一、理念要先行

1、房地產是最理想的財富承載體

（1）土地是對抗通脹最好的利器

（2）沒有庫存成本：無倉庫、運輸、安保等成本

（3）功能多樣：居住、學位、戶口、信用等

（4）金融屬性強：可按揭貸款、抵押融資等

2、對絕大部分人來說，房地產投資是最佳投資標的

二、背景要牢記

1、城市化程序未結束

2、貨幣放水是常態

3、家庭結構、生活方式的演化

4、調控常態化

三、買房看三觀

1、巨集觀

（政策、經濟週期、政治氣候等）

2、中觀

GDP（總量、增速、人均GDP、地均GDP）人口增量產業結構土地供應

3、微觀

窗外價值：教育、交通、商業設施與氛圍、醫療、景觀、治安、物業……

窗內價值：戶型、朝向、面積、樓層、樓齡、裝修……

四、投資投“變態”

“變態”標的才有超額回報

變態程度：從無到有，從有到優，從優到稀缺

1、窗外變態（正外部性）：機場、公園、高階產業集聚、地鐵規劃、名校選址、舊改等

2、窗內變態：戶型升級改造、加裝電梯、鳳變冰等

3、產權變態（略）

五、金融是靈魂

評估價、首付款比例、貸款年限、貸款利率、貸款額度、操作靈活性等

六、風控是底線

現金流籌劃、交易風險控制、產權風險、抽貸風險、政策風險

七、誤區要規避

1、“美景”是毒藥（旅遊地產、海景房、養老地產）

2、新手別碰商服類（公寓、寫字樓、商鋪等）

3、買賣諮詢問行家，少問家人與朋友。

八、行動是關鍵