緯房大資料庫最新披露的資料顯示，天津當下的房價相比於2017年3月最高價位，下跌了21.8%。

可以看到，上面下跌幅度較大的十幾個城市，大部分都是北方城市，其中京津冀城市圈就佔了5個，廊坊、天津、石家莊、北京、保定。

廊坊的房價相較於最高點，幾乎腰斬。天津平均價跌超了五分之一，其實個別樓盤下跌幅度，遠不止五分之一。

據時代財經披露，有人2018年10月在天津西青區以150萬元的總價入手了一套60平方米左右的小戶型，本想著用來投資，卻夢想破滅了。因為業主現在發現，其同小區同戶型的房子，掛牌價已經跌至115萬，如果交易，扣去所有稅費，將虧損幾十萬。

這還算好的。時代財經還披露，天津南開區的一套230平的改善大四房，從最開始掛牌的750萬元，一路降價至如今的620萬元，業主前前後後降價17次，降價幅度達130萬元，但如今依然未能賣出去。

當然，這樣的案例可能不多，但足以說明天津當下的樓市有多冷。

這套房子前後降價17次，降幅130萬依然找不到接盤俠，一方面是因為大戶型難賣，由此可以看出，如果是投資，切記不要買大戶型，標準戶型總價低，最容易出手。

歸根結底，還是因為行情偏冷，大家都是買漲不買跌。

02

關鍵問題來了，天津樓市為何這般冷？原因有多種。

首先有大環境因素。

整個北方，因為人氣、財氣被南方虹吸，樓市整體偏冷，天津作為北方第二大城市，自然無法置身事外。

其次有調控因素。

北京是調控最嚴厲的城市，天津的調控也不弱。

非天津市戶籍居民家庭在天津市範圍內購買住房的，需提供在天津市3年內連續繳納2年以上社會保險或個人所得稅證明。補繳的社會保險或個人所得稅證明不得作為購房有效憑證。

此外，還有供需因素。

根據過往成交記錄估算，天津新房庫存去化週期長達28.2個月，而一個城市合理的去化週期應在12-18個月左右。

按照自然資源部的規定，當一個城市的樓市消化週期在36個月以上的，應停止供地；36~18個月的，要適當減少供地；18~12個月的，維持供地持平水平；12~6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。

天津為28.2個月，供應遠大於需求，房價下行壓力較大，需要減少供地。

最重要的因素，還是天津的經濟與人口基本面出現了問題。

想想看，深圳、杭州、南京等城市的調控政策亦是非常嚴厲，甚至比天津還要強，但這幾個城市的房價從調控至今，上漲勢頭就沒有調轉過，就是因為它們經濟活躍、人氣旺盛。

經濟方面，天津在經歷了兩次主動擠水分，擠掉了8000億左右後，其2019年GDP規模僅為14104億元，2019年的位次下滑至第10位。

最新的2020年前三季度GDP資料顯示，天津已經掉出前十。最關鍵的是，在多數中心城市GDP增速已經回正的情況下，天津前三季度GDP增速為0。

資料：各城市統計局

人氣方面，2017年天津人口出現了負增長，常住人口減少了5萬人。

2018年，在海河英才計劃之下，天津常住人口增量轉正，但也僅增加約3萬人。

2019年天津常住人口1561萬人，常住人口增量也僅在2萬左右，不到深圳、廣州、杭州、寧波、佛山、西安、成都、重慶等城市的增量零頭。

資料：天津統計局

人氣與財氣流失，庫存消化週期又遠高於警戒線，再加上調控因素，天津的房價焉能不跌。

其實天津很想放鬆限購，2018年就以海河英才計劃變相放鬆了限購，後來因為諮詢落戶的人太多，才對政策打了補丁。

最近天津又被傳出要放鬆落戶的訊息，雖然最終被闢謠，但無風不起浪，事出必有因，大家心領神會就行。

03

最後來探討一個問題，天津的房子還能買嗎？

這裡說的能買，主要指投資，天津本地的剛需，當然可以買，畢竟天津經濟雖然下滑，卻依然是北方第二城。

回到問題本身，本號的答案是，長線仍值得投資。

首先，人氣方面，天津雖然常住人口增量不是太高，但至少是正的，沒有繼續流失。

其次，天津城市級別高，僅這一點就註定了天津不會沒落。儘管全國經濟中心在持續南移，天津的位次在不斷下滑，但基本會止住在第15位左右。

作為直轄市、國家中心城市的天津，依然是管理層各種利好政策傾斜的地方，天津目前正處在經濟轉型、產業轉型的陣痛中，一旦走出來，天津不會太差。

投資樓市，投的就是對這座城市的期望，既然天津未來的期望不會差，它的樓市自然仍有潛力。

本號以為，房價已經下跌三年的天津，跌勢還會維持一段時間，預計2021下半年，天津樓市應該會回暖。因為在板塊輪動理論下，目前上海和北京的樓市已經有起色了。

不用等太久，就該輪到天津和廊坊了。