演講者：孫巨集斌

判斷一

改變經濟過度依賴房地產，或是“國策”

目前房地產政策環境，經濟不依賴房地產，這是國家戰略，是一個已經上升到政治高度的國家戰略。

這個行業太大、太重要了。

這個行業及相關行業在整個GDP中要佔到30%；這個行業的賣地收入加上稅收收入佔整個財政收入的40%。這個行業的貸款，佔28.9%，加上其他行業貸款，用房地產做抵押的，是50%。

所以這個行業太重要了，佔的資源已經太多了。

改變經濟過度依賴房地產，已經是一個國家的政治高度和長期戰略選擇，我們要理解這次的調控。

判斷二

調控放鬆？不太可能

我們這三年的調控主要就是一句話，房價不能漲。

你說現在經濟壓力比較大，會不會還會怎麼樣？我覺得不會的。

大家記得2016年10月份，那時候限價，很多人其實都誤判了，覺得2017年“兩會”以後就能放開，結果沒有放開。

說十九大以後放開，結果沒有放開。說2018年“兩會”以後放開，還是沒有放開，一直等到今天，已經第四個年頭了，還是沒有放開。

主要是這個行業確實太重要了，要理解新形勢。

新形勢就是這次的調控，第一句話是錢不能去房地產，第二句話是房地產不能作為經濟刺激的工具，第三句就是“這一輪調控加上上一輪限價”，這是一個長期的行為。

這是從國家政治高度和國家戰略，所以不能有僥倖心理，這輪調控，基本上會持續很長時間。

判斷三

16萬億規模或會保持很多年

未來房地產整體規模，原來我們說60%多，將來還要達到80%多，2030年到達70%，這個空間還是挺大的。

一個是城市化的需求，另外是改善性需求，你在座的每一個人，你身邊的10個人，肯定有5個人想要改善，肯定有一半的人想換房子。

雖然你不換也能活著，但是你都希望換！

這個行業我估計還會保持很多年

今年大概是16萬億左右，這個規模大概還會保持很多年。這是一點。

判斷四

房企主戰場之變：從搶增量到搶存量

行業還有一個變化，到15萬億的量級的時候，從增量市場往存量市場變。

原來在2007年的時候，這個行業是3萬億，2008年的時候降了一點，2點幾萬億。

到了2010年的時候，是4點幾萬億，到2011年大概5萬億。

從2007年到2019年，漲了5倍。

從2011年到現在漲了3倍。

所以我們在座的開發商在這些年裡面一直在搶佔的是增量，有那麼多增量，所以大家日子都好過。

但是到了現在以後，就是存量了，就是這15萬億存量，在這上下，這個時候就難做了。

從大家搶增量到搶存量，這其實是一個特別大的變化。

回頭看，過去十年確實增量非常大，從2007年3萬億到15萬億，增加了5倍，增加了12萬億，12萬億什麼意思？就是增加的是全球汽車市場，全球汽車市場是2萬億美元。

房地產這些年好做，就是因為有那麼大增量。

判斷五

三四五六線城市的風險比較高

再一個變化就是，前一輪的時候“去庫存”，可能是錯的。

因為本來一線和二線庫存就很小，這一輪去庫存基本上把一二三線的庫存去沒了，然後2016年10月份限價，限的是一二線城市，強三線城市，現在已經沒什麼庫存了，所以就發現倒掛。

一二線城市通過去庫存加上限價，沒有風險，只要出來之後都搖號賣掉了。所以一二線強三線往往沒啥風險。

目前的問題就是把風險擠到了底線城市了，下面四五線城市、五六線城市，低線城市房價翻了一番，供應量增加很多，這就是結構性風險。

判斷六

加杆杆越來越困難了

今後負債總量管理情況下，想增加負債是幾乎不可能的。

這種管理下，這個行業的槓桿肯定在下降，因為你限價，把整個行業的風險定住了，把建設總量控制之後，把槓桿率降下來了，這些調控任何都是有利的。

因為我們的庫存大概都在一二線城市，我想房價漲，但是地價漲得比房價還快。所以限房價對這個行業是好的，即使有泡沫也罷，沒有泡沫也罷，我們好乾了，最起碼風險性小。

而且現在好就好在，現在的調控已經把政府的期望值也調下來了。

原來房價跌了，政府的地價不降，隨便出來的地價起價你算一下賬，都是虧錢的。

所以政府現在慢慢把期望值也降下來了，反過來，未來房價限價是把風險給弄好了，限負債總額讓這個行業的槓桿率降下來了，所以這個行業我覺得會更好一點。