在這份報告中，關於“房價上漲”和“居民消費”之間的關係，有一個重要結論：房價高低度對企業和消費者的影響關鍵在於住房供給彈性，而非簡單的房價過高就一定會對企業經營和居民消費帶來負面影響。認為房價上漲與消費之間的關係模糊。
由於在過去多年中，無論官方還是公眾，幾乎對“房價上漲擠壓消費”達成共識。而這份報告提出的觀點，卻是否認了房價上漲對消費擠出的必然性，必然引發極大的爭議。
報告中稱，房價上漲改變了居民生活中各種支出的相對價格，對不同家庭消費支出的影響有顯著差異。住房作為生活中的必需品，不同家庭面臨著顯著差異的需求替代彈性，已經有穩定居住地的家庭需求替代彈性相對較高，沒有穩定居住地的家庭則缺乏需求替代彈性。對於缺乏需求替代彈性的家庭，房價上漲將迫使家庭不得不增加住房相關的開支，並因此擠壓其他消費。
對其他消費的擠出程度取決於該城市的住房供給彈性，較高的住房供給彈性下房價上漲帶來住房供給顯著改善，住房開支增長有限，對其他消費的擠出也有限；較低的住房供給彈性下，住房開支增長更大，對其他消費的擠出也更顯著。
“除了房價上漲對消費的擠出效應，還應該考慮房價上漲過程中，房地產供給改善，城市化率水平提高以及由此帶來的規模效應和收入水平提升，這會對消費形成正面的影響。綜合兩方面因素考慮，房價上漲與消費之間的關係模糊。”
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丁老師，中國金融四十人論壇報告認為：房價上漲與擠壓居民消費之間沒有必然聯絡。你認可這一結論嗎？丁建剛：坦率的說，這是一個非常難以定量，甚至難以定性研究的課題。根本無法用數學模型或資料，得出這樣或那樣的結論。於是，這就導致了過去幾年大家似乎都認可“房價上漲擠壓消費”這一說法。因為從基本邏輯判斷，“錢就是這麼多，買了房當然就要擠壓其他領域的消費”，這似乎是再簡單不過的邏輯和結論。但實際情況並非這麼簡單。中國金融四十人論壇的報告中所談的房價上漲擠壓消費和這個城市住房供給彈性之間的關係表述太過於學術，對於普通公眾來說比較難以理解。在過去多年中，我接觸過成千上萬的購房者。因此我更願意從購房者所處的階段、心理預期和實際支付能力等方面，來分析和判斷。可以分以下幾種型別：
01純粹剛性需求的無房戶家庭
購房置業能力不高，但又無可奈何一定要買一套房子。
這一類的人群，沒有任何爭議，只能壓縮生活其他方面的消費和開支，才能購房。
這一類購房者，只有度過按揭供樓的比例佔家庭收入比例逐步減小的階段，供樓壓力才能逐漸減輕，減少對日常消費的擠壓。
除少部分人外，對一般工薪階層來說，這將是一個比較漫長的過程。
02改善型需求購房者
通常這類的購房者已經比較成熟和理性，改善是基於對家庭消費和投資的統籌安排。
這一類購房者無論是心理，還是實際支付能力都比較強，對消費的擠壓影響不大。
03投資性購房者
這類購房者，房產通常是家庭財產的一部分，無論是留現金，其他資產，還是投資購房，對消費影響均不大。
以上的分析，僅僅是基於經濟社會的實際情況，絕沒有為高房價洗地的意思。確實只有一部分人群，特別是剛性需求，且供樓壓力較大的家庭，購房對消費擠出效應較為明顯。而其他大部分家庭並沒有直接影響消費。相反，有很多家庭恰恰是由於房價上漲，甚至可能增加消費。比如增加了住房裝修消費、家電消費、日用品消費等等。畢竟房價上漲，帶給購房者的心理感受是“財富增加了”。當然，很多家庭只有一套房，增加的財富並不能變現，但是心理感受畢竟是財富增加了。但是其中有一部分人卻是實實在在地可以，或者是將要變現的。我接觸過一些老年人家庭，他們的房子原來值200萬，現在值400萬了，也就是說留給子女的遺產徒增了200萬。這些老年人在頤養晚年的時候，無論是自己還是子女，在他們的生活、醫療等各方面的照料開支，在心理上頓時覺得輕鬆了很多，因為200萬是天上掉下來的。即使是在照顧老人的時期需要子女補貼，但畢竟未來的遺產徒增了不少，於是，醫療、護理照料等方面的消費甚至增加了。
NO.2
但無論如何，這幾年從資料看，居民消費增速下滑明顯，消費增速甚至低於GDP的增速，這怎麼解釋呢？
