全球高漲的房價，使得年輕人成家立業的難度，大幅度的上升，同時也造成了相當多的社會問題。我們有時候會想，如果房價下調了，那麼我們的生活可能會得到改善。正如題目所說，如果房價下調50%，實體經濟可能就會火起來，那麼事實是這樣的嗎？

在大多數經濟體，實際房價自2013年以來大幅上漲。資料顯示，無論是上圖的發達國家（1971-2018）還是下圖的發展中國家新興經濟體的房價的年度變化（1995-2018），我們都可以清楚的看到，房價年跌幅都沒有超過30%，但房價的年漲幅有超過了40%。總體來看房價漲易跌難。

背後的邏輯其實是比較簡單的，流通中的貨幣越來越多，錢越來越不值錢，是房價上漲的主要原因。我們來看一下發達國家美國的貨幣供應量。

美國的M2貨幣供應量

雖然我們說GDP的發展，客觀產生了對大量貨幣的需求，但流通貨幣的增多依然是不爭的事實。其中，部分貨幣會以房地產的形式沉澱下來。

發達國家如此，新興經濟體也差不多，來看看中國的貨幣供應量。

中國的M2貨幣供應量

如果把美國的M2和中國的M2放在同一張圖上表示，我們會發現，新興經濟體由於經濟快速發展的需要，M2的供應量會更大。

房地產到底有什麼作用

我們都知道房地產市場的發展對家庭、公司和銀行都很重要。

住房既是一項長期投資，又是一種商品。作為消費品，可以為人們提供舒適的住所，並間接提供滿足社會屬性的人需要的一切社交功能，如教育、醫療和娛樂，產生可觀的家庭效用。

在大多數國家，住房是家庭財富的重要組成部分。更高的房價會增加家庭的淨資產，從而促進消費。

住房也是一個重要的抵押品來源，當面臨暫時收入衝擊時，房主可以用它來借款，併為他們的企業獲得融資。事實是，中國企業和個人融資，最主要的抵押物之一，就是房地產。

但另一方面，房價不斷上漲後，可能會使潛在購房者在首付方面遇到困難。這意味著他們要麼籌措資金，舉債貸款，要麼租賃住房，付出租金。這無疑消減了這部分購房者的實際可支配收入，降低他們的購買力。在這種情況下，由於商品消費不足，經濟增長就會放緩。

據統計，2017年，住房消費和投資約佔美國和歐元區經濟的六分之一，在這兩個地區都是GDP的最大組成部分之一。我們有理由相信，房地產相關消費和投資，也是中國GDP的最大組成部分之一。

房價下跌風險會有哪些

在許多國家，抵押貸款和其他住房相關貸款佔銀行資產的很大一部分，因此，房價的變化會顯著影響銀行投資組合的品質和盈利能力。房價的變動會影響銀行的壞賬率。

房價走勢與巨集觀經濟和金融穩定密切相關。當房價下跌得越來越快時，衰退就會加深，持續的時間也會更長。

近幾十年來，在近50次系統性銀行業危機中，超過三分之二的危機發生在房價暴漲和暴跌之前。2007-08年的全球金融危機就是一個很好的例子，房地產危機蔓延到其他領域，導致了一場全面的危機。

房價和信貸規模之間的相互作用可能會導致自我強化的反饋迴圈，在這種迴圈中，房價的上漲會促進信貸的擴張(通過附帶效應)，從而給房價帶來進一步的上行壓力。當這一過程逆轉時，房價的大幅下跌可能隨之而來的是信貸和GDP增長的崩潰。

這是一個很容易理解的模型，我們可以回顧一下2015年中國股市下跌時，對整個銀行信貸市場造成的影響。企業用高位上升的股票為抵押，從銀行獲得信貸資金。在股票大幅下跌時，尤其是連續跌停對股市流動性造成災難性後果時，對銀行的資產品質造成了巨大的影響。

我們知道股票抵押，在銀行的抵押物中只是一小部分。如果房地產價格巨幅向下波動，就有可能對銀行造成系統性風險，這樣就有可能會出現大的金融危機。

綜上所述，保持房價的穩定，讓房價符合GDP的增長和貨幣供應量的變化，才是正確理解房地產價格變動的方式。