易居研究院在10月29日釋出的三季度《大類資產價格報告)》指出，在當前嚴控信貸資金流入房地產，以及“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的政策背景下，以貨幣為背後主要驅動因素的歷史規律的有效性減弱，房價不太可能再繼續快速上漲。

今天這篇文章，我想通過最近發生的4大重要現象，給大家在買房、投資路上，提幾點實質性建議。

1、未來引導市場利率逐漸下行，降低實體經濟融資成本是有必要的

易居研究院29日釋出的三季度《大類資產價格報告)》指出，在當前嚴控信貸資金流入房地產，以及“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的政策背景下，以貨幣為背後主要驅動因素的歷史規律的有效性減弱，房價不太可能再繼續快速上漲。

該報告研究房產(住宅)與債券、股票、大宗商品之間價格波動的關係，以此探究房價與其他資產價格之間的相互影響和傳導機制，並對未來房價走勢做出預判。其中，債券選取中國一年期國債和美國一年期國債作為代表，債券收益率主要反映社會資金價格變化，與債券價格走勢負相關；股票選取上證指數、中證800地產指數分別作為A股和地產股的代表，選取標準普爾500指數作為美股的代表；大宗商品選取中國大宗商品價格指數(CCPI)為代表。

從國債市場來看，報告顯示，2019年9月末，中美一年期國債收益率分別為2.56%和1.80%，中國高於美國。一年期國債屬於短期國債，主要受利率政策的影響，能夠更好地反映利率週期的變化。

報告認為，未來引導市場利率的逐漸下行，進一步降低實體經濟融資成本仍然是有必要的。從下行空間看，央行指出當前貨幣市場利率、國債收益率已經持續下行，處於較低位置，未來貨幣政策仍“以我為主”。雖然“豬通脹”可以說是偽通脹，但目前看來本輪豬週期較長，會對居民生活成本造成很大的影響，因此即便有一定程度上貨幣擴張的需求，貨幣政策仍將受到限制。綜上，預計四季度一年期國債收益率或震盪下行，但下行空間有限。

報告還預測，根據國債收益率與房價的關係，未來幾個月房價環比漲幅或將收窄，2019年2月可能是本輪房價在小幅調整後，重新上漲的拐點。

從股票市場來看，報告顯示，2019年三季度，滬市仍處於震盪趨勢中，但深成指和創業板指仍處於上升趨勢，四季度A股或繼續震盪上行。

報告分析，僅從上證指數同比與房價同比漲幅的歷史規律來看，房價同比漲幅的下行趨勢可能將在今年年底或者明年年初在“0”軸附近企穩。但需要注意的是，在當前嚴控信貸資金流入房地產，以及“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的政策背景下，歷史上以貨幣驅動為主的，由股市傳導至房市的規律在當前市場環境下短期難以重現。

從大宗商品市場來看，報告顯示，三季度，GDP平減指數同比增幅保持平穩，因為CPI快速上行的同時，PPI快速下行，結構分化嚴重。對應的，CCPI指數同比增幅並未發生明顯變化。

報告最後指出，在當前嚴控信貸資金流入房地產，以及“不將房地產作為短期刺激經濟的手段” 的政策背景下，以貨幣為背後主要驅動因素的歷史規律的有效性減弱，房價不太可能再繼續快速上漲。

2、上市名企紛紛掀起“退房”潮

近期又一知名企業正式官宣，將徹底退出房地產。

廈門鎢業，中國最大的鎢產品生產商，近日公告宣佈將專注核心業務，轉讓旗下廈門滕王閣房地產開發有限公司所有股權；並且，此後不再從事與房地產開發經營相關的業務。

廈門滕王閣房地產，成立於1996年2月，至今已經發展了23年，稱得上是福建本土的老牌房企了。不只是廈門鎢業，近期已經明確宣佈或有意向剝離房地產業務的大型企業也非常多：

今年6月，深康佳A急於轉型，把房地產業務打包賣給了華僑城；7月，紫金礦業宣佈，徹底退出房地產業務。並表示未來不會從事與房地產開發經營相關的業務，且承諾下屬各子公司未來不會從事與房地產開發經營相關的業務。同樣7月，萬澤股份也宣佈，公司及合併報表範圍內子公司的房地產業務已清理完畢，未來將不再從事房地產業務，不再新增房地產業務投入。