近幾年全國居民人均消費增長資料表丁建剛：影響居民消費的因素諸多，包括家庭收入水平、收入的預期以及家庭未來開支的不確定性等等。不要忘了除了住房以外，中國家庭還有兩大開支，被稱為中國人的“三座大山”，即教育和醫療，特別是教育方面的開支日益加重。而且這兩項具有更大的不確定性。也由於這兩項開支的極大不確定性，導致很多家庭不敢花錢，不敢消費。
NO.3
那麼，如果按照丁老師的分析，房價上漲反倒能夠推動消費，給經濟發展帶來好處？丁建剛：也不能得出這樣的結論，房價上漲有正反兩方面的影響。房價上漲對消費的正面影響是：中國絕大多數城市居民家庭都擁有自住住房，房價的上漲，事實上是增加了家庭的財產性收入。但負面影響是：房價過快、過度上漲，必然會帶來巨大的投資投機效應，同時也加劇社會的貧富差距。而市場的過度投資和投機，總會有一天會使住房總量遠遠超過市場的實際需求。當那一天到來之時，市場就有可能出現踩踏甚至崩盤。
理論上人們除了自住的房子以外，都屬於投資性購房。當然，每個家庭的置業能力和需求不同，自住的房子也未必只有一套。有的可能需要市中心一套公寓，郊區一套別墅，有的家庭可能需要旅遊度假用房等等。此外，如果大比例的家庭投資投機購房，一旦市場出現波動，就會出現大量的負資產家庭。這些家庭如果動用了較高的槓桿，那就可能出現資不抵債的破產等現象。一旦出現這類系統性的風險，對房地產市場，對經濟，甚至對整個社會都會帶來巨大的傷害。
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1998到2018年，房價增加到10-20倍，這二十年的發展讓社會供給是萎縮了還是豐富了？答案也是顯而易見的，房地產很好地配合了中國長達二十年的高增長，各行各業的產品和服務為社會供給的極大提升貢獻了堅實的保障。 二十年後的今天有人擔心如果放任租賃價格無限制地漲下去，是否會讓社會供給慢慢萎縮？我們要看到租賃價格並不是鐵板一塊，總是有高有低。就算是1998年的時候，新開發同地段的商品房商鋪租金，比那時相對老舊的房屋商鋪更貴，顯然跟二十年後的現在一樣，只有那些利潤能夠承受的商業服務，才租得起這個新開發的商品房鋪面。 繼續假設，如果1998年就賣當時價格的10倍了，對應鋪面的租金我們也人為設定為10倍的高價，那麼結果也顯然跟二十年後的現在一樣，一間也租不出去，正因為一間也租不出去，所以10倍價格的商品房在1998年一間也賣不掉，因此既不存在10倍房價的房屋，也不存在10倍租金的鋪面，以前沒有、現在沒有、未來也不會有，答案就這麼簡單。 繼續假設，如果強制設定存在10倍租金的鋪面，且相同地段內全部都是10倍，那麼照問題可以繼續強行推定10倍租金的旁邊是8倍，8倍旁邊是6倍，6倍旁邊是4倍，以此類推，形成一個完整的大型城市模型。再設定所有的商業服務都出不起超過1倍的租金，那結果也是那些只能租得起1倍的商業服務，會向外擴散這個城市的最“外圈”，在這個荒涼到剛好只收得起1倍那麼高的租金的鋪面紮根。而結果就是由此向內全是從2倍起到最黃金、口岸最好的10倍租金的空鋪面。這個時候人們不得不每天出行到1倍的“外圈”去消費。隨著時間流逝，按照商業經營者製造利潤的不同效率，有的商業服務開始租得起2倍並向內擴張，與此同時，“內圈”不得不降價直到重新出現1-2倍的鋪面來吸引經營者。這兩股向內和向外的趨勢，將讓整個城市重新回到1-2倍租金的普遍局勢，無論這些房東當初買成多少錢——這是經濟學裡最顛撲不破的定理“供需決定論”而不是“成本決定論”。 如果就是有些房東寧可空著也要堅持10倍的高房價，就等房子漲價倒手呢？任何投資都要講投資回報的，房產只是投資的一種形式，投資回報常見的單位是“年回報”，也就是要在時間前提下，由於不存在不要任何回報的投資，因此只要房屋的空置是可以穩定預期的，那就沒人願意持有，這個房子就不能形成交易，也就不存在空置等漲價倒手賺差價的房子。 因此根本不必擔心出現天價房子和全市的房子都漲價漲到租不起的惡劣局面出現。高房租不會導致社會供給下降，高房價也不必然導致高房租！城裡的房子永遠也不會大幅增加，這就是房屋增值的根本原因。 現有的空置房在漲價，是因為房子確實太便宜了，或是房屋正好處於短暫的週轉期，短期租賃的損失不足以改變房產投資的總收益。 網上有統計說存量房已經足夠多少億人居住了，這種統計毫無疑義，回想房地產改革之前，我們也是十多億人，又有誰在睡大街呢？