自改革開放以來，中中國產業結構發生了質的變化，由早期的農副業成功邁向工業時代，在重工業與輕工業層面中國有了重大的改革和突破，隨著人類文明的不斷進步，網際網路，人工智慧，新能源、高新科技及TMT企業的突飛猛進，下一個人類文明將進入萬物互聯時代。

2019年8月26日，國務院同意新設6個自由貿易試驗區的批覆，標誌著中國將大力促進出口經濟貿易，拉動內需消費，鼓勵金融投資。

2020年，中國將全面實現5G互聯全面覆蓋，未來五年5G經濟產出將達1.5萬億美元，即將成為下一個支柱產業。

2020年，隨著5G網路的鋪設，中國將進入物聯網時代，其中包括智慧農業、智慧工業、智慧醫療、智慧教育等等，所有傳統行業將被革新，下一個高維時代即將來臨。

未來，區塊鏈、溯源鏈會不會顛覆人類文明，傳統的三產會不會消失，將是未知的一個迷！

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承載產業發展的基礎-產業地產

土地獲取方式

一二級聯動：通過參與一級拆遷騰退獲得地方優惠政策有助於土地二級市場獲取，優勢在於土地資源優質，土地單方成本低。

招拍掛：政府進行土地的收儲及整理，地災、洪災、環評等滿足3通一平條件後進行進場交易，俗稱招拍掛。優勢在於土規、城規等開發指標已明確，後期開發風險較低，但相對土地獲取成本較高，同時對產業型別有一定要求。

收併購：通過市場途徑尋找擁有土地資源的企業，採取收購公司股權，增資擴股等方式獲得企業股權，同時變向取得土地開發權，但如果被收購物件是國企則需要進場交易，優勢在於土地獲取方式靈活，可選空間較大，但市場上一般的存量土地未開發的都會存在投資風險，如收購已建成專案將會涉及規劃問題導致用途受限。

產業勾地：中國為了鼓勵產業發展給予地方政府產業多樣化的扶持政策，但在房地產開發層面則採取總量控制，減量發展，解決剛需，房住不炒的政策方針，故各級地方政府根據城市發展需求制定不同的產業匯入政策及開設相應制度，具備產業運載能力的企業則可通過產業運營的優勢與地方政府合作，優勢在於土地獲取成本幾乎為零，亦可享受國家政策補貼和稅費的減免。

現在的市場留給房地產開發唯一的出路就是通過產業引擎獲取土地資源，搭建新的商業模型，才能實現地產復甦！

複合地產產業型別

商品住宅：在複合型產業地產中，住宅地產不可或缺，同時也是平衡開發企業IRR現金的唯一方式，通過銷售回款快週轉獲取毛利潤，扣除融資成本及各項管理成本後的淨利潤髮展產業。

商業地產：寫字樓辦公、購物中心、商業街區、酒店、民宿、養老地產、長租公寓等均為綜合產業的附屬配套，通過區域性持有，多面銷售，以租代售，眾籌等方式提升EBITDA、ROI實現現金流自平衡。

旅遊地產：景區打造主題IP，引流，倒流，借勢加快可售物業的去化，同時也要考慮投入後的運營管理，結合地方民宿特色促進產融結合，打造特色小鎮！

產業園區：引入TMT及高新科技企業獲取地方政府補貼，同時置換免費土地資源，促進地產產業經濟發展。

盈利模式

銷售去化：銷售物業，獲取現金流，進行滾動開發！

持有收入：招商運營，獲取租金收入，實現資金自平衡！

商業模式及投資邏輯

資源、資本、產業賦能……

目標客戶群體，規劃定位邏輯

現金流平衡流向圖

完整的地產投資邏輯和金融思維加資源整合能力才能打造全產業鏈的特色小鎮，實現城市運營商的價值體現，截止目前，傳統的招、保、萬、金和今日的萬、碧、恆、融等頭部地產集團，規模逼近萬億，但在全地產模式開發和產業資源整合領域仍處於初級階段，在未來的網際網路文明時代，依賴於自然資源的實體經濟如何轉型，如何將地產完成金融化，如何全產業鏈的開發，如何建立核心競爭力等，將成為抗衡網際網路文明的唯一砝碼！