事情正在起變化。

2019年的中國樓市，出現許多前所未有的新變化。相比於短期市場的起起伏伏，這些變化帶來的影響更為深遠。

在“政策市”主導的中國房地產市場裡，看不到政策之變，就無法把握未來。

01

第一大變化是，10月8日，新房貸利率即將橫空出世，中國樓市最大懸念將會揭曉。

屆時，中國房貸利率將徹底從“政策利率上浮”轉向“5年期LPR+加點”模式，樓市利率將與實體利率完全脫鉤。（參閱《央行突發大招，房貸利率大調整！》）

前幾天，9月份LPR報價出臺：

一年期LPR4.2%，較上月降低5個基點；5年期以上LPR為4.85%，與上月保持一致。

這組資料，將政策意圖展現得淋漓盡致：

一年期LPR正是實體經濟貸款的參考利率，定向降息的意味十分明顯；

5年期以上LPR則是房貸利率的參考基準，樓市定向加息的意圖同樣突出。

新模式下，房貸利率是增是減？

由此換算，北京地區個人房貸浮動下限為5.4%，二套房浮動下限為5.9%。與目前執行的上浮10%、20%後的5.39%、5.88%相比，均出現微增。

顯然，新利率模式下，實體降息，樓市定向加息。全國各地的房貸利率至少不會低於之前的水平。而一些首套房貸仍在打折的城市，將會徹底告別“折扣時代”，進入“加點時代”。

新模式最具殺傷力的一點是，由於實體經濟和樓市利率玩的是“雙軌制”。

即使未來出現寬鬆，房貸利率仍舊能維持在高位，這就最大限度避免資金之水流向樓市，從而為定向調控奠定基礎。

02

第二大變化是，房屋網籤全國聯網已經正式啟動，涉及150個城市。

目前，中國已經實現房貸全國聯網、不動產統一登記、住房資訊全國聯網，這一次推出的網籤全國聯網可謂最後一環，從此將住房交易全部納入國家監控體系之中。

屆時，監管部門將會掌握每一個城市的成交資訊，而每一個購房者在不同城市之間的投資房產，也會一目了然。

換言之，在國家眼裡，你的房子是完全透明的。

這意味著，房地產稅只要想開徵，隨時都能開徵，技術障礙已經不復存在。而對於炒房客的圍堵，將不再存在太多困難，炒房客或將迎來最後的兌付期。

03

第三個大變化是，集體土地獲得直接入市資格，而宅基地仍被嚴控，城裡人想要到農村購房仍舊遙遙無期。

關於土地制度，最近有兩個政策影響深遠：一是新土地管理法通過，集體土地獲得直接入市資格，原來由國有土地一統天下的土地供應格局徹底扭轉。

不過，這一次允許入市的只是農村集體經營性用地，並不包括影響面最大的宅基地，只能用於工業、商業用途，不能用於建設商品房。（參閱《別想了，這種房子沒有可能轉正！》）

然而，一切都沒有定數。

就在前幾天，北京已經打響集體土地建設共有產權房第一槍。集體土地可用於建設半商業性質的共有產權房，這顯然是前所未有的突破。

隨著集體土地進一步入市，廠房、商鋪、房租乃至房價都會受到直接影響。

二是中央出臺宅基地新規，關鍵內容有三個方面：

1、一戶只能擁有一處宅基地；

2、嚴禁城鎮居民購買宅基地；

3、不得以退出宅基地作為農民進城落戶的條件。

這意味著，宅基地仍在受控之列，城裡人到鄉村建房仍舊受限，而建在集體土地上的小產權房仍然看不到轉正的希望。

同時，農民進城落戶，仍有保留宅基地的可能，這為“推動1億人口進城落戶”掃清最大障礙。

“零門檻落戶”已經遍地開花，三四線城市再不放開落戶，真的就晚了。

04

總結一下，這三個政策，都是著眼於中國房地產的未來。

新房貸利率，為樓市定向調控提供可能，從而避免每一次寬鬆，大水都漫灌到房地產的可能。

網籤全國聯網，則是全國住房聯網的一部分，從而將房產暴露在監控系統之下，投機炒房的空間越來越小，開徵房地產稅的技術障礙不復存在。

集體土地入市與宅基地新規，將為各大城市提供更多的土地供應來源。雖然這一政策現在還不顯眼，但為未來留下了充足的想象空間。

一言以蔽之，房地產的玩法真的不一樣了。無論是剛需還是投資，都要及時轉變思維，不要再一股腦的“ALL IN”了。