等宏觀手段的執行工具。

也因此，有網友戲稱，這是房地產這個“夜壺”又被拿出來了。

那位因嘴上一向不把關而被雙開的任某，曾在幾年前用諷刺語調提出“房地產夜壺論”，大意是說，房地產就是夜壺，需要的時候拿出來用，不需要的時候就往床底下一踢。

任老炮兒提出“夜壺論”的時點是2012年，也正式房市蒸蒸日上的時期。在國際大放水的背景下，咱政府為了防止流出到CPI上，便使用房地產進行蓄水，來作為維穩CPI的宏觀調控手段。

同時，當經濟形勢低迷時，由於房地產佔到GDP的7%以上，房地產可以作為拉動經濟的一把好手，一旦經濟過熱，又可以透過對房地產的限制來進行調控。

房企大多數都是民企，錢又賺得多，於是拿捏起來容易。說恩寵就恩寵，說冷藏就冷藏，命運不由自主。不僅工具性被髮揮地淋漓盡致，使用便捷，還能用來排洩民間怨氣，確實如夜壺般好用。

時至如今的2020年，當下經濟所面臨的最嚴峻挑戰無疑是疫情對經濟的嚴峻破壞。

經濟持續低迷，態勢嚴峻，經濟界已經有人認為可以繼續拿樓市來刺激經濟了。而當下“房住不炒”沒了，當真意味著房地產調控政策的放鬆，房地產又要作為拯救新冠疫情黑天鵝的“夜壺”了嗎？

B

回答這個問題之前，我們先看看今年下半年，央行原副行長吳曉靈直言不諱的告誡：

“在泡沫中狂歡的日子不多了，做好潮水退卻後的準備是每個國家、每個人都要面對的現實。”

這段話中包含兩層含義：第一，我國房地產存在大量泡沫；第二，要做好泡沫破裂的準備。

吳曉靈，2000-2007任中國人民銀行副行長

雖然可能有人認為這是老生常談，可聯絡到政事堂在11月所強調的，我們不得不有所注意：

當然，除了不確定性之外，還是會有很多確定性的事情。

一個是大量的風雲人物會站出來做出強勢表態；另一個是這些風雲人物的表態，往往都會被強力兌現。

這兩個判斷在未來兩年是非常有價值的。因為這兩個必然的動作，使得我們對於很多事情也是可以預測的。

魚和熊掌畢竟不可兼得，我們過去頻繁使用夜壺所付出的代價，就是房市積攢的大量的泡沫。

房地產泡沫通常根據三個國際慣用指標衡量。第一是房價收入比，社科院釋出的報告中指出超過95%受檢測城市的房價收入比都不合理。

在深圳，平均收入的你得工作36.1年才能買起一套房。這個數字在同年的東京是13.3，首爾是12.1，倫敦是14.5。

第二是房價租售比，國際認可的合理標準在1：250以內，但我國50個大中城市平均租售比為1:611，差距非常大。

這個比值下，買房收租並不是個合理的投資方式，大家看重的還是房價的增值以及對通貨膨脹的抵禦。

第三是住房空置率，國際合理值在5%左右，而我國一線城市商品房空置率超20%，三四線城市更甚。綜合來看，我國房地產存在嚴重的泡沫。

四年前政府提出了“房住不炒”，去年又提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，一步步的重磅舉措，可以說是對過去“夜壺論”的大力糾正。

而如今，隨著過量信貸流入房地產市場，房市泡沫已經極為嚴重，難堪重負，逼得政府不得不採取宏觀調控措施去泡沫化。因此可以說，房地產已很難再作為調節和刺激經濟的工具了。

C

目前房地產市場是個什麼態勢？且讓我們來看幾組資料：

2020年1-11月份，商品房銷售面積15.1億平方米，同比增長1.3%，增速比1-10月份提高1.3個百分點；商品房銷售額14.9萬億元，增長7.2%，增速提高1.4個百分點。

