普通人買房難，這是大家都知道的事情，按揭貸款成為了最普惠性的選擇，低利率、低首付也是保障剛需成功上車的有效舉措。我國有多少揹負按揭貸款的買房人？根據央行此前的一項報告資料顯示，現階段按揭貸款人達到2億。

根據央行在2019年至2020年陸續釋出的通知，各大銀行和金融機構需要把存量浮動房貸利率全部轉換為以LPR為錨的利率（可固定，可浮動），根據此前央行的安排，這項工作需要在2020年8月31日之前全部完成。

在2020年3月1日到8月31日這幾個月份裡，各大銀行等房貸辦理機構，已經透過電話、簡訊等方式與貸款人聯絡，告知買房人要在這個時間段內完成房貸利率的轉換決策事宜。

然而，這件事其實有2個難題：

1、很多人買房時間久遠，房貸預留手機號碼早就換了。這種人不在少數，據不完全統計，一個人一生當中一般會調換3-5次手機號碼，年紀越輕的人換手機的頻次就越大，年紀越大換手機號的頻次就越低。

而現階段，我國百姓買房年齡普遍偏小，一般在在27歲左右（日本40歲，美國35歲，英國30歲等），這個年齡段的人受到學習、工作等頻繁變換的影響，手機號碼換的機率也很大。這個時候辦理了按揭貸款，那麼10年、20年後，很可能聯絡不上。

2、在傳統意識中，按揭貸款是一個長期行為，所以一旦確定，貸款週期內，就不會有任何變動。故而，即便是很多人收到了來自銀行的簡訊、聽到了身邊人說需要進行利率轉換，但多數買房人認為這事兒與自己無關，所以有一種“事不關己，高高掛起”的感覺。很多人既不會主動去銀行辦理這項業務，銀行電話來了之後也不願意作出選擇，就這麼放置不管。

一方面央行規定要儘快完成全面切換，另一方面商業銀行聯絡不上購房人，這個難題如何解決？有了新辦法：五大行早已行動，統一轉換為LPR浮動利率，然後給買房人一次重新選擇的機會，在2020年12月31日之前，買房人對於個人房貸利率轉換為LPR浮動不合適的，可以再次申請轉變到固定利率。

現在已經是12月26日，也就是說，央行“新規”只剩5天！2億房奴要做“選擇題”，聽聽銀行專家解釋。

1、買房人究竟該不該選擇“浮動”，一位銀行專家解釋。

中國社會科學院財經戰略研究院鄒琳華建議，買房貸款人應該選擇把自己的利率切換為對標LPR浮動利率，並且他還給出了自己的觀點，鄒琳華認為，中短期來看，整個利率下降是大機率事件，LPR也在其中，當LPR下降的時候，選擇浮動利率的人就能享受到利率下降帶來的好處。

無獨有偶，認為利率下降的專家還有很多，例如交通銀行首席經濟學家連平也認為，其實我國早就出現了負利情況，現在世界上很多國家都不約而同地進入到了負利時代。從正利進入負利，這是利率下行的一種表現。一方面錢越來越不保值，另一方面存貸款利率也會降低。

舉例：大明於2014年花費200萬元購買了一套房子，首付50萬元，房貸本金150萬元，當時房貸利率處於打折期，所以大明的個人利率是4.9%基準利率基礎上7折，並且大明簽訂的是浮動利率。那麼從2014年至今，大明的貸款利率為：4.9%*70%=3.43%。

而根據新規要求，大明進行利率切換，以2019年12月LPR市場報價利率4.8%為基準，那麼轉換之後大明的個人利率就是3.43%=4.8%-1.37%。轉換之後個人利率不變，但是出現了一個加點數-1.37%，這個加點數今後貸款週期內都不會改變，一直到貸款還完為止。今後每一年重新確認大明房貸利率的標準是：大明利率=前一年12月份LPR-1.37%。所以如果LPR真的能像專家說的那樣下降，那麼大明的個人房貸利率也會下降。

2、正如專家所言，2021年LPR真的降了。

2020年12月21日上午，央行釋出了最新的LPR利率，一年期的LPR為3.85%,預期3.85%,前值3.85%。五年期的LPR4.65%,預期4.65%,前值4.65%。

很明顯，這一次的LPR比起2019年12月份的4.8%，已經出現了較大幅度下降了。這也就意味著，大明從2021年開始，個人房貸利率正式下行。這次的利率下行，能為房貸人節省多少錢？（說大明，說累了，咱們換一個例子）

舉例：老張2019年購置了一套房子，總價格是100萬元，30年等額本息還款法，在當時的LPR基礎之下，老張每個月的月供是5246.65元，到2020年12月21日，新的LPR五年期為4.65%，比4.8%下降了0.15個百分點，老張的個人利率也跟隨下降，從2021年開始，老張的月供降低到了5156.37元。

對於有錢人而言，每個月節省90.28元不算多，但是對於很多月收入不算高的剛需購房者而言，這並不是一個小數目，要知道現階段超過6億人的月收入還不到2000元，月省90.28元，那麼一年12個月節省1083.36元，30年貸款期限內累計節省3.25萬元，相當於多數人一年的總收入了。

大家可以用2019年12月的LPR加減點數作為參考，來預測明年利率是多少。

或者，假如你以前的房貸基準利率是以4.9%計算，上浮20%至5.88%,那麼2021年的房貸利率，將下降0.15%,執行4.65%+(5.88%-4.8%)=5.73%。

貸款100萬的等額本息，你的月供每個月將減少95.54元。

所以，該如何抉擇？多數人在最後的5天時間裡，還有一次選擇的機會。