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演講者:孫巨集斌

判斷一

改變經濟過度依賴房地產,或是“國策”

目前房地產政策環境,經濟不依賴房地產,這是國家戰略,是一個已經上升到政治高度的國家戰略。

這個行業太大、太重要了。

這個行業及相關行業在整個GDP中要佔到30%;這個行業的賣地收入加上稅收收入佔整個財政收入的40%。這個行業的貸款,佔28.9%,加上其他行業貸款,用房地產做抵押的,是50%。

所以這個行業太重要了,佔的資源已經太多了。

改變經濟過度依賴房地產,已經是一個國家的政治高度和長期戰略選擇,我們要理解這次的調控。

判斷二

調控放鬆?不太可能

我們這三年的調控主要就是一句話,房價不能漲。

你說現在經濟壓力比較大,會不會還會怎麼樣?我覺得不會的。

大家記得2016年10月份,那時候限價,很多人其實都誤判了,覺得2017年“兩會”以後就能放開,結果沒有放開。

說十九大以後放開,結果沒有放開。說2018年“兩會”以後放開,還是沒有放開,一直等到今天,已經第四個年頭了,還是沒有放開。

主要是這個行業確實太重要了,要理解新形勢。

新形勢就是這次的調控,第一句話是錢不能去房地產,第二句話是房地產不能作為經濟刺激的工具,第三句就是“這一輪調控加上上一輪限價”,這是一個長期的行為。

這是從國家政治高度和國家戰略,所以不能有僥倖心理,這輪調控,基本上會持續很長時間。

判斷三

16萬億規模或會保持很多年

未來房地產整體規模,原來我們說60%多,將來還要達到80%多,2030年到達70%,這個空間還是挺大的。

一個是城市化的需求,另外是改善性需求,你在座的每一個人,你身邊的10個人,肯定有5個人想要改善,肯定有一半的人想換房子。

雖然你不換也能活著,但是你都希望換!

這個行業我估計還會保持很多年

今年大概是16萬億左右,這個規模大概還會保持很多年。這是一點。

判斷四

房企主戰場之變:從搶增量到搶存量

行業還有一個變化,到15萬億的量級的時候,從增量市場往存量市場變。

原來在2007年的時候,這個行業是3萬億,2008年的時候降了一點,2點幾萬億。

到了2010年的時候,是4點幾萬億,到2011年大概5萬億。

從2007年到2019年,漲了5倍。

從2011年到現在漲了3倍。

所以我們在座的開發商在這些年裡面一直在搶佔的是增量,有那麼多增量,所以大家日子都好過。

但是到了現在以後,就是存量了,就是這15萬億存量,在這上下,這個時候就難做了。

從大家搶增量到搶存量,這其實是一個特別大的變化。

回頭看,過去十年確實增量非常大,從2007年3萬億到15萬億,增加了5倍,增加了12萬億,12萬億什麼意思?就是增加的是全球汽車市場,全球汽車市場是2萬億美元。

房地產這些年好做,就是因為有那麼大增量。

判斷五

三四五六線城市的風險比較高

再一個變化就是,前一輪的時候“去庫存”,可能是錯的。

因為本來一線和二線庫存就很小,這一輪去庫存基本上把一二三線的庫存去沒了,然後2016年10月份限價,限的是一二線城市,強三線城市,現在已經沒什麼庫存了,所以就發現倒掛。

一二線城市通過去庫存加上限價,沒有風險,只要出來之後都搖號賣掉了。所以一二線強三線往往沒啥風險。

目前的問題就是把風險擠到了底線城市了,下面四五線城市、五六線城市,低線城市房價翻了一番,供應量增加很多,這就是結構性風險。

判斷六

加杆杆越來越困難了

今後負債總量管理情況下,想增加負債是幾乎不可能的。

這種管理下,這個行業的槓桿肯定在下降,因為你限價,把整個行業的風險定住了,把建設總量控制之後,把槓桿率降下來了,這些調控任何都是有利的。

因為我們的庫存大概都在一二線城市,我想房價漲,但是地價漲得比房價還快。所以限房價對這個行業是好的,即使有泡沫也罷,沒有泡沫也罷,我們好乾了,最起碼風險性小。

而且現在好就好在,現在的調控已經把政府的期望值也調下來了。

原來房價跌了,政府的地價不降,隨便出來的地價起價你算一下賬,都是虧錢的。

所以政府現在慢慢把期望值也降下來了,反過來,未來房價限價是把風險給弄好了,限負債總額讓這個行業的槓桿率降下來了,所以這個行業我覺得會更好一點。

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