開言

說到美的這家企業，大家的第一反應就是美的電器，一家生產空調、冰箱等家電的企業。

但是，說到美的置業，或許許多人都比較陌生，只有熟悉地產的人才知道。

其實早在2004年，美的就已涉足地產界，至今已有15個年頭，並且在2018年年底還成功登陸港交所。

近日，美的置業也更是頻繁出現在福斯的視野中。

10月28日，美的置業在貴陽市建設的預計2021年開業的美的廣場，由於地下停車場發生坍塌，造成8死2傷。

10月9日，美的置業再曝貪腐，集團官微也是直接釋出了反腐公告，披露了西南區域營銷團隊集體舞弊事件，西南區副總等6人被送至公安機關；就在今年的前些時候，美的置業官微就已發出了三次反腐公告，可知公司內部的腐敗已相當嚴重。

除了腐敗、安全事故以外，今年這家公司還頻頻被有關部門點名批評。今年6月，河北省住建廳就通報了11起典型違法案件，而美的石家莊子公司就位列其中，存在的問題是未辦理施工許可證擅自開工建設案。

同樣在今年6月，寧波市住房和城鄉建設局就點名通報批評了美的寧波子公司某專案在落實揚塵治理中措施不力，並予以信用扣分；除了被相關部門點名批評外，公司商品房的品質也受人詬病，近2年業主的維權事件也是不斷。

問題不斷，負面新聞纏身，看來美的置業這個年怕是要不太好過了。說哥認為，這一切的背後原因還是由於美的置業在高負債壓力下，不顧一切衝刺千億目標，失速而導致的。

銷售額4年破千億

2018年底，美的置業成功登陸香港聯交所主機板，進入2019年，公司直接以銷售額超千億為目標。

說哥也查了一下，美的賣空調，2000年時銷售額100億，2016年銷售額1000億，從百億到千億，用了16年；而做房地產，2016年時，銷售額達到100億，美的置業就定下了2020年要突破千億的目標。今年上半年，這一目標被提前至2019年，連四年的時間都不到就要衝千億。

不過，在美的置業不斷強調衝擊“千億”目標的情況下，其近年來業績增速已呈較為明顯的下滑趨勢。

說哥查了一下公司的財報資料，2016年至2019年上半年，公司營業收入分別為119.92億元、177.17億元、301.20億元和141.95億元，同比分別增長44.27%、47.74%、70.01%和34.44%。

另一方面，淨利潤分別實現10.07億元、19.12億元、32.10億元和17.69億元，淨利潤增速分別為157.59%、89.84%、67.85%和20.11%，但今年來增速已下滑48%，尤其是其淨利潤增速已呈現明顯下滑趨勢。

克而瑞資料顯示，美的置業今年第三季度銷售額為240.4億元，相比第二季度下降17.2%；截止前三季度，美的置業銷售業績為708億元，目標完成率達到70.8%；四季度還需要完成292億元銷售額，才能實現千億。

在地產行業，千億一直是一個門檻，為了衝擊千億目標，美的置業在拿地方面更是“激進”。在今年上半年的拿地選擇中，公開招拍掛、與其他企業合作、舊城改造、舊工廠改造、產業投資等各類方式基本都用到了。

據說哥了解，2019年1-9月，美的置業新增土地貨值1142.5億元，其中多個專案都涉及高溢價拿地。

例如，2018年8月，美的置業以74%溢價率，重新整理了大理單價地王；2019年4月，美的置業以7.65億元拿下了衡陽地王，溢價率144%；5月以28億元在武漢拿地，溢價率為80%。

負債近2000億，經營性現金流四連負

高溢價拿地和規模性擴張的直接後果就是讓公司負債持續走高，美的置業招股書顯示，2015-2017年的淨負債率分別為622.1%、624.7%、118.9%。

在說哥看來，去年的上市也並沒有解決美的置業的根本問題，根據上市公司2019年中報披露，美的置業上半年負債總額高達1861.66億元，較2018年末的負債總額1537.35億元上升21.10%。上半年的資產負債率為87.1%。2019年上半年，美的置業的淨負債率高達95.6%，流動負債與非流動負債之間的比重也達到了152%。

在高負債的壓力下，美的的經營性現金流絲毫沒有好轉，已經是連續四連負了。

從公開的財報可得知，2016年到2019年上半年，公司的經營性現金流分別為-55.53億元、-73.57億元、-166.15億元和-82.66億元。

為此，在今年融資收緊的大格局下，美的置業只能通過高息發債以解燃眉之急。今年上半年，美的置業發行了3只公司債，發行金額為37億元。但下半年，連債券融資也受到了管控。說哥不僅要問一句，今年矇眼狂奔的美的置業能實現千億目標嗎，在負面訊息不斷，債務壓頂的格局下，美的置業又如何突圍？

拼業績，衝規模的時代仍沒結束

地產下半場，各大開發商仍在拼力加碼高週轉，拼業績，衝規模。對於每一家地產相關企業以及從業者來說，如何高效開展業務，降低經營成本，找到業務增長及成交落地的最佳路徑才是王道。