9月，中國重汽集團，要掛牌出讓旗下房地產公司100%股權，砍掉全部房地產業務；

緊接著，中國航天建設集團，先後兩次降價擬拋售旗下陝西航天房地產股權及債權，退出房地產；

和房地產領域劃清界限，大型上市公司們從來沒有像現在這樣，如此堅決與急切。什麼原因？其實歸根結底，關鍵原因只有兩個：一是虧損，二是嚴重影響融資。

首先，虧損很容易理解，這些上市公司主營業務並不是房地產，同時在房地產領域運營能力一般，利潤一般、業績一般，有些甚至接連虧損。諸如開頭提到的廈門鎢業，近兩年房地產業務持續虧損，三季度虧損額達2852.78 萬元。

其次，影響融資，必須清理。今年，央行一再加強房地產金融監管，嚴控資金流入房地產，但凡跟房地產業務沾點邊的，想要通過證券市場再融資都會十分困難，甚至連稽核都通不過。諸如此類，上市公司急切甩開房地產業務，接下來會有更多。

3、中小房企迎來了破產高峰

樓市最熱的一條新聞就是“408家房企宣佈破產”，甚至還登上了微博熱搜榜。

昨天上午，開啟人民法院網站，檢索房地產破產文書，又有10份新的破產文書出現，包括廣州市民生房地產開發有限公司、山東浩然房地產開發有限公司、廣東南油海鷹房地產公司等。

地區分佈來看，以廣東、浙江、江蘇分佈最多，而且這些破產房企大多都是三四線城市的本土開發商。

什麼概念？

諸如剛剛，廣州房企“頤和地產”資金鍊斷裂，再爆危機：由於資金流動性惡化，本該在8月、9月回售付息的兩隻私募債，至今未能償付，總餘額達10.64億元，已構成實質違約。這是頤和地產歷史上首次債券違約。

不同的是，頤和地產並不是一家小房企，而是國內小有名氣的百強房企。1999年旗下專案廣州·花都頤和山莊一戰成名，隨後在華南、華北、華東、西北區域遍地開花，有多個經典專案。

這個數字意味著，全國平均每天都有約2家房企宣佈破產。其實四百多家破產房企背後，還有大量中小房企正在生死線上拼命掙扎，瀕臨倒閉。

4、流拍越來越多，地價扛不住了

在這場樓市寒冬中，冷的最快、最徹底的，土地市場首當其衝。下半年以來，全國土地市場全面啞火，涼意甚濃。

今年上半年，市場小春天短暫出現，很多三四線城市信心膨脹，紛紛在樓市盛宴中狂歡。但下半年以來，樓市畫風驟然突變，不僅土拍遇冷，就連優質地塊也頻遭流拍。

7月底掛地6宗，有4宗流拍；8月又流拍2宗；9月中旬，連掛13宗地，6宗流拍1宗終止；10月中，一口氣怒拍19宗地，未見絲毫好轉，12宗全部流拍；

像這樣高頻次流拍，在貴州、河南、河北、新疆、山東、江西等三四線小城，較為嚴重。除此之外，蘇州、無錫、寧波、鄭州等熱門二線城市，底價成交地塊都逐漸變多。三四線土地市場更慘，頻遭流拍，無人問津。

以剛剛過去的10月份為例，十一之後各地土拍啟動，但和上半年高溢價率頻出的火爆場景相反，現在土拍卻明顯降溫，底價成交已成主流，不少城市甚至頻繁出現流拍。諸如南京，10月10日一口氣掛出8宗優質地塊，5宗都是底價成交，這在一貫搶地土拍熱的南京是很少見的。

2019年最後兩個月，我們大概率會看到：

會有大量上市國企，直接拋售房地產業務，因為要易主了。

大量三四線城市，土地流拍、當地價猛降會越來越多。

大牌房企過分追求快週轉的，房價要降價促銷，快速圈錢了，回籠資金。

中小房企資金鍊瀕危的，斷臂拋售專案的會迅猛增加；破產企業數量也會迅猛增加。

總結：

這些現象本身並不可怕，可怕的是這一系列現象背後，確實有不少好機會，但也有大量深坑正在華麗包裝，等你來買： 比如，主城周邊，遠郊區域大降價了，“投資窪地”來了，買還是不買？流通性太差太差，堅決別碰！ 比如，三四線新區，地價降了，房價降了，佔了便宜啊，買還是不買？沒有任何投資價值，堅決別碰！ 比如，文旅大盤，融資艱難，週期太長，賣的又慢，多造概念、多降價，誘你入坑，買還是不買？樓建好就不錯了，配套遙遙無期，堅決別碰！ 比如，一些本土小房企的小盤，蝸速推進，停工、開工、停工、開工……，但價格特低啊，買還是不買？它在破產邊緣，你的房就在爛尾邊緣，堅決別碰！ 總之一句話，買前多想想未來房價走勢，到底值不值得買！