地產的“金九銀十”很硬核，10月資料出爐後，龍頭地產公司紛紛亮出了肌肉。

智通財經APP了解到，各大地產公司基本均公佈了10月份的銷售資料，恆大（03333）、碧桂園（02007）、融創（01918）、保利以及萬科（02202）穩居銷量面積及銷售合約金額前五名，而單月銷售上百萬平方米的地產商超過10家，且大部分均實現雙位數的增長水平。

以10月份前五名的銷售面積看，恆大、碧桂園、融創、保利以及萬科分別為967.3萬平方米、667萬平方米、438.9萬平方米、282.99萬平方米以及271.3萬平方米。恆大的表現無疑是最出色的，實現銷售面積繼8月份的高增長又創下新的高度，且已連續兩個月位居銷量榜首。

當然，地產行業不能僅僅看量，價格也是非常重要的指標，下面我們將具體分析各大地產公司在10月份和首十個月的量價表現，特別是穩居前五名的龍頭地產公司，看看行業目前的狀況以及前景。

恆大穩居榜首

智通財經APP抽出了10月份銷售面積在100萬平方米以上的12家地產公司作為案例進行分析研究。

抽中的12家地產商中，10月份合計銷售面積約3665.23萬平方米，合計銷售合約金額4279.44億元，平均銷售單價為1.168萬元/平方米，首十個月銷量合約面積2.865億平方米，合計銷量合約金額3.634萬億元，平均銷售單價為1.268萬元/平方米。

排名前五的龍頭地產商佔據了12家銷售面積及銷售金額近七成的份額，首十個月，前五名地產商合計銷量面積約1.95億平方米，同比增長10.4%，合計銷售合約金額約2.363萬億元，同比增長10.73%，平均銷售單價1.21萬元/平方米，與去年同期基本持平。前五的龍頭地產銷售單價和整體的差距不大。

從單個地產商來看，銷售單價比較高的為世茂房地產（00813）和中國海外（00688），首十個月銷售單價分別為1.794萬元和2.086萬元，位居榜首和亞軍的恆大及碧桂園銷售單價較低，但銷售面積均狂甩第三名的萬科。

以下為首10個月地產商銷售金額排名以及銷售單價情況：

上文主要以平面的角度看地產行業，但要立體看需要時間序列分析，實際上，地產行業前五地位鞏固，這五家對行業的發展具有一定的代表性，往往代表著行業的執行軌跡。

地產行業放緩

從首十個月看，五家龍頭地產銷售金額以及面積都實現增長，表現最好的為融創中國，兩個指標都領先於其他同行。融創可以說是地產界的標杆，從過去幾年看，銷售面積以遙遙領先於同行的速度高速增長，2018年較2015年四年時間，銷售合約面積增長了7.73倍，銷售合約金額增長5.8倍。

不過從歷年的資料中，不難發現，地產行業的發展正在逐步放緩，上述五家銷售合約面積增長逐步趨於一致，其中融創以及碧桂園從高速增長逐步回落。

記得去年8月份，萬科曾高喊“活下去”，並張貼了大大的橫幅，從行業上看，放緩的趨勢得到了印證，但萬科不僅受制於行業，也同行面臨這競爭對手的威脅，融創/碧桂園以及恆大都在蠶食它的市場份額。今年首10個月，萬科的銷售合約金額以及面積均遠落後於其他四家龍頭。

很多投資者可能以為，在國家房地產嚴控下，房企銷售困難，房價會下跌，實際上，每家房企都有自己的定價策略，在一定的價格區間執行，具有一定的穩定性，比如萬科的銷售單價上半年有所回落，但下半年又上去了。碧桂園和恆大銷售單價在較低的位置保持穩定，萬科、融創以及保利在價格上形成競爭。

從今年1-10月份執行情況看，五大房地產銷售合約金額單月表現趨於好的狀態，個別房企下半年整體增速表現優異，預計2019年大部分房企仍會保持雙位數的增長通道。居安思危，在行業放緩下，各大房企可能會尋找更多的商機，比如打造產品差異化，以此獲得被行業擠出的市場。

打造品牌價值

因城市佈局差異、產品規格以及提供的服務差異，各大房企供應的房子價格會有所不一樣，但對應的購買力群體可能趨於一致，因此各大房企要做大實力，要有拿得起的門面，那便是“品牌”，實際上，各大房企的品牌戰早已經打響。

地產行業可以打造的品牌可以多種組合，可以在商業地產、住宅地產以及文旅地產等打造品牌組合，不同的品牌組合帶來的效果也會不一樣。在品牌打造方面，我們還是以前五家龍頭地產作為案例分析。

五大龍頭地產商品牌打造的理念不一，比如融創中國理念是打造美好生活的綜合服務商，旗下有融創服務品牌、融創文旅品牌以及融創文化品牌等，碧桂園則是以創造美好生活產品的高科技企業，旗下包括碧桂園農業、物業以及酒店等品牌，而恆大以大戰略、大格局碾壓同行，旗下有文旅品牌以及健康品牌等。

品牌佈局需要投入，但專案的盈利水平有一定的差異，從五大龍頭企業的歷年財務資料看，這幾年毛利率水平都有顯著性提升，且有逐步趨於一致的趨勢。2018年較2016年，恆大毛利提升8.1個百分點，碧桂園提升5.97個百分點，融創提升11.28個百分點，保利地產提升3.5個百分點以及萬科提升11.5個百分點。

值得一提的是，毛利率水平高不一定投資回報率（ROE）高，因為期間費用控制水平差異，槓桿水平不一樣，回報率也會有差異，比如2018年碧桂園ROE為19.95%，融創中國為22.7%，而萬科的僅為14.33%，分別比碧桂園和融創低了5.65個百分點和8.37個百分點。

整體而言，這五家龍頭券商盈利水平不斷提升，一定程度上取決於品牌打造的功勞，在行業的競爭壓力下，具品牌優勢的房企將得到更多的市場份額，而一些小品牌的地產公司可能會被市場淘汰。

綜上看來，房地產行業已經由原來的野蠻生長進入生存戰，正如萬科管理層所言“活下去”，行業放緩下，每一家房企都會受到影響。前五大房企打造品牌上的優勢，在滿足成長的同時，也在不斷提升盈利水平，在未來的競爭格局中，具備較大的優勢，或較長一段時間維持穩定的格局。

從估值上看，碧桂園的PE（TTM）僅為5倍，低於其他四家龍頭地產商，而根據相關軟體對該公司分類為地產發展商行業，行業估值PE為6.5倍，也低於行業水平，具備的可投性更高。