北京東三環豪宅山水文園，在只差內部裝修時爛尾了。

簡單來說就是山水文園不講武德，先把房子抵押給信託借了38億，又“賣”給購房者圈了一筆錢。

為了保住房子，30多位富豪們住進了沒水沒電的毛坯房。

我本以為成功人士能各顯神通自救，但現實是老百姓遇到爛尾樓基本都沒什麼辦法。

趙本山說的對，你跺你也麻。

為什麼曾經輝煌的北京豪宅標杆，為求資金如此不擇手段？

一切可以追溯到山水文園轉型文旅。

2014年，山水文園老闆李轍引入美國六旗樂園，號稱要打造世界級IP，一年光品牌授權費就得4個億，不少樂園預計耗資超300億，而李老闆要建11個。

選址有了，規劃有了，合作方有了，不過李老闆沒錢。錢都花在另一個專案金海湖小鎮上了。

2019年，李老闆花了300萬給自己過生日，20多位長腿模特穿上水手服跳海軍旗語操，助其追憶海軍服役的美好年華。

但是，做專案李老闆可沒錢，這可能就是公私分明吧。

所以山水文園再“賣”了一次九御，坑慘了一批業主 。但相比公司的資金缺口，賣房這點錢杯水車薪，現在的山水文園，還有120億的欠款和幾個爛尾的專案。

消費者又一次為房企的戰略失誤買了單。

令人擔憂的是，現在的百強房企有一半以上都佈局了文旅地產，而山水文園也不是第一個栽在文旅版塊的。

如果有下一家山水文園暴雷，會是誰倒黴？

同行？信託和銀行？還是同樣買到爛尾專案的購房者？

一、沒有天花板的行業

2016年，魯豫採訪王健林，王健林雄心勃勃：“我們（萬達樂園）的目標就是上海迪士尼，要讓它20年內不能盈利。”

還好當時魯豫的訪談風格比較穩健，沒有說口頭禪：“真的嗎？我不信。”

有些目標似乎說出來就不靈了，上海迪士尼開業一年就實現了盈利，負責人羅伯特艾格隔空迴應王首富的話頗為得瑟：

"上海迪士尼遊園人數超過我們當初最樂觀的預測。”

但這件事，並不能簡單的理解為王健林輸給羅伯特。本質上是迪士尼既有先發優勢，又趕上了中國旅遊市場的發展紅利。

那些年，中國的旅遊市場確實火。

2011年起，隨著國內中產階級增加和交通系統的改善，國內對主題公園的需求逐年上漲。

過去十年，除了2019年開始受疫情影響，國內旅遊接待規模年均保持10％以上的增長，旅遊收入則保持在年均20％左右的增長。

王健林在2010年就開始進軍文旅產業，三年內累計投資2300億。計劃建設15-20個萬達樂園，試圖用群狼，幹掉迪士尼這隻好虎。

但很無奈，萬達沒有能賺錢的IP。

迪士尼財報顯示，其主營業務由媒體網路（電視）、樂園度假、影視娛樂（電影）及產品銷售（周邊產品）佔營收比分別為42.58%、30.51%、16.97%及9.93%。

