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過去20年，中國最好的投資是什麼？

毫無疑問：房子！

如果價格標注，那就是一二線城市核心地塊的住宅。

就如同金價漲，金礦股就會漲，油價漲，油服股就會漲的道理一樣，房價漲，那麼“生產”房子的股票 —— 地產股 ，會不會漲呢？

當然會。

2017年內房股的盛世曾記否。

碧桂園。一根大陽線，不要任何上下影，光頭光腳，翻4倍。

融創。翻8倍，然後回落。

恆大。從最低4.6漲到最高30，後回落至25附近，翻5~6倍。

以及萬科A，雖然沒有港股裡面內房“三劍客”（恆大、萬科、碧桂園）那麼輝煌的表現，但從年初的20左右各漲到了30，漲幅50%。

萬科一向是內地房企中的領頭羊。

去年9月份的年會上，萬科喊出了“活下去”的口號。那時的碧桂園在喝雞血。

一年之後，又是“金九”，人們發現，“活下去”的萬科，活得不錯；然而“喝雞血”的碧桂園，雞血喝完開始“優化”員工。

所以說，你大爺還是你大爺。

但是 ——

即便如此，就在這個“金九”，悄無聲息地，地產龍頭萬科的市值被一家做醬油公司超越了。這家公司的名字就是 ——

海天。

9月2日，海天味業盤中股價再創新高達115.3元。當時，海天味業以總市值2,938億元反超房地產龍頭萬科A(總市值2,911億元)。

醬油真的比房地產更值錢嗎？也許你們可以見仁見智，但市場已經給出答案了。

時至今日，回味去年此時萬科的那句“活下去”，方才感覺有點不同的味道了。

1

中國人終其一生，要“打”多少醬油？

中國人均醬油的消耗量，這個問題估計也不亞於粽子和豆花。

所以，這是個哲學問題？

不，這是個數學問題。

醬油在我們國家用來調味，用法也是各地各異。有的地方大把大把地往菜裡倒，有的地方是倒一點出來，蘸蘸，剩下的就扔了，不會倒回醬油瓶子。

總而言之，不一定都進嘴，但一定是算消費量的。

並且有沒有怕黑的女士多少天不碰一滴醬油呢？但一次紅燒肉可能就是你半年的用量，儘管那裡面有大量的醬油會跟著垃圾袋變成“溼垃圾”。

所以，不妨平均假設一餐飯用2ml醬油，那麼一天每個人的用量是5ml。

因此，簡單算下來，中國人平均每年消費的醬油大概有1,825ml，大概是4斤不到的樣子。

以海天老字號365高鮮頭道醬油計價，大概20元/斤(500G)；

假設人均壽命80年，每個人大概花在醬油上的錢是6,400塊。(7斤*20元*80年=6,400元)

