平常我們關注樓市的漲跌，需要留意央行個人住房貸款餘額的資料，因為錢不會說假話，這才是決定房價漲跌，樓市行情冷暖的關鍵。

最近易居研究院出了一個報告，央行資料顯示，2019年三季度，個人住房貸款餘額新增10900億元，環比持平，同比增長5%，房貸餘額新增額目前絕對值仍處於歷史較高位。

看上面這個圖，對比一下，你可以大概看出來，從2016年到現在，房貸餘額佔比和新增一直是比較多的，就新增餘額來說，相比2015年之前，明顯上升了一個臺階。

觀察歷史資料，個人住房按揭貸款新增額大致出現三個高點（40%以上），分別發生在2007、2009年和2016年。2016年三季度，該指標連續刷新歷史最高值，達到53%。也就是說，新增境內貸款中有將近一半流向了住戶按揭貸款。

之後雖然有所下跌，但是依然在20%-30%之間，明顯高於2014年之前上一輪調控的週期，那時候在10-20%之間震盪。

說明什麼呢？

也就是說，現在雖然調控很嚴格，但是對房地產行業來說，顯然要比2014之前那一輪調控週期日子好過的多。除非是你前幾年非常激進，拿了太多地王，或者說高槓杆融資的，現在就會比較難熬。

當然，還有一個可能，現在只是上半場，還有下半場要熬，很多房企熬不過下半場。

最近又爆出一家靠花錢買出的百強房企，上海三盛巨集業陷入資金鍊危機，全國專案大面積停工，距破產清算僅一步之遙，員工討債，董事長當眾大哭。

公司總資產512.48億元，總負債就有417.65億元，其中帶息債務269.52億元，資產負債率高達81.5%。

下面還有一個圖，就是全國居民購房槓桿率與百城房價指數。現在大概處於調控的一箇中途，所以還有較長的一段時間需要等待天亮。

全國居民購房槓桿率=季調個人住房貸款餘額新增額/季調全國一、二手住宅銷售總額+9%公積金貸款歷史平均比重

易居研究院的報告發現，房價漲幅與居民槓桿率總體呈現正相關關係。

只要居民加槓桿，房價就上漲。居民降槓桿，房價漲幅就下跌。

2015年一季度開始，居民購房槓桿率和房價指數同時出現大幅攀升態勢，房價指數季度環比漲幅在2017年二季度見頂。

居民購房槓桿率在2016年四季度見頂，主要原因是2016年底開始越來越多的城市收緊信貸政策。

2018年一季度，槓桿率和房價指數漲幅同步下行。二季度槓桿率進一步下行，房價指數漲幅擴大，這主要是二季度部分二線城市樓市有升溫跡象，三四線城市還在輪動上漲。

7.31政治局會議後，市場明顯降溫，三四季度槓桿率和房價指數漲幅同步下行。

2019年一二季度，因為降準，槓桿率和房價指數漲幅同步上行。730政治局會議首次明確提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段，市場預期隨之轉變，全國首套房貸平均利率連續4個月上升，三季度槓桿率和房價指數漲幅同步下行。

如果參考上一輪調控看，居民槓桿率在2012年時，大概是21%左右，屬於近十年來最低值，但房價指數最低位在2014年3月，所以房價的底部會晚於居民加槓桿，市場見底會有滯後性。

這一輪調控，居民降槓桿目前還在30%左右，什麼時候降到20%，能不能降到20%，這都是未知數，但可以肯定的是，百城房價指數環比漲幅是百分百沒有到底的！

調控已經過去三年了，我覺得離終點至少還有2年的時間吧！也許更久！要看泡沫消化的情況，所以一城一策是必然。

但有些城市，比如蘇州，深圳，武漢，杭州，這幾年房價壓根就沒跌，一直在穩步爬坡，或者橫盤震盪，這種城市是萬萬不能放開的，泡沫沒有消化完，必須先壓著。