8月23日，北京開了一場會。

會議上，國務院關於今年以來國民經濟和社會發展計劃執行情況做了一份報告。報告顯示，今年三大攻堅戰取得新進展，為全面建成小康社會打下堅實基礎。而在房地產部分，卻只提及了16個字：

“不將房地產作為短期刺激經濟的手段。”

這句話雖不再新鮮，但在這樣重要的場合下再次強調，也反映了官方當下對房地產在經濟中起到的作用的態度已經非常堅決，那麼「尿壺理論」將大概率推出歷史舞臺。

凡是關注樓市的人，應該都會發現一個現象。今年無論是官方還是民間主流媒體，大小新聞都離不開3月會議倡導的三穩大基調，「穩房價，穩地價，穩預期」。

換算到市場情況，其實就是「樓市橫盤」，房價不漲不跌，最好一成不變，今年北京房價是6.2萬元/平，明年是6.2萬/平，後年最好還是6.2萬/平。即使跌宕，也要在一個合理的微調區間內。

橫盤又稱盤整，是指股價在一段時間內波動幅度小，無明顯的上漲或下降趨勢。橫盤走勢誕生於下跌行情中，如果這種橫盤整理走勢持續時間在5至15天內的，形成的向上突破往往具有一定上攻力度。但如果橫盤時間過長，不僅會影響反彈動力，而且還容易導致橫盤整理最終選擇向下破位。

那麼房價到底能不能橫得住？我們還要從20年房地產史中去尋找影子，它對我們即將面對的樓市有極大的借鑑作用。

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其實不難找，往前數1個週期，2010-2015年，就是為期5年的橫盤大週期。

2010年4月，“新國十條”出爐，規定全國購房貸款首付比例從20%上調為30%，二套房首付不低於50%，大幅提高三套及以上首付比率，無1年以上納稅證明或者社保證明的非本地居民暫停發放住房貸款。

在4萬億刺激下接近沸騰的房價，這時候終於斷了根基。

後在9月，調控窮追猛打。財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部又連手釋出新五條，上浮交易契稅，取消個人所得稅優惠政策。這才將中國樓市徹底送進寒冬，進入所謂的「橫盤時代」。

那麼在2010年-2015年這段橫盤時期，各地房價發生了怎樣的變化呢？我特地把70個城市5年的房價對比整理了出來。

(2010-2015年70城房價漲幅)

5年內70個城市中，有62個城市的房價是上漲的，8個是下跌的。在上漲的城市中，房價漲幅最高的是深圳63.50%，其次是北京30.90%，上海，廈門和廣州。發現沒，和今天房價五虎的格局如出一轍。

其次，大部分城市均處於中部區間，如果把70個城市的漲幅進行平均值計算，得出的數值為8.69%，意味著在5年橫盤期內中國房價整體上漲了8.69%！

有人這時候就開始疑惑了，不是說好的橫盤嗎？國十條壓的這麼嚴，房價還上漲了？

其實現實很殘酷，橫盤5年，房產實際上是嚴重縮水的。如果把通脹、貨幣發行，還有房貸利息考慮進去，你就明白了。

我們再反過來看房價表現。橫盤5年內，其實只有深圳和北京在字面意義上跑贏了通脹，其他城市一律貶值！換句話說，通脹情況下，所謂的橫盤市場，房價其實是下行的。

所以在這個時期內，剛需觀望，投機基本絕跡，庫存閒置商品房數量飛速增加，「買漲不買跌」情緒加速蔓延到各個角落，這也是我們接下來要面對的市場。

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在2010-2015年大橫盤週期中，房價跌的最多的莫過於溫州，這個炒房客的天堂完全是把自己玩崩了，其次就是被浙江炒房軍團殃及的杭州。

以當時杭州的基本面，無論是人均收入還是經濟結構、常住居民的承載能力，都無法支撐如此之高的房價，杭州樓市成為空中樓閣，接盤乏力。

隨後杭州應調控要求，啟動歷史最嚴房地產調控政策，再加上歷史天量賣地供地，讓本就虛高的杭州房價，更是雪上加霜。

2010-2015年，杭州以5年連續下跌，成為中國樓市的一道靚麗的風景線。但這5年，實屬是杭州不斷築底的過程，也是杭州修復樓市，迴歸真實價值的一次機會。

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之所以拿2010-2015年的杭州舉例，是在告訴大家，即使是「基本面」優質的城市，只要房價虛高，橫盤週期會加速暴露其原形，接下來會有一批城市將會重走杭州的老路。

人口是最大防跌因素。

房價炒起來不可怕，可怕的是，房價炒起來之後沒人接盤。也就是說，在橫盤時間內根本沒有外來人口流入。

上面舉例的杭州和深圳，之所以後期可以修復反彈，是因為杭州在2010-2015年是長三角地區人口流入最多的城市，而深圳則一直是珠三角地區的翹楚。源源不斷流入的需求，不斷夯實虛高的房價，才讓他們迎來橫盤之後的崛起。

這時候一定有人要反駁了。按照你這麼說，大部分三四線城市正是屬於沒有人口流入的地區，為什麼橫盤之後也跟著崛起了？

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對一二線城市來說，未來的行情就是：上半年微漲，下半年微跌，整體來看，橫盤二字。

橫盤就是現在高層的最高指示，既可以達到房價“下跌”的目的，又可以防止樓市崩盤。

為什麼只有橫盤才是我們的唯一選擇呢？

去年，央行釋出的《中國金融穩定報告（2018）》顯示：中國個人住房貸款平均抵借比（即當年批准的抵押貸款金額除以當年批准的抵押品價值）為59.3%，中國長期實行審慎的住房信貸政策，平均首付比例達34%以上。59.3％的抵借比，也就是市值100萬的房子，銀行提供的貸款是59.3萬。平均首付比34％，也就是說房產市值的34％是居民的自有資金。

這兩個資料的含義就是，如果整體均價下跌超過34％，房奴就會資不抵債，出現斷供的可能，從而導致銀行壞賬，極易誘發樓市崩盤。

而假如，讓樓市橫盤5年，同樣可以讓房價下跌，但對銀行卻極為安全。

那麼橫盤期買不買房呢？如果你是潛力城市的純剛需，就應該買。要知道橫盤越久，市場就更容易傾向買方，議價和選擇空間大，橫盤淘筍的機會也就越多。

然而就過去的形勢看，只要房價不漲，世界上就好像沒有剛需這麼一個群體。但只要房價一漲，頓時又跑出來一大群剛需購房者開始搶房。「買漲不買跌」已經根植在每個購房者的心中，而這，也是讓80%的人成為韭菜的真正原因。

橫盤市場是一個非常好的真空期，所有城市都在夯實房價，將真實價值迴歸，也在這個時期，我們可以看到到底哪些城市具有真正的競爭力，哪些城市是站在風險頂端的小丑。