門票收入只佔3成，僅僅能收回成本，主要還是靠IP賺錢。

這也是行業內的共識：主題公園想掙錢，得講故事，吃軟飯。哪怕你把過山車建的跟敞篷的高鐵一樣快，遊客也不會因此接受門票漲價。人們更願意為IP花錢。

萬達苦於沒有能賺錢的IP。

迪士尼有無數的公主和超級英雄，萬達唯一有國民度的，是少東家王思聰。

總不能把王思聰吃熱狗的公仔當週邊賣吧。

國內主題公園都面臨這樣的難題。

自2012年開始，國內文旅專案開啟野蠻生長，高峰期年均新增專案近2200個，平均增速達83%。

頭部房企也紛紛入局：

恆大2015年成立恆大旅遊，推出恆大童世界，恆大水世界。

碧桂園2018年成立碧桂園文商旅集團，推出恐龍主題公園。

融創2018年成立融創文旅，推出融創文旅城。

市場很大，但大部分人賠本賺吆喝。

前瞻研究院表示，國內有70%的主題公園處於虧損狀態，20%持平，只有10%能實現盈利，超過1500億元資金被套牢在主題公園的投資之中。

後來為了降槓桿，萬達也漸漸停止了文旅板塊的擴張，更難和迪士尼抗衡。

2017年，萬達以438億的價格，把13 個文旅專案售予融創，2018 年又將其文化管理 100%股權出讓給融創。

嘴上說著文旅是看不到天花板的行業，身體還是很誠實的。畢竟商業地產是現金牛，但文旅是吞噬資金的黑洞。

據專業機構估測，這批資產包裡有7700億的貨值，虧是肯定虧了。

但相對於其他佈局文旅的房企，萬達還不是最慘的。

二、強地產思維，弱地產業務

房企佈局文旅有兩種模式。除了萬達這種主打主題樂園的，還有依據當地資源優勢建設特色小鎮的，也叫做文旅地產。

文旅地產也不好做。

2014年是特色小鎮概念最火的時候，根據國家統計局統計，全國文旅地產專案7965個，其中大型在售專案有589個，這些在售專案平均存量達到2043套。

但是平均去化速度僅為12套/月，完成存量去化需要14年。

有多難賣呢？乳山銀灘瞭解一下？海景房單價最低的只要一千塊，買不了吃虧買不了上當。

這種情況下，在文旅地產下重注的房企們幾乎血本無歸。

到了2019年，寶能、世茂、山水文園等房企已開始收縮文旅業務，大規模裁員。

藍光發展把原來獨立的文旅業務整合到商業版塊，旗下的第一個專案“都江堰水果俠星球”宣佈無限期關停，

泰禾也因為進軍文旅產業導致資金壓力過大，債臺高築，有息負債最高的時候達到了1350億。

還有新華聯，轉型發展文旅後，新華聯綜合實力一度排進行業前十，但今年資金鍊斷裂已經有十多個債券違約。

這些泥潭深陷的房企，都有一個通病——強地產思維，弱地產業務。

先說地產思維，百強房企都深諳高槓杆＋高週轉的發展模式：先加槓桿拿地，然後快速回籠資金，同時鋪開多個專案。

這是賣豬仔的思維，適合銷售型物業。

但是文旅地產不一樣，需要經營。因為專案位置多在近郊，或者遠距離景區。如果沒有成熟的IP背書，銷售壓力就大。

打造起一個成熟的IP，通常需要5年以上。

這是養孩子的思維，適合持有型物業。

許多房企經營文旅專案時，也盲目加槓桿，鋪開多個專案，試圖做到高週轉。實際上這會造成很大的資金壓力，一旦資金鍊斷裂，滿盤皆輸。

比如泰禾，2018年剛進軍文旅。第一個專案青雲小鎮的整體規劃就達到了4500畝。預計總投資幾百億，其後幾個月內，泰禾同時開發了佔地6400畝的明昇·廈門灣，超千畝的茵夢湖。

2018年8月，泰禾又打算在深汕特別合作區投資建設國際康養特色小鎮，總投資180億。

噸位大的船吃水深。龐大的專案佔用了泰禾大量資金，2018年泰禾的現金短債比只有0.2。專案盈利卻遙遙無期。

2019年泰禾文旅版塊加上醫療，教育，養老等業務收入的佔比不足7%，而這7%竟來自向世茂出售茵夢湖專案。

現金無法回籠，給泰禾造成了巨大的資金壓力，這種情況下，一旦地產業績下滑，企業面臨的就是資金鍊斷裂，專案爛尾。

泥足深陷文旅的幾個公司，比如泰禾、山水文園、新華聯等，幾乎都是類似的經歷。

最後的話

如今，疫情給火熱的文旅澆了一盆冷水，融創吃下了萬達的資產包，世茂接盤了泰禾的幾個專案，恆大還在文旅行業攻城拔寨。

老人黯然離場，新人低價接盤，但接盤俠們能否打造出自己的IP還是一個未知之數。

專家估測，文旅市場有6萬億的體量，我們不知道，後來者能否藉著前輩的教訓，淌出一條正確的路。