而6,400元能買多少房子呢？

在大部分城市估計連1平方米都買不到。所以，單純看消費量，這差異是驚人的。

反映到公司收入上，兩者差距也很大。

2019年上半年，海天味業的歸母淨利潤27.50億元，而萬科A的歸母淨利潤約118.4億元，萬科A的歸母淨利潤是海天的4.3倍。

既然如此，為什麼萬科的市值反而被海天反超了呢？

答案是：估值。

而為什麼資本市場給萬科的估值遠比海天味業低？

這大概就是資本市場的魅力所在了。

2

為什麼做醬油的公司比蓋房子的公司更值錢？

在20年多年前，房子靠分配。經歷房地產改革後，出現商品房可以自由流通，人們都攢著“買房上車夢”，努力工作奔小康。

隨著商品房供給日益不平衡，房價節節高漲。即使多輪政策調控，也抑制不住房價上漲的熊熊烈火。

大家依然堅信“房子會永遠上漲，投資永不落空”，繼而更瘋狂的押注房產，一線城市房價更是直奔天際，一度出現瘋狂囤地、炒房團等社會問題。

殊不知從前靠經濟高速增長、人口紅利支撐的投資邏輯已經發生了變化。

2016年至今商品房銷售面積整體延續下滑。自年初以來，中國商品房銷售面積連續8個月處於負增長區間。除銷售面積外，房地產行業投資增速也在下降。

現在的經濟、人口又面臨什麼狀況？

1.中國經濟增速放緩

過去20年，我們依靠廉價的勞動力換來了經濟的飛速增長，這個優勢逐漸在逐漸喪失。而來自勞動力、環保、土地、資源等成本在上升。現在，我們的GDP一直在7%左右徘徊，加上前期基數高，很難再高速增長。

2.政策密集調控房地產

今年4月，政治局稱“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，並指出要啟動農村市場擴大消費。5月，政府對房地產的調控進一步加強。

房地產是資金密集型的行業，地產商一開始要花錢買地，建成房子賣出才能收回資金。房地產商都要加槓桿經營，比如銀行貸款、發債、對外借款等等。房地產政策難言放鬆、融資條件收緊不利於房地產投資。

3.人口老齡化加速，購房剛需人口減少

中國是世界第一的人口大國(近14億人口)，人口老齡化的規模也達到全球最大。2018年，中國65歲以上人口達到1.67億人，占人口比重達11.9%。據預測，到2020年中國65歲以上的人口比例將達到14.73%。

雖然二胎政策放開，但社會整體生育意願不高，總生育率持續下滑。

老齡人口撫養比加速上升，未來有望超過少年兒童撫養比，養老問題會成為社會的主要問題之一。過去，由於中國人口高速增長引發對房子巨大需求的情況已經不存在了。

對房地產行業來說，最直接的影響就是購房需求減少。

一般來說，首次置業的年齡大概是25~35歲，已經上車的人群之後會有換置和投資需求，如果按8年一個週期算，大概在33~44歲。經濟增速放緩，房價比錢包漲得還快，買房難。加上人口危機逐漸顯現，出生率減少，抑制了十年、二十年後的購房需求。而且，從買房頻率角度，大概率每個人一輩子只買一次房。

而海天味業所代表的調味品就不同了。

最直觀的就是，不管經濟打雷還是放晴，無論老人還是兒童，醬油還得天天用。

而且，今天你用海天牌，用習慣了，下次你還認這個牌子。即使你需要撫養的老年人增多，飯菜要求更低鹽，影響了家庭飲食習慣，即使經濟下滑影響了你的錢包，但也不會影響醬油支出。這意味著調味品的業績更具穩健性。

所以，每個人一小筆的醬油支出成就了海天上億的市值，賣醬油的市值碾壓房地產商是存在合理性的。

2018年大家在為經濟下行壓力大而哀嚎，那邊滬深股市的調味品公司歡呼雀躍。

14家裡有 12家收入實現正增長，10家實現淨利潤正增長。有的公司業績還出類拔萃，天味食品收入和淨利潤分別同比增長32.56%和45.05%；涪陵榨菜淨利潤6.62億元，同比增長59.78%。

龍頭海天味業2018年實現收入170.34億元，同比增長16.8%。淨利潤43.65億元，同比增長23.6%。醬油營收102億元，成為國內調味界第一個單品醬油年營收超100億元的品牌。

