我的發言主要想說一下新形勢是什麼，因為這個行業不是講理的行業，我們有很多邏輯，但是現在目前我們的新形勢是什麼。我不知道給誰提建議。

目前房地產政策環境，還是讓經濟依賴房地產不依賴房地產，這是一個國家戰略，是一個已經上升到高度的國家戰略。為什麼？這個行業太多了，這個行業的相關行業在GDP中要佔到30%，這個行業的賣地收入加上稅收收入，佔整個財政收入的40%。這個行業的貸款，佔28.9%，加上其他行業貸款，用房地產做抵押的，是50%。所以這個行業太重要了，佔的資源已經太多了。

我想說的第一點，改變經濟過度依賴房地產，已經是一個國家的高度和長期戰略選擇了，我們要理解這次的調控。很多人認為現在的壓力那麼大，什麼時候能夠放鬆？我說不太可能。大家記得2016年10月份，那時候限價，很多人其實是誤判了。主要是這個行業確實太重要了，要理解新形勢。

第二，未來房地產整體規模，原來我們說60%多，53%的城市化率，將來還要達到80%多，2030年到達70%，這個空間還是挺大的。一個是城市化的需求，另外是改善性需求，你在座的每一個人，你身邊的10個人，肯定有5個人想要改善，你不換也能活著，但是都想換。你任何10個朋友裡面，肯定有一半的人想換房子，這個行業我估計還會保持很多年，今年大概是16萬億左右，這個規模大概還會保持很多年。這是一點。

另外一點，這個行業還有一個變化，到15萬億的量級的時候，從增量市場往存量市場變，而不是二手房存量、增量，而是說原來在2007年的時候，這個行業是3萬億，2008年的時候降了一點，2點幾萬億。到了2010年的時候，是4點幾萬億，到2011年大概5萬億。從2007年到2019年，漲了5倍。從2011年到現在漲了3倍。所以我們在座的開發商在這些年裡面一直在搶佔的是增量，有那麼多增量，所以大家日子都好過。但是到了現在以後，就是存量了，就是這15萬億存量，在這上下，這個時候就難做了。從大家搶增量到搶存量，這其實是一個特別大的變化。

再一個變化就是，前一輪的時候去庫，因為本來一線和二線庫存就很小，這一輪去庫存基本上把一二三線的庫存去沒了，然後2016年10月份限價，限的是一二線城市，限的是強三線城市，現在已經沒什麼庫存了，所以就發現倒掛。

最大的問題就是把風險擠到了低線城市了，下面四五線城市、五六線城市，低線城市房價翻了一番，供應量增加很多，有風險嗎？要看結構的話，風險大了去了。一二線城市通過去庫存加上限價，沒有風險，只要出來之後都搖號賣掉了。三四線城市在這幾年房價也翻一番了，供應量增加很多。所以未來房地產市場的整體規模大概就是這樣。

另外，過去十年裡面，確實增量非常大，從2007年3萬億到15萬億，增加了5倍，增加了12萬億，12萬億什麼意思？就是增加的是全球汽車市場，全球汽車市場是2萬億美元。這個好做，就是因為有那麼大增量。

另外，結構性風險，就是一二線城市、三四線城市。

第三，今後負債總量管理情況下，想增加負債是幾乎不可能的，這種管理下，這個行業的槓桿肯定在下降，因為你限價，把整個行業的風險定住了，把建設總量控制之後，把槓桿率降下來了，這些調控任何都是有利有弊的。因為我們的庫存大概都在一二線城市，我想房價漲，但是地價漲得比房價還快。所以限房價對這個行業是好的，即使有泡沫也罷，沒有泡沫也罷，我們好乾，最起碼風險性小。未來限價是把風險給弄好了，限負債總額是把槓桿率降下來了，所以這個行業我覺得會更好一點。

什麼樣的企業，其實還是綜合？第一步，先是庫存，庫存有問題的話，說不上綜合競爭力。因為房地產的庫存很麻煩，因為掙點錢很難，虧錢特別容易。要是掙一個億的話特別難，但是虧一個億特別容易。因為掙錢以後一堆事，虧錢之後什麼都沒有。所以如果庫存有問題，土地儲備佈局不對，貴了，那基本上就是別說綜合競爭能力了，就是能不能活著。

第二就是品牌、產品、服務，這是個綜合競爭力。什麼是新形勢呢？新形勢就是這次的調控，一句話是錢不能去房地產，第二句話是房地產不能作為經濟刺激的工具，這一輪加上上一輪的限價，這是一個長期的行為。所以不能有僥倖心理，基本上會持續很長的時間。好處就是，限價讓沒風險了，限制貸款規模讓這個行業的負債率降下來了。

要提高我們的綜合競爭力，還要看佈局和土儲品質，因為這個行業分兩段，一段是前面投資，後面是做產品，投資做錯了的話，做什麼產品都虧錢，所以佈局和土儲很重要。然後是看產品和服務，這些都很難。然後持續的降低負債率，我們有一個綜合的負債率目標，希望負債總額能夠下降的不多，利潤的大幅增加、銷售額的增加，負債率很快降下來。

第三就是堅定的佈局消費升級，像文旅、文娛、教育、醫療、大健康等等。我們也一直這麼做的，有文旅、旅遊，我們文旅是國內最大的，文化我們也在做。這個是房地產+裡面的，這方面佈局就是為了將來。因為文娛是大行業，教育是個大行業，醫療是個大行業，養老也是大行業，我們這方面的佈局主要是為了五年以後、十年以後的事。因為眼前都挺難掙錢的。我們要從容、穩健，還是要講規模、講高品質增長。