12月21日，中國社會科學院財經戰略研究院等機構發表《中國住房發展報告（2020-2021）》報告，其中備受關注的一個結論是：2021年房地產漲幅5%左右，核心城市、中心城市、組團大都市等重點城市的房價漲幅或超過這個基本預期（其實社科院說的有點含蓄了，這裡所謂的核心城市、中心城市，其實大家都知道是指北上廣深和主要一線城市）。

有了社科院的這個預測之後，專家們也大膽坦言：2021年起，房子或“全面上漲”，並給出3大理由：

1、2020年蟄伏了大批次的購房需求，或許會在2021年釋放出來。

今年的樓市註定了不太平，上半年1-3月份受到“疫”事的影響，超過100個城市售樓部關閉（其實是100%關閉的），所以小陽春消失，這就奠定了全年整個樓市平淡無光的基調，下半年樓市剛開始有點起色，調控再度加碼的同時，央行首次給出了“三根紅線”對房地產提出嚴厲的融資限制。

所以說，不管是在上半年還是下半年，整個樓市銷售都不理想，克爾瑞資料顯示，上半年超過90%的房企目標達成不足40%，下半年為了完成銷售目標，房企平均促銷降價幅度在5%以上。預計全年完成100%銷售目標的房企也屈指可數。樓市在今年蟄伏了這麼多的買房需求，2021年必然會有序釋放，所以在市場需求增加的情況下，房價或迎來上漲。

2、受到經濟增速放緩影響，2020年以來央行多次放水。

2020年放水，其實在上半年居多，下半年雖然也有多次降準降息的情況，但資金流向都被明確鎖定，受到當前經濟增速放緩、內迴圈需要提升的影響，央行持續向實體經濟注水是大機率事件。而隨著房地產市場的恢復，受到傳統“買房投資”慣性的影響，有多少資金會悄然從實體企業掉頭走向樓市？咱們不得而知，但或多或少會受到影響，進而助推房價。

3、開年小陽春或引燃樓市銷售熱潮。

根據房地產發展歷史規律，在每一年的開年之後，基本都要迎來一個“小陽春”小熱潮，“金三銀四”與“金九銀十”具有很大的不同點，金九銀十的買房熱潮是開發商們人為操辦的，是透過降價攪動起來的，但金三銀四基本上是購房需求季節性釋放的結果。

每一年年終，大批次外出務工人員會趕回家鄉，兜裡全部是鼓鼓囊囊的一年積蓄，這些錢會用於何處？根據經驗，除了部分存款、留足日常開銷之後，還有很大一部分資金會用到家鄉買房置業方面，買房也是其中之一。所以，從2021年1月份開始，房地產有望迎來新的“陽春暖春”。

以上的三理由有可能導致房價上漲嗎？指聞君認為“機率非常大”大，但有一個令人“洩氣”的訊息來了，這也是一個影響房價至關重要的因素：需求總量，這一點從人口格局改變就可以看出來。

根據公開資料顯示，1987年全國總人口是9.63億人，到2000年增長到了12.67億人，總人口平均年增速為1.25%。在這其中，對房地產起到影響的當屬“強購買力人口”，1987年-2000年，我國15-64歲的青壯年人口數量從5.59億增加到8.89億人，年增幅是2.11%。

青年購房人群的增速是總人口增速的2倍左右，所以過去幾十年房地產才得以快速上漲。98年開始，商品房就高歌猛進，20年漲幅達到4倍以上，北上廣深等漲幅達到600%，98年均價1900元，2015年則是7517元，2019年則達到9370元，總體上漲400%。20年前的北上廣深房價基本為5000元以內，現在全部漲到高位，分別達到4.0萬、4.5萬、1.87萬和5.5萬。

不過，導致房價上漲的格局正在改變了，從下圖也可以看出，1-14歲的人口比例逐漸下降，15-64歲和65歲以上人口比例不斷提高，我國現階段的人口格局已經從青年化進入到了老年化。

前不久，社科院世界社保研究中心主任鄭秉文在演講中提出，從十四五開始，也就是在2021年至2025年期間，中國的人口格局會發生全新的改變，將要突破2道關卡：

第一個關卡：2021年至2025年期間，60歲以上老年人超過3億；第二個關卡：從2023年開始，16歲至59歲人數減少1000萬/年。

根據馬克思在《資本論》中對商品價格的闡述，決定一件商品價格的有2重因素，第一個是商品的價值量（價值量由生產商品無差別的人類勞動量決定的），價值量決定了商品價格的起點，但同時受到供求關係的制約，供大於求則價格跌。

從《資本論》的價格觀點來看，未來房產上漲的可能性並不大，因為需求不足，而房產供給過剩了（任澤平認為存量房產多達3.11億套，戶均持有1.1套以上），與此同時，王石也直言房產早已過剩，今後不買房也有房子住。

所以說，房產其實漲不動，那麼建議1類人早打算：房子多的人。馬光遠也說到，今後普通人炒房的時代過去了，炒房成為了越來越專業的事情，所以曾經房子多的人該如何？房子捏在手上可能是燙手山芋，不僅不升值反而損失價值，特別是隨著房地產稅的到來，房子越多稅費越高，何去何從？該有個打算了。

留個話題：今後買房，還能賺錢嗎？