【引言】

有些家庭的父母，會選擇在生前把自己名下的房產過戶給子女。

但是在生前過戶過程中，無論是採取買賣還是贈與的方式，都會涉及到不菲的稅費。稅費是以過戶份額的價格為核算基數的。因此，有些家庭就在考慮：把房屋過戶價格降低不就行了？這樣不就能降低稅費了麼？

事實上，這樣做可行麼？

【買賣過戶的計稅方式】

先介紹一下買賣過戶方式，會涉及到哪些影響因素、包含哪些稅種、稅率是多少。以下所談及的房產，指的是普通商品住宅。

父母把自己名下房產透過買賣的方式過戶給子女，賣方（父母）、買方（子女）需要繳納的稅種、稅率不同：

對於父母而言。

主要涉及到個稅、增值稅兩大類。

如果房產“滿五唯一”，不需要繳稅。如果房產“滿五不唯一”，需要繳納過戶房產份額全額的1%、或者（過戶價格-父母獲取房產價格-父母獲取房產時繳納的稅費）差額20%的個人所得稅。如果房產“不滿二”，需要繳納過戶房產份額5.6%左右的增值稅（原來叫“營業稅”。營改增之後，統一為“增值稅”）。

以上分情況累計計算。

對於子女而言。

主要稅種為契稅。

如果子女名下無房，且過戶面積≤90平米，繳納1%契稅。如果子女名下無房，且過戶90平米＜過戶面積≤140平米（有些地方規定144平米），繳納1.5%契稅。如果子女名下有房、或者過戶面積＞140平米（144平米），繳納3%契稅。

如果合計來看，父母將房產買賣過戶給子女，最低需要交納1%，最高需要交納9.6%的稅（以全額1%個稅計算）

我們舉兩個例子來說明一下：

示例（一）：

父母名下一套房產，總價100萬。

這套房子是2010年父母出資全額購買，是父母名下唯一住房，面積90平米，現在要賣給子女。子女名下沒有房產。

對於父母而言，房產符合“滿五唯一”的規定。因此，父母不需要繳稅。

對於子女而言，名下無房，房產面積≤90平米，因此需要繳納1%契稅。

整個房產交易，需要繳納的主要稅額為100萬×1%=1萬元。

（以上不包含工本費等小額費用，下同）。

示例（二）：

父母名下一套房產，總價100萬。

這套房子是2018年購買的，無貸款，面積113平米。之前父母名下還有一套房產。現在打算把這套房子加上子女名字，變成父母、子女三人共有。子女名下已經有了一套房產。

對於父母而言，房子不滿二、不唯一，所以需要繳納1%個稅、5.6%增值稅。但是過戶給子女的份額為整個房產的1/3，因此合計100萬×5.6%×1/3≈1.87萬元。

對於子女而言，因為名下有房，所以按照3%徵收契稅，即100萬×3%×1/3=1萬元。

因此，父母房產過戶，合計繳納過戶份額9.6%左右的稅，約2.87萬元。

降低成交價格，能少繳稅麼？

在上面介紹計算方式的時候，是以房產過戶份額的價格為計稅基數。

首先先介紹現實中的操作情況：

在房產買賣過程中，需要雙方必須簽訂《商品房買賣合同》，其中需要填寫交易價格。理論上，這個價格可以自定。但是在實際簽訂過程中，有些地方放得寬，無所謂，隨便定價；有些地方絕對不允許，如果高或低偏離太多的話，連合同都不讓籤，根本無法成交。

我們假設就以1塊錢的成交價格，父母和子女成功簽訂了買賣合同。能節省稅費麼？

這個念頭，必然落空。

過戶房產的計稅基數，以（合同約定價格，政府指導價）二者中取高為基數。當然，如果合同約定價格高的離譜，也會禁止——可能涉及到炒房嫌疑。

因此，從理論上，父母與子女之間，多少錢成交都可以，只要能過合同簽訂這一關即可。而實際上，從納稅角度，有個最低納稅基數，不完全以自定價格為基準。想透過降低交易價格的方式來降低稅額，不可能。

【還有哪些過戶方式？各自的利弊有哪些？】

很多朋友直接問：我把房子過戶給子女，怎麼辦最省錢？

這個問題無法給出絕對答案。

前面在介紹買賣過戶方式的時候，談到了不同情況下的稅種、稅率問題，是一個浮動區間。

除了買賣過戶之外，還有兩種方式：贈與過戶、繼承過戶。

（1）贈與過戶。

父母將自己名下的房產生前贈與給子女，需要繳納3%契稅，由受贈人、即子女承擔。贈與不必須公證，所以公證費可以不繳納。

先介紹一個關於贈與的知識點：贈與房產受限購政策影響麼？

“限購”，從字面上看，針對的是購買行為。所以有些人說了：贈與不受限購影響。這裡為大家介紹一下：

贈與是否受限購套數的影響，不同地區的規定有差異。所以，有些人說受、有些人說不受，這兩種說法都存在，看地方怎麼規定的。但是，即便不受名下已有套數的影響，也要受到是否在當地有購房資格的影響。否則，購房資格限定的漏洞太大了。

贈與是一種無償行為。與買賣過戶的主要區別在於：

贈與，可以指定贈與給個人。買賣方式下，如果子女購房款來自於子女夫妻，那麼購買所得將屬於子女夫妻共同財產，無論登記誰的名字。贈與方式可以指定受贈人，例如贈與給子女個人。贈與可以附條件。例如，父母將房產贈與給了子女，但以子女贍養為條件。如果子女不贍養，父母是有權利追回房產的（可參閱《民法典》第六百六十三條）。買賣方式下，除非子女沒有真正將購房款支付給父母，否則追不回來。

（2）繼承過戶。

繼承過戶，指父母百年後、子女透過辦理繼承手續，獲取父母房產。

切記：繼承，沒有稅。

所謂的“遺產稅”，不存在，不要被誤導。一些流傳的說法，僅僅是“謠言”而已。

在2017年8月21日的時候，財政部官網公佈了一個函：《財政部關於政協十二屆全國委員會第五次會議第0107號（財稅金融類018號）提案答覆的函》。其中很明確指出：我國目前並未開徵遺產稅，也從未釋出遺產稅相關條例或條例草案。

繼承，會涉及到一些費用的問題。繼承房產，需要交納的費用主要包括：

繼承過戶，與前兩者的主要區別在於：

繼承過戶，發生在父母百年之後。法定繼承情況下，子女繼承所得，屬於子女的夫妻共同財產；遺囑繼承情況下，如果透過遺囑指定了由子女個人繼承，則子女繼承所得屬於個人財產。

（3）還有一個問題：贈與或繼承所得，再行出售時的稅費

贈與或者繼承所得，稱為“偶然所得”，如果再行出售，要按照20%繳納個稅。

這個說法沒錯，但是少了一個條件：

對於繼承人（或受贈人），如果繼承（受贈）所得的房產，對其而言“滿五唯一”，是不需要繳納個稅的。

注意，是不是“滿五”並非以繼承過戶或者贈與過戶完成之日起算，而是以當初父母購買這套房產的時間為起點計算房齡：

個人將透過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關規定。其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定。個人需持其透過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務部門辦理相關手續。

【結語】

有時候，父母將自己的房產過戶給子女，確實是有些“道道”在裡面。有些人考慮的是怎麼省錢，有些考慮的是如何更安全。

在這裡，給不出哪種方式更便宜、哪種方式更安全的結論，而且，也不可能有唯一結論，畢竟每個家庭情況不一樣。

不管出於什麼樣的考慮，有兩個最基本的結論，還是可以下的：