深圳白石洲舊改造富一度成為熱門話題，但很少人知道站在舊改背後的綠景中國地產。

這家港股房企排在國內行業百強之外，也基本未出現在土地招牌掛市場，依賴於城市舊改專案賺的盆滿缽豐，賺錢能力並不輸於國內房企前30強。

在今年3月的2018年業績釋出會上，公司首次公開披露白石洲專案具體細節，此後這個專案進展不斷。

某券商預估白石洲舊改貨值2200億元的專案，目前仍處於前期籌備階段，何時注入上市公司、上市公司如何吞下這個龐然大物，仍然是外界關注的重點。

在中國房地產界，綠景中國地產（00095.HK）絕對是一種另類的存在。

綠景集團的土地資源則主要來自於舊城改造，和控股股東上下聯動，是綠景中國地產獨有的核心優勢。

2015年至2018年，公司實現收入分別為12.10億元、45.90億元、29.68億元和45.16億元，收入同比分別增長192.61%、279.27%、-35.35%和52.16%。

公司收入增速超越一般房企，毛利率也在行業均值之上。2015年至2018年，公司毛利率分別為52.50%、50.02%、65.30%和59.49%，其賺錢能力不輸於千億房企。

如果往前回溯，可以看到公司對規模沒有表現出明顯的慾望。在2010年至2014年之間，其收入規模在2-4億元之間。直到2015年公司完成反收購順利登陸港股，其收入規模才升至10億級。

這和廣州“隱形地主”合生創展集團（00754.HK）的發展異曲同工。

合生創展集團曾是華南房企“華南五虎”之一，它的發展也是依賴於舊城改造。雖然上市多年來經營一直不溫不火，但絕對屬於悶聲賺錢的企業。

合生創展集團很少走出廣州，綠景中國地產現有專案也主要集中在深圳等地，基本圈定在大灣區內。

相較國內大多數房企在土拍市場的廝殺，綠景中國地產則是閒庭信步。

公司大多數土地的獲取，均依賴與控股股東綠景集團的聯動。

此次總計容開發規模358萬方的白石洲舊改專案，也是未來將被注入上市公司的重要資產。

去年底至今，控股股東已將兩宗土地資產納入上市公司。

2019年5月，公司耗資800萬元向東莞綠晟實業收購東莞綠景地產100%股權，以此獲得東莞樟木頭鎮一處2.01萬方的土地，開發建設一座總規劃建築面積6.18萬方的購物中心。東莞綠晟即為公司實際控制人黃康境家族成員最終全資擁有。

去年12月，公司全資子公司城隆控股與厚益控股、黃康境訂立認購協議，以2000萬元代價間接持有厚益控股90.1%的股權，以此獲得珠海香洲區東橋城中村佔地20.72萬方的舊改專案。今年7月上旬，這個專案已經收到珠海當地對舊改實施主體確認函件。

控股股東衝鋒在前，將土地資源注入上市公司，大部分利潤也留給上市公司，這與華潤置地（01109.HK）與母公司華潤集團的的操作模式幾近相似。

截止2019年6月末，綠景中國地產擁有土地儲備440萬方，控股股東擁有土地儲備1210萬方，二者的土地儲備大部分集中在大灣區深圳、廣州、香港和東莞。除了深圳白石洲專案，還有珠海南溪專案，東莞樟木頭專案、廣州南沙專案等，均位於大灣區核心城市。

目前上市公司由黃康境之女黃敬舒主持工作，黃敬舒任執行董事兼董事局主席。黃康境則主要負責綠景集團等事務。

根據公開資訊，目前綠景集團尚在白石洲舊改專案的前期籌備階段。按照2019中期業績釋出會上公司的說法，白石洲舊改注入節奏將分步進行，在今年年內確定整體注資方案。

白石洲舊改的貨值和規模，均是公司從事舊城改造歷史上前所未有的，對上市公司和控股股東都是空前的一次考驗。

控股股東須首先墊付鉅額資金收儲土地，專案土地注入上市公司體系後，上市公司以應付賬款掛賬處理，待專案有了現金流，再向控股股東給付。

這減輕了上市公司壓力，但對於控股股東來說需要大量的財力支撐。

此外，綠景中國地產推盤數量並不多，2018年，僅推出深圳綠景紅樹灣一號和綠景國際花城兩個專案，分別實現銷售金額23.5億元和11.76億元。

當年，房地產開發與銷售產生的收入同比增長73.3%，也有賴於這個兩個專案。其中，綠景紅樹灣一號確認收入15.2億元，佔比公司總收入的30%。

2019年上半年，綠景紅樹灣一號專案實現銷售額33.7億元，確認銷售收入27.5億元，佔比公司房地產開發與銷售收入的92.03%。

對單個專案的過度依賴，導致公司抗風險能力相對較弱。上述綠景紅樹灣一號專案，就因在2017年遭遇限價影響未能入市交易，直接導致2017年未能完成45億元年銷售任務。

中報披露，除紅樹灣一號之外，公司還有綠景國際花城、綠景美景等6個專案在售或在建。