（本文轉自半邊文人，2018年4月22日發表於XD華髮股吧）

除了在珠海在建在售的近20個樓盤外，華髮在外地的專案還有幾十個。其中，珠海之外，目前熱銷的百億大盤就至少有四個！！！

1、中山華髮四季。

緊鄰中山華髮生態莊園，總用地面積為32.25萬平方，規劃建築面積106萬平方米。目前僅僅開發首期，首期佔地約5.74萬平方米，總建築面積約24.83萬平方米，共15棟26~32層洋房，規劃戶數約1706套。銷售均價11100。

尚有80餘萬平方米建築面積待建。上月，中山房價上漲22%，專案有巨大的增值空間。按12000均價計算，貨值就將超過1000億。成本較低，利潤可觀！

2、威海九龍灣。

專案佔地面積588765平方米，規劃建築面積1362112平方米。目前在售第三期，均價從一期的不到8千到現在1.5萬了。一、二期合計開發了不到40萬平方米。

超級大專案，土地成本僅僅只有1700元每平方米。尚有近100萬平方米建築面積待建待售。有巨大的增值空間。

3、上海靜安府

佔地面積：163512平方米建築面積：670452平方米。高層+別墅洋房。一期（東區）基本售完，二期（西區）熱銷，均價超過8.6萬。總貨值近4000億，華髮權益貨值超近200億！淨利潤率至少在10%以上。

4、廣州華髮中央公園。

建築面積31萬平方米，今年開盤了，正在熱銷，均價6萬左右，貨值130億左右。但專案成本較高，淨利率估計高不了。

各個專案的具體情況，喜歡的自己去搜索。：））））））

今天說說威海華髮九龍灣。這個專案在威海這樣的四線城市，一般人不太關注。但是，該專案很大，成本也極低，好比羞答答的玫瑰靜悄悄的開，未來對華髮股份的利潤貢獻小不了，非常值得關注。

一、威海華髮九龍灣的前身故事

2013年：華髮股份16億元佈局威海三宗地，瞄準低地價

華髮股份（600325.SH）週二公告，公司子公司威海華髮房地產開發有限公司以5.22億元在威海又拿一地；此地與公司近期在威海收穫的兩宗地位處同一地理位置。自此，公司已斥資近16億元在威海市區拿下三幅住宅類用地。

華髮股份董祕辦公室負責人表示，公司所競得的威海宗地位於市區臨海地段，周邊住宅樓目前售價已將近8000元/平方米，而這兩宗地樓面土地平均成本不到1700元/平方米，可預測盈利空間較大。

據地塊公開資訊披露，此次競得的地塊位於威海市經開區大慶路北、疏港路西，為住宅用地、商服用地、公共管理與公共服務用地，宗地面積19.12平方米，成交總價為5.22億元。據統計，這是華髮股份自7月27日以來在威海拿的第三宗地塊。三宗地位處同一街區路段，均為住宅用地、商服用地、公共管理與公共服務用地。三宗地總面積57.9萬平方米，總價15.8億元。

二、威海華髮九龍灣的今生規劃

華髮·九龍灣中心位於威海市經濟技術開發區九龍灣區域，周圍毗鄰多個濱海公園，與國家5A級景區劉公島隔海相望，景觀資源十分豐富。華髮·九龍灣中心專案南起大慶路，北至沙灘，東起疏港路，西至九龍河（整個地塊呈元寶型）。 專案自身擁有2.4公里海岸線。專案區位優勢明顯，配套設施完備，佔據威海城市發展戰略中心，是威海 “東進南拓”的核心發展區域。

華髮·九龍灣中心專案周邊海陸空交通便利。毗鄰威海國際客運海港碼頭，距火車站/汽車站及2014年底將要開通的青威煙榮城際輕軌2.4公里，同時這裡還是新老城區通往機場必經之處，通過疏港路機場高速直接連通威海國際機場。

華髮·九龍灣中心專案周邊九龍城商業廣場、永旺購物中心、CROWN中學、威海二中、經區醫院等休閒購物、餐飲娛樂、金融、教育、醫療等生活配套設施一應俱全，同時專案自身配有4.3萬萬豪低密度五星級度假酒店、10.5萬全海景酒店式公寓、1萬體育館（含3000青少年活動中心）、3.3萬低層特色商業街區、5A甲級寫字樓、3900幼兒園、1.4萬小學、獨有2.6公里沙灘海岸線及42萬的森林公園和威海國際海水浴場，一站式的滿足業主休閒購物、居住生活等方面的需求。

威海華髮房地產開發有限公司2013年以當年地王身份成功折桂九龍灣區域板塊開發，未來將斥資超百億元傾力打造華髮·九龍灣中心城市綜合體。專案總佔地面積約58.8萬，總建面約136萬，容積率1.73，綠化率40%，計劃歷時8年打造海景住宅區、CBD綜合商業區及旅遊度假區等三大功能區。

專案包括四大片區：1、海景住宅區：佔地面積約33.7萬，建築面積約86.5萬2、CBD綜合商業區：佔地面積約16.3萬，建築面積約43.3萬；3、旅遊度假區：佔地面積約8.9萬，建築面積約6.4萬

九龍灣一期2015年開盤。實現銷售均價8000元沒平方米。1460戶，建面16.8萬，2017年已經交樓。

九龍灣二期約18萬平方米2017年開盤，銷售均價12000元每平方米。二期2018年交樓。

九龍灣三期約18萬平方米今年開盤，銷售均價15000元每平方米。三期2019年11月交樓。

四期開盤時間待定。

三、九龍灣專案未來5年的故事演繹

按照劇本，威海合肥九龍灣的故事將演繹八年。從2015年一期開盤算起，到2023年結束。

記住：專案的樓面地價僅僅1700元每平方米。由於地價超低，土地囤積的成本增加也比較有限。

一期2017年已經交付。銷售均價是8000多元。成本：樓面地價1700，精裝1500，由於一期擔負為整體樓盤營造核心景觀的任務，建安成本比較高，沒什麼淨利潤，基本保本左右。

二期今年交付。銷售均價大體在12000左右，利潤幾何？今年年報就見分曉。

三期今年正在熱銷，銷售均價已經達到15000每平方米。30%的毛利怎麼也沒有問題了。19年11月交樓。

二期、三期的利潤貢獻很快就要提現在今年與明年的財務報表中了，專案已經進入收穫期！！！！

更大的驚喜是專案後面還有80多萬的四期、五期、六期、七期。。。。。。。。。。。。。

專案品牌已經打響。專案廣受追捧，銷售日益火爆。後面各期的銷售均價能夠達到多少？大家自己想。

個人測算了一下：除去一期，二期後的總銷售均價即使按最最最最最最最保守的15000元每平方米計算，可是面積按按最最最最最最最保守的100萬平方米計算，2018-2023年也將貢獻結算貨值150億。按最最最最最最最保守的15%的淨利潤計算，將貢獻總淨利潤23億。6年平均，每年貢獻淨利潤平均4億，合每股近0.2元。當然，平均計算是不合理的，估計集中爆發在19-22年期間，每年淨利潤貢獻將在6億以上。

以上只是個人對威海華髮九龍灣收益的估算。歡飲大家集思廣益！！！