有一些上市房企，前端融資成本已經到18%。

焦慮與迷茫寫在每個地產商的臉上。

無論是主動還是被動，大部分地產商都開始降低自己的財務槓桿，而即便這樣，市場上資金成本越來越高，可以融到的資金越來越少。

陸曉嶽（化名）為了等一筆融資，推掉了最近所有的出差。從2019年開始，作為一家上市房企資金負責人的陸曉嶽就開始每週高強度出差，會見各個金融機構，希望幫公司尋找更加優化的融資方案。而他所在的公司，目前正在行業中位數水平，擴大規模需求旺盛，而與之匹配的資金端，卻開始越來越開始難以支援拿地節奏。

而資金問題，擺在每一個地產商的面前。即便是很多一線房企，也開始惆悵無法融到相應規模的資金，繼而隨時有掉隊的風險。

40房企融資368億

剛剛過去的8月，地產商融資出現斷崖式下跌，再度進入今年的冰點。

同策諮研究院監測的40家典型上市房企資料顯示，2019年8月房企完成融資金額摺合人民幣共計368.26億元，環比下跌58.15%。

這是單月房企融資總量倒數第二低的月份，2019年5月上述房企單月融資總額368億。

其中，境內銀行貸款融資金額74.59億元，環比大幅下跌41.79%；其他債權融資融資金額74億元，環比大幅下跌35.7%；信託貸款，融資總額66.24億元，環比大幅下跌63.28%；公司債共融資63.36億元，環比大幅下跌83.62%。

“今年3月的貨幣寬鬆，實際上有70%直接或者間接流入了房地產，因而巨集觀調控方面開始不斷進行政策補丁，從不同的角度去掐斷過量資金流入地產的通道，從而擠壓了整個地產行業的資金市場。”一位A股上市房企融資總告訴記者。

今年5月，銀保監會下發“23號文”，要求嚴格管理銀行及信託對開發商的融資後，信託、海外債、銀行貸款等監管新政頻出，房企融資壓力不斷增大。

國家統計局資料顯示，1-7月份房地產開發企業到位資金同比增長7.0%，較上月回落0.2個百分點，已連續三個月增速回落。

“我們本來只是為一個專案提供融資方案，沒想到對方公司的資金中心總經理專門從上海飛到成都，我們都擔心這家公司是不是有什麼問題。”一家銀行公司客戶經理告訴記者。

以往資金寬鬆的情況，很多銀行都會主動找到房企提供融資。而目前的局勢，顯然開始反轉。“額度就那麼多，一群地產商都開始來求著我們給資金，一下子有了甲方的感覺。”這位客戶經理說。

屋漏偏逢連夜雨。沒有資金支援的地產商，迎來了新一輪償債高峰。

恆大研究院資料顯示，截至2018年底，房企各主要渠道有息負債餘額為20.3萬億，預計將在2019-2021年集中到期，其中2019年到期規模高達6.8萬億。在債務密集到期、銷售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多隻能借新還舊，融資規模的上升實質是到期債務規模的大幅增加。

Sunny城（000671.SZ）執行副Quattroporte吳建斌直言，這是他從業以來融資最難的一年。

銀行投放額度已超標

更讓地產商感到寒意的是，即便是借新還舊，也逐漸有了難度。

“我們給地產的額度已經超標，因而現在我們暫停一切新增地產貸款，行裡也在想辦法重新調整信貸規模。按揭貸款方面，我們8月也暫停了一部分，只跟合作的開發商一手樓盤在操作。”一位大型股份制銀行人士告訴記者。