這樣的增長態勢，其實已經直接衝出持續近兩年的負增長區間了。

同時，1-11月份，全國房地產開發投資129492億元，同比增長6.8%，增速比1-10月份提高0.5個百分點。這也說明房地產開發投資潛力十足，增速持續上升。

如果感覺不夠直觀，且看下圖，2020上半年全國房價漲幅榜：

這些資料說明了什麼？說明了在我國如此嚴厲的調控並未鬆動的當下，房市已經不可遏制地起飛了。

原因可能是出於經濟不佳時的資金避險，也可能是全球抗疫資金的最終匯聚……總之，房價是降不下來了。

什麼？再更嚴厲點調控？再調控，剛需都給捏死了。

而當前，國家是相當不樂意錢鎖進房市的。市場萎靡不振，缺的就是投資、就是消費，繼續汲取六個錢包，怎麼能行？

因此，在這個調控都幾近失控的當下，別想著國家會繼續拿房地產來當工具、當夜壺了。過去的泡沫都還沒消除呢，化解風險仍然是當前的重要任務呢。

讓我們回到前些天那次會議本身。

其實我們仔細閱讀會議紀要的話，即可發現，雖然未提及“房住不炒”四個字，但是仍舊指出了“促進房地產市場平穩健康發展”，這和堅持“房住不炒”的主基調是一致的。

此外，會議中還有一些值得我們關注的變化。會議未提及“提振資本市場信心”，也將去年提到的“運用好逆週期調節工具”改成了“科學精準實施宏觀政策”。

這說明信貸投放的平滑和適度增長，已經讓整個週期波動趨於平緩。中央調控適度放鬆，放水收斂，精準滴灌，防止過多信貸流入房地產市場。

包括前段時間恆大等房企被政府“卡脖子”，從前端限制他們的擴張、降低他們的週轉，也體現了政府對房地產市場信貸調控的決心。

幾個月前一石激起千層浪的檔案截圖

此外，本年末召開的住建部房地產工作座談會中，仍然公開重申了堅定落實“房住不炒”和“長效機制”。這全都說明了政府並沒有想要放棄“房住不炒”的觀點，房地產調控仍然是供給側改革框架中的一部分。

總之，想放開給炒家們？別想了。

D

讓我們繼續回到“風雲人物表態”，看看最近其他人說了些啥。

2020年11月30日，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清發表文章，稱房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。

而就在郭樹清發言的兩天前，前全國政協副主席、央行行長周小川在文章《拓展通貨膨脹的概念與度量》中也提到要將資產價格納入通脹考慮。這裡的資產價格很大程度上指的是房地產價格。

所以說，這意味著房地產金融監管將持續完全從嚴嗎？

其實，他們的話都還要繼續結合2020年12月的政治局會議中提出的消費側改革來看。

正如政事堂所說的：

一個是針對於底層民眾所需要的糧食等最基礎的物資，要進行“帶量採購”，把價格大幅降下來，讓底層民眾能夠幸福的吃得飽飯。

一個是針對富裕群體所需要的高檔消費品，要進行“漲價去庫存”，透過把高檔消費品以高價提升敞開銷售，讓富有的群體能夠體面的花得出錢。

我們當下的房地產市場，可能也將形成一種明顯的分化。

對於剛需們的房產，國家將想方設法繼續“維穩”，繼續防止“灰犀牛”，甚至不惜以納入CPI的方式對地方政府實行嚴厲的考核。

而對於有錢人的高檔房產，則可能存在進一步的放鬆。有錢人不太會成為灰犀牛，豪宅全款不加槓桿都買得起，而當下的調控反而還會阻礙國家透過房產回收他們的貨幣。

當然，他們的房子是不會被納入CPI的。與其讓他們的資本把地產調控擠壞了，不如給他們開闢一個新天地。嗯，以後收房地產稅時也方便……

因此，未來房地產市場將會出現進一步的“雙軌”分化，一線城市、新動能城市（杭州、武漢、南京）、政策高地（海南）等，優勢地段將可能進一步飆升。

但涉及到民生的剛需盤呢，則進一步持穩，甚至還可能出現陰跌。

當然，對於很多大城市來說，剛需盤和高價盤也許會出現交集（比如優勢地段的價格窪地區），因此希望上個好點的車的剛需們，也得趕緊加把勁了，否則就只能退守郊縣的“品質生活”了。

文章結尾，讓我們再回味一下政事堂的原文：

就像陳雲同志在1990年回顧時說的：“1962年貨幣流通量達到130億元，而社會必須流通量只要70億元，就是搞了幾種高價商品，一下子收回60億元，市場物價就穩定了。”

而回顧歷史就會發現，如今我們對疫情期間釋放大量貨幣回收的最好方式，就是讓有錢的人心甘情願的把錢消費出來，而不是透過激烈的手段引發市場的震盪。

嗯，其中原理並不複雜，甚至可以說是很簡單的。可不得不說，只有強有力且獨立自主的政府，才能構建出最高社會效率的政治經濟秩序。