一個醬油能賣到100億。經濟差，大家還得喝醬油，這就是所謂的最基本剛性需求。那如果大家日益注重低糖、低鹽的健康飲食習慣了，未來醬油的消費趨勢會不會減少呢？

以日本為例。這片土地說得上是 “無醬油不歡”，那兒有句話叫做“和食始於醬油、終於醬油”。

日料都得蘸醬油，做法複雜的傳統日料逐漸被西餐替代。

戰後日本和西方國家聯絡密切，飲食習慣漸受影響，變得更加簡便。海鮮替換火腿、大米換成吐司。

然後，傳統醬油使用減少就走向沒落了？

不，它們通過升級變成了更加簡便的功能性醬油。它形式多樣，可以是倒進湯裡的調味汁，也可以是用來拌食物的醬。

加上，當時日本處於消費升級過程中，價格高昂的功能性醬油受到社會福斯熱捧，滿足了這個醬油大國對調味品的所有想象。

中國也處在消費升級過程，醬油也在不斷開發迭代，更符合飲食習慣的多品類醬油還有較大想象空間。

所以，未來房地產有持續降溫趨勢，而以醬油為代表的基礎消費不會變差。

3

美股市場具有長期高複合收益率的大多是消費股，沒有地產股

在較為成熟的美股市場，“地產股”這個概念，已經基本上被“消滅”了。美股市場上跟地產沾邊的，無一例外都是REITs。

相反消費股和公共事業股則一直保持碩果長青。從複合收益率看，消費板塊更是長線大牛股的聚集地。

美國西格爾教授在《投資者的未來》有記載：

1957年~2003年這46年期間美國標準普爾500指數成份股漲幅，標普500指數原始成份股中表現最佳的20家基業長青公司，都保持了完整的業務結構，未和其他任何公司合併。

1957年~2003年底，標普500指數年複合收益率10.85%，20家基業長青公司的股票年複合收益率13.58%~19.75%，總收益率387倍到4,625 倍，是標普500指數的3倍到37倍。這20家基業長青公司中的11家是具有高知名度品牌的消費行業股。

16年後的今天，當初隨著這本書聞名世界的11家消費公司股價走勢怎麼樣了呢？有沒有頹掉？

幾乎是清一色的穩步攀升，用圖說話。

兩家食品公司：以生產番茄醬聞名的亨氏公司 (已退市)、生產哈根達斯冰淇淋的通用磨坊。

兩家飲料公司：可口可樂、百事可樂。

兩家個人護理用品公司：高露潔、寶潔。

兩家菸草公司：菲利普莫里斯公司(2009年至今，未找到上市至今股價走勢)，富駿公司（無）。

三家糖果公司，世界上最大的糖果圈和棒棒糖供應商寶貝卷糖業(Tootsie Roll Industries)、以生產KISSES巧克力聞名的好時(Hershey's)、生產口香糖的箭牌(2008年被馬氏食品收購)。

邁克爾·波特曾在《競爭論》中對中美回報最高的行業進行統計，回報率最高的行業與最低的行業相差將近7倍。

在美股高回報的公司中，偏偏不見地產商的影子。

芒格曾說，如果選擇了好的行業賽道，就如同進入了一個上升的電梯，而如果選擇了一個下行的電梯，再怎麼努力也很難成為牛股。

要在自己的賽道里構築堅實的護城河。長期要靠內功，比如核心技術、渠道構成的壁壘，是別人無法超越和複製的優勢。

股票短期是投票器，長期是稱重器。從長期來看，公司的股價表現一定是和業績掛鉤的。

說白了，放到10年之後，醬油也許還在賺錢，但內地房企這種高負債、高週轉的模式也許就不再賺錢了。

放到100年之後，可能中國已經不再需要房企了，但醬油仍然會需要。

當然，還有豆漿，還有白酒，這些東西都比房地產要古老，並且註定會比當下模式的房企的生命週期更持久。

4

股市選美

這有點像選美。

金髮碧眼高挑的俄羅斯女人，年輕的時候擁有徵服全世界的外貌。但是，他們吃土豆，喝伏特加，天長日久下來，體形終究會垮掉。

而黑髮黑眼的東亞女人，特別是中國人，在飲食習慣上遠勝俄羅斯，因而最終會勝出。到了四五十歲，仍然勻稱健美的東亞女性，隨處可見。

2019年是值得紀念的一年，這一年茅臺的股價上破1,000，同時醬油股海天的市值超越地產龍頭萬科。

這說明，在A股，一些短期的膨脹邏輯在悄然式微，而一些具有長期價值的邏輯已經開始抬頭。

這也許是一些深遠改變的開始。