居住需求的壓縮空間是非常大的，這二十年房地產市場需求的開發，完全是釋放過去幾十年的積壓需求。 過去每一個購買新開發房屋的人，都是改善需求，從經濟學上說沒有剛需，從心理需求來說也全都是剛需，我們把一家人從幾平米的單間房屋裡，換到幾套房屋中，把家人從農村的房子裡搬到城市的房子裡，把家人從單位的宿舍搬到寬大的套房裡，那麼過去那些房屋當然就空置了，還有人願意回到農村和單位宿舍居住嗎？ 怎麼可能出現市面上所有的房子隨時都正好適合不斷變化的需求的局面呢！因此房子跟衣服一樣，會根據社會需選擇的變化而更替的，被一些需求淘汰下來的房子會進入另一些需求的選擇範圍，就是重新出現在租賃市場，以期被其它需求篩選，這些需求是未知的，有些甚至是新誕生的，正因為有空置的投資損失，才會激發更多未知的需求參與市場的匹配，它們是需要大量的空置房來培育的，所以這些空置具有特殊的市場價值和意義。 比如老舊的廠房被資本改造為主題公園，老舊的小區被改造為商業街區，老舊的倉庫被改造為設計空間和民宿，老舊的宿舍被改造為連鎖酒店，農村宅基地被改造為特色旅遊，大量的二層三層空樓被利用為培訓中心…… 用所有的新老房子去統計居住這一種需求完全是荒唐的。
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這是肯定的，比如一套房30萬居民買完房還可以有餘錢用於其他消費，如一套房300萬買房就得欠一屁股債，還有啥屁錢消費啊
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房價打壓消費是共識。
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肯定打壓了啊。沒有錢拿什麼消費？
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不，現在的問題是肉、氣等生活必需品的預期價格上升擠壓了房價
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炒房這個詞有迴圈重複的意思，嚴重影響輿論的認知，其實壓根就不存在炒房。 房子可以像股票那樣在低買高賣的同時還具備同質性嗎？一支股票以一個低價位買入，在高價位賣出，然後等這隻股票跌下來了重複操作，再次買入的時候跟第一次買入的股票完全同質化。還可以把這個過程迴圈套用在其他股票上，這叫炒。拋開房地產高昂的交易成本不談，一個地段的房子大都一個價，在一個低價位買一個內環的房子，10年後以一個高價位賣出，那麼還能以一個低價位再次買回來嗎？房子漲上去了又不降價，如果相同高價位買回來還能有收益嗎？只能買二環甚至更遠的才會有相對低價位，同理三環買個房賣了，只能買五環外的才能再次有低價位，這樣形成的迴圈才能體現現金收益的價差，而且不是短時間能做到的，這實際上是在不斷出賣土地位置，是一個不可逆的過程，是獲取投資收益中很正當、很健康的方式。沒見過從五環外開始買房，倒賣後再買三環二環，最後買到市中心房子的，就算越倒賣面積越小也做不到，而且以後也永遠都不可能做到。 如果是買下之後抵押貸款再買房，實際這是利用金融槓桿增加收益，這不應該算炒房，而是過度使用金融工具的問題，只要願意，買車也能抵押了再多買車，沒人敢這麼做是因為汽車不具備房產的增值預期，風險大到只要人還正常就不會這麼做。投資風險是個人判斷的範疇，換句話說只要敢，什麼都能買來抵押再加槓桿，所以這屬於金融管制的內容。 買房坐等升值也是要看地理位置的，一線大城市有穩定的升值預期，是因為在城市發展相對早的階段，最早買房的人用自己的儲蓄及時支付城市建設的成本，把城市空間和機會，從其他同樣來得較早而出價較低的人的手中拿下，保留給將來更值得或更有能力的人，讓這前後兩批人在更長的時間緯度上充分展開競爭，為城市的成長找到更優秀的服務提供者，實現社會資源的有效調配，用真金白銀參與城市的成長，這就是對社會的貢獻。四五線小城市的預期則沒有這個預期，因此投資風險較高，買房的人也沒這麼激烈的參與行為。
高房價不能穩，必須跌，否則會繼續掏空後面購房者六個錢包，導致其他行業消費力暴跌，導致其他行業還房貸的人斷供潮，高房價反噬作用。。。