中國的地產價值多少？

伴隨著房價的持續上漲，中國房地產總市值也水漲船高，但迄今為止並沒有一個非常科學的統計資料。中國地產規模究竟有多大？2018年11月18日第九屆財新峰會現場，潘石屹講到，“中國房地產的市值是65萬億美元，約450萬億人民幣。”

此外值得注意的是，按照圖示資料，中國房產總市值已超過美國+歐盟+日本總和。資料顯示，美國房產總市值為30萬億美元，歐盟為20萬億美元，日本為10萬億美元。

天量的房市規模背後，是高房價和高貨幣發行量，中國的M2廣義貨幣發行總量摺合美元在28萬億美元，美國為14.5萬億美元，日本在9.4萬億美元，中國廣義貨幣總量遠超過美國+日本的量。

巨大的貨幣發行量就是風口，把樓市這隻豬，吹到天上去。

結論：中國的房地產總市值之大，泡沫之嚴重，已經到了無以復加的地步。

一、“房住不炒”形成樓市上限

近日孫巨集斌的演講《如何看待接下來的房地產政策》一文中，提了9個判斷，其中有二條直接是對地產政策的判斷：

判斷1：不讓經濟過度依賴房地產，或是"國策"；

判斷2：期待調控放鬆？這不太可能；

判斷3：16萬億規模或會保持很多年；

判斷4：房企主戰場之變：從搶增量到搶存量；

判斷5：結構性風險在於三四線城市；

判斷6：嚴厲組合拳調控，讓行業風險更小；

判斷7：“品牌、產品、服務”是綜合競爭力；

判斷8：併購解決風險最快，銀行要支援併購；

判斷9：5年後TOP5佔行業30%左右。

在嚴格調控下；一方面，確實看到全國房價開始平穩甚至下挫，另一方面，也看到房企日子越來越難過：

據人民法院網站訊息，截至10月27日，今年宣告破產的房企已經增加到408家。也就是說，全國平均每天都有接近2家房企宣佈破產。其中主要的原因在於融資出現困難。

這是自1998年以來房地產六輪調控最不尋常的一年，即使是1997年、2005年、2007年、2008年、2010年、2013年的惡劣環境之下，都沒有爆發過這樣的破產潮。

國家地產行業調控上，顯示出巨大的信心與決心。

二、房子可能成為負資產

一方面是政策調控降溫，另一方面，也要讓房子不再成為致富的手段，今年起，房子第一次成為一種“負資產”。

負資產的意思是：持有成本高於持有的收益，比如你買了100克黃金，如果黃金價格沒有漲，你放在銀行保險箱裡，一年保管成本就是1000元，黃金就是負資產，它沒有產生增值，反而一年付出1000元的成本。

如果是銀行的存款，這樣的情況，就是負利率。

有專家說：房子在20年後會成為負資產，但實際上，用不了20年，當下貸款利率，就超過房子的收益率，炒房的收益主要來原於二塊：

一塊是：房價上漲，一塊是：房租的收益；

以中國房地產測評中心近日釋出的《2019年10月中國城市住房價格288指數》報告顯示，其監測的全國288個地級以上城市房價變動趨勢的“中住288指數”為1544.4點，環比持平，同比漲幅為3.81%。

換句話說：全國房價出現“停漲”，與上個月相比，停止上漲。

我們再看一下決定房貸利率的LPR，目前還處於：1年期LPR為4.20%，5年期以上LPR為4.85%。所以借錢的成本，遠高於房價上漲的收益.....

再看“房租收益”，買來房，租出去，也會形成收益，如果房租比較高，也很划算，每月當收租婆，房子就是會生金蛋的雞，房租就是金蛋。

上海易居房地產研究院釋出《2019年一季度50城租金收益率研究報告》中，今年一季度，50個城市 租金收益率平均為2.4%，環比下降4%，同比下降7%，這些城市，還是租金回報率排名靠前的城市，如果以租金收回成本，平均需要40年時間。

租金收益率最高的五個城市分別為西寧（3.7%）、烏魯木齊（3.7%）、韶關（3.6%）、牡丹江（3.4%）、銀川（3.4%）。

四個一線城市的租金收益率分別為廣州（1.9%）、北京（1.8%）、上海（1.8%）、深圳（1.6%）。都沒有超過2%

我們再把上面負資產的概念捊一遍：

房子的收益=房價上漲+租金上漲

房子的成本=貸款利息付出+首付的機會成本

為了計算簡單，我們去掉首付款的機會成本，即你不買房，首付款可以存銀行或者做理財，形成的收益。

收益：是2.4%，平均租金2.4%，目前房價環比持平，房價收益是“零”

成本：貸款成本在4.85%，（5年期以上LPR為4.85%。）

那麼負收益在2.45%（4.85%-2.4%），如果在一線城市，一年的純負收益可能達到3%以上。

如果有一天，房價跌破了你的房貸總額，你該怎麼辦呢？

在美國，正有超過520萬房東承擔著比這更大的痛苦。根據ATTOM的報告顯示，2019年第一季度，美國總計5223524套房產處於嚴重負資產的狀態。也就是說，500多萬美國業主的房子，房價還不到所欠抵押貸款的75%。

房子不值錢了，還要用一輩子去償還買房欠下的債務。現在，美國有十分之一的抵押貸款處於這樣的困境。

投資的底線就是不虧，如果是負收益，對巨量的炒房族來說，是不是一種焦慮與隱憂？而且從孫巨集斌的判斷看：房住不炒的國策，會持續很久，放鬆調控的希望基本沒有。

三、房租收益可能進一步下滑

今年起，一線城市的寫字樓空置率迅速上升，根據世邦魏理仕釋出的報告顯示，今年上半年，上海寫字樓的空置率同比上升4.4個百分點至18.0%，創下近10年新高。

空房子多了，租金就下來了，租金報價與有效租金同步下行，當期有效租金同比下降2.9%至296.8元/平方米/月。

最近看到這個網路截圖，讓我大吃一驚！在深圳，號稱是科技發動機的南山區寫字樓居然很多不到一百！

根據全球房地產服務商第一太平戴維斯釋出的《2019年第一季度深圳房地產市場研究報告》透露，深圳甲級寫字樓空置率環比上升0.2%至18.2%，甲級寫字樓平均租金環比下跌1.7%至每月225.8元/平方米。

其實這並不是什麼祕密，早從去年開始關於深圳寫字樓的空置率高的訊息就頻頻爆出。

為什麼會出現這樣的情況？寫字樓的租金明明已經大降價了，為什麼那些租客還不回來！？

公司效益不好，員工收入自然下滑，都市租金市場相當於釜底抽薪，寫字樓租金是風向標，傳導到個人租房市場一般在3-6個月。

還有就是…………很多企業已經不在了！

尾聲

接下來幾年，除非經濟加速下跌，否則很難再看到地產過去十年，那怕三年的盛景，地產已經透支了民間消費力，甚至製造業的實力。

從投資角度考慮，本文開始提出“高房價”和“高貨幣發行量”，如果貨幣投放量依舊維持在較高水平，而房價不漲，資金肯定要找出路，錢流到哪裡，哪個板塊就漲，大類資產上，如果地產不動，而資金出海又有限制，估計，銀行傳統理財產品、黃金和二級市場，未來可能是一個春天。