近幾天房地產頭部公司陸陸續續披露了10月份業績報告，有個比較特別的現象，萬科（000002-CN;02202-HK）的每平米銷售單價在上漲，但銷售金額在下滑，其他的房地產公司，普遍呈現出每平米銷售單價下滑，但是銷售金額大漲，這中間有什麼原因呢？

去年高基數加萬科保價所致？

10月份單月萬科實現合同銷售面積271.3萬平方米，合同銷售金額為433.8億元，銷售單價約每平米約15989.7元，2018年10月萬科實現合同銷售面積341.3萬平方米，合同銷售金額為540.7億元，銷售單價每平米約15842.4元。

2018年前10個月萬科實現銷售面積3243.4萬平方米，合同銷售金額為4856.2億元，銷售單價每平米約14972.6元，2019年前10個月實現銷售面積3332.9萬平方米，合同金額為5189.9億元，銷售單價每平米約15571.7元。

從上面這組資料看，2019年10月單月萬科銷售資料比較差勁，銷售金額單月同比下滑19.8%，銷售面積同比下滑20.5%，下降幅度都比較大，但是單月銷售單價同比是上漲的，比較堅挺。前十個月萬科銷售金額保持6.87%增速，每平米銷售單價增長4%，繼續保持量價提升的狀態。

萬科單月銷售金額為什麼下滑？其中原因之一是去年10月萬科單月銷售基數比較高，另外，如果我們看看其他幾家在香港上市的大型房地產公司，就可以看到端倪，萬科的淨負債率非常低，且財務費用化比例也較高，償貸壓力比較小，而其他房地產公司負債非常高，每年承擔鉅額的財務支出，這使他們不得不在行業調整期來臨之前，大批降價銷售，加快週轉，減輕自己的償債壓力。

萬科未來兩三年雙業績雙位數增長靠什麼保證？

房地產公司的業績有一個特點就是，銷售在前、結算在後，什麼意思呢？就是今年你看到萬科披露的營收和淨利潤，實際是萬科2017年左右經營的結果。

舉個例子來講，萬科今年賣給你房子，雖然收到錢了，但是不能確認收入，必須交房之後才可以確認收入，所以，房地產公司的業績一般是可以提前預估的。2018年、2019年萬科的銷售業績關係到公司未來兩年的業績表現。

2018年萬科銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%；已銷售未結算金額5307.1億元，同比增長28.1%，到了2019年半年報已銷售未結算金額已經高達6215.5億元，較上一年同期增長17.1%；2019年前10個月銷售金額為5189.9億元，同比增長6.87%，這組資料基本已經保證了萬科未來兩年的營業收入，還可以保持兩位數增長。

淨利潤呢？影響地產公司淨利潤資料最關鍵的就是拿地成本，看看2017年、2018年那些業績爆表的房地產公司，基本清一色都是毛利率大幅提升，其主要原因還是2015年、2016年在行業低谷期，低價格大手筆拿地所致，所以，近兩年毛利率提升加上放量，其結果就是業績爆表。

萬科的拿地資料，2017年每平米為7980元,2018年每平米為5427元，2019年上半年每平米為6900元，2019年前10個月拿地成本每平為米為5813元，預計2019年全年萬科的拿地成本不會比2018年高出多少。

萬科的銷售單價，2017年每平米為14738.5元，2018年每平米為15032.1元，2019年前十個月每平米為15571.7元，逐年增長。

從這組資料我們可以大致判斷出，只要未來兩三年房地產行業不崩盤，萬科的毛利率提升是大概率事件，因為這兩年萬科拿地成本較低，且銷售單價在增長，加上銷售收入的增長，未來兩三年，萬科業績保持兩位數增長，還是有很強的確定性。