文 | 白羊
編者按：隨著中國內地樓市進入新常態，中小房企的生存是越來越艱難，赴港上市成為他們為數不多的逃生之門。當然除了能逃生外，對房企老闆來說，香港資本市場還有另外一扇門在等著他們。
2018年萬科高調喊出“活下去”時，業內人將其調侃為說給其他房企聽的。不管這是不是萬科當時的初衷，到了今年，顯然很多中小地產公司是真聽進去了。
近期，多家中小房企披露赴港上市進展，甚至出現一日兩場上市釋出會的奇觀（10月29日新力控股（集團）有限公司和中國天保集團發展有限公司在香港分別舉辦了上市新聞釋出會）。
據中國證券報不完全統計，截至目前，2019年成功赴港上市的內地房企有5家，此外還有6家房企正在排隊等候稽核。值得一提的是，目前還處在稽核狀態的6家房企中，海倫堡中國控股和萬創國際都不是第一次遞交招股書，萬創國際更是已經第三次遞交招股書。
不過，今年上市房企發行價普遍不夠理想，平均發行價格較去年下降逾3成，而像中樑控股等房企更是很快破發。估值低、流血上市毅然擋不住房企上市的心，這一幕和十年前金融危機前後那波房企上市潮何其相似。
此輪調控已有三年多，雖然普羅福斯並沒有感受到房價明顯下降（事實上很多城市還在處於上漲狀態），但不可否認的是，在有形之手的持續性強壓下，中國內地樓市正面臨著自房改以來前所未有之大變局。
這一點，那些有著資訊優勢，且能切身感受全域性性市場變化的房企大佬，看得尤為清楚。
昨天，融創孫巨集斌，在某不動產金融年會上，對當下樓市時局及未來演變趨勢做一次庖丁解牛般的分析。主要結論如下，
其一，經濟脫離對房地產的依賴，已成為一個上升到政治高度的國家戰略。
比如房地產及其相關行業已佔到GDP的30%；買地收入加上相關稅收已佔到整個財政收入的40%；房地產行業貸款及用房地產做抵押的其他行業貸款，佔到整體信貸的50%。
房地產行業佔的資源已經太多了，若再繼續放任下去……後果，上面顯然是清楚的。
這也是為什麼，今年以來在經濟壓力如此巨大的情況（三季度已跌到6%，創十年來新低）下，高層不僅不全面解禁樓市，還屢屢強調“不把房地產作為短期拉動刺激經濟的手段”原因。
所以樓市進入新常態並不是說說而已，前些年那種樓市火熱朝天的景象，已成為傳說。
其二，房地產行業由增量進入存量時代，十五六萬億的市場規模大概會保持很多年。
從社會和經濟發展穩定的角度，讓經濟擺脫對房地產的依賴，並不是說立馬對房地產實施休克式療法，而是將其鎖定在現有規模。所以未來的市場規模將會長期維持在十五六萬億上下。
既然蛋糕不會再繼續大了，那麼房企為了搶食，必然會激烈廝殺，大魚吃小魚將成為市場常態。孫巨集斌預計，未來5年，房企BIG5的市場份額將會由當下的18%，增至30%。
可以預見，在融資、市場佈局等等方面佔據弱市的中小房企，將會面臨極大的生存危機，
其三，樓市整體雖然會保持平穩，但存在結構性風險，尤其是四五線城市。
孫巨集斌認為限價及去庫存政策，使得一二線及強三線城市反而變得安全了，因為沒有多少庫存而且價格存在倒掛。
最大的問題就是把風險擠到了底線城市，下面四五線城市、五六線城市，低線城市房價翻了一番，供應量增加很多，要看結構的話，風險大了去了。而那些底線城市又恰都是中小開發商的主戰場。
據人民法院公告網的公告顯示，截至到10月31日，2019年宣告破產的房地產相關企業數量已經超過400家，且進入2019年下半年之後，破產房企數量增速有所加快。而引發400+家中小房企破產的原因是，在銷售趨冷的情況下，沒能找到“救命錢”。
所以理解了孫說的大背景，及大量中小房企因現金流斷裂而死，也就明白了當下為什麼部分中小房企，“割肉流血”也要在香港上市，因為這是他們最後的逃生之門，上市就有錢（發行股票），在國內融資困難的情況下，也多了一條寶貴的融資渠道——發行海外債。
下圖的綠色部分就是海外債在95家上市房企每月融資的佔比，半壁江山吶。
能讓其面對漫長的凜冬時，撐得更久一些。換句話說，哪怕是日後最後逃不脫被併購的命運，上市也能增添他們在談判桌上的底氣。
當然，對房企老闆來說，在港上市後還有另外一扇門再等著他們——港股全流通。
前不久證監會主席易會滿在接受新華社訪問時稱，今年6月陸家嘴論壇上宣佈的9條開放舉措已經落實了5條，剩餘的4條年底前也將基本落地，其中包括抓緊釋出H股全流通工作指引。
眾所周知，在港交所上市的H股公司，公司註冊地都在內地，其股票一般分為內資股、外資股，在香港發行的H股是外資股，而內資股只能由內地投資者或合資格國外投資者等持有，無法在香港市場上流通。之前，港股只有1家建行(00939)是以H股全流通模式發行。
為解決境外上市公司（H股公司）存量股份境外上市流通問題，2018年中國證監會開展了H股“全流通”試點，中航科工、聯想控股、威高股份等三家公司27名股東持有的約71億股存量股份獲准轉為H股，並在香港聯合交易所上市流通。今年6月，中證監表示認為H股全流通已經具備全面推行的條件。
若該模式推行開來，意義是非常重大的，一是內地在港上市包括地產股在內中資股市值將大幅增加；二是隨著全流通，這些房企老闆的財富（持有的上市公司股份）間接實現了向海外轉移。
毫無疑問，房地產行業，這一場新的財富運動，已經開啟。不過不同於以前的躺著賺錢，這一次更考驗技術。稍不慎，便是粉身碎骨，不管是炒房客還是房企老闆。