這家銀行此前的地產白名單不到40家，即便如此，也讓總體額度超標。

今年7月，監管部門已經向部分新增房地產貸款較多的銀行進行視窗指導，要求嚴格控制地產投放額度。

“所謂的控制額度，實際上需要各家銀行表態，也就是說要稍微收緊一些，我們行就計劃到年底適度降低額度。”一位國有大行上海分行公司金融部負責人告訴記者。

這意味著，即便是地產商選擇借新還舊的路徑，可能面臨還了以後沒有新額度可以用。比如中信銀行杭州分行，就已經有2個月沒有給地產公司提供任何融資。

“所謂的授信規模都是虛的，每個公司都有很多授信規模，但是真正可以拿到錢的少之又少。”陸曉嶽說。

一般而言，銀行的通常操作是讓地產商還錢，繼而減少信貸投放，這樣即可以控制總量。

“幾年前我們能輕鬆從銀行獲得幾個億貸款，但現在公司貸款餘額只剩下幾千萬。銀行這幾年將貸款收回後便不再放出來，即使質押公司資產也無法獲得銀行的資金。”一家中國西部的小微開發商人士告訴記者。

不過，依舊有很多開發商行走在融資的灰色地帶。雖然監管層對於房企前融（指拿地後支付的土地款部分）和前前融（指拿地前支付的保證金）一直保持高壓態勢，不過房企在這方面融資還在繼續。

“前融通道還可以做，我們前融的成本大概在12%-13%，之前我們10%左右都有可以做。”一位中型房企知情人士透露。

目前市面上的土地款融資業務主要分兩類，第一類是土地保證金配資，融資主體一般需是百強地產開發商，融資區域基本都限定在全國一二線城市，融資成本一般都為年化20%~25%不等，配資比例一般在1：1或1：2。第二類是土地出讓金配資，融資主體一般需是百強地產開發商、地方龍頭房企，融資區域集中在全國一二線城市、強三線城市，融資成本一般在年化16%~24%不等，配資比例一般為1：1或1：2。

“我們通常的操作方法是新設立一個專案公司，再通過專案公司母公司作為融資主體取得融資款後，在雙方共管下將其用於保證金或土地款的繳付，交易結構上大部分為明股實債（股權過戶＋質押）。”上述人士說。

不過，這類融資總體而言需要更強的開發主體，才可以通過財富管理等方式募集資金。“目前百強以外的地產商前端槓桿融資成本最高要到30%，我們也只願意幫長三角的小地產商對接資金，如果是太遠地方的地產商，我們擔心市場不好，最後專案斷掉。”一位資金中介則很無奈。

高槓杆公司壓力巨大

國家統計局資料顯示，1-7月全國房地產開發投資同比增長10.6%，連續第三個月回落，其中住宅投資增速回落0.7個百分點。作為房地產開發的先行指標，1-7月住宅新開工面積增速下降0.8個百分點，房地產開發企業土地購置面積同比下降29.4%，降幅較上月擴大1.9個百分點。

仲量聯行認為，雖然7月住宅銷售價格漲幅總體穩定，但從國家統計局釋出的最新資料來看，在高壓的樓市政策和市場資金管控之下，不論是房地產開發投資資料還是銷售資料均出現放緩。可以預見，土地市場降溫、新開工增速下滑，將推動未來房地產開發投資增速繼續回落。

在這一波週期中，最先受到衝擊的便是一些高財務槓桿公司。

7月11日，泰禾集團（000732.SZ）公告，境外全資子公司已完成4億美元債券發行，票面利率15%，幾乎創下中國地產商公開融資利率新高。這家閩系地產商曾一度以高槓杆著稱，並在今年不斷銷售自己的地產專案，以獲得更多的資金回血。

泰禾的融資成本高企只是行業的縮影，包括中國恆大（03333.HK）、景瑞控股（01862.HK）、大發地產（06111.HK）等地產商均進行了超過10%利率的境外融資。

7月11日，大發地產釋出公告稱，擬發於2021年到期的1.8億美元優先票據，融資利率為12.875%。這家發跡溫州的地產商曾在2018年一度提出5年衝擊3000億規模，不過隨著行業下行，曾經的豪言壯語再未提過。

較高的融資利率背後，是大發地產較高的財務槓桿。根據大發地產2019年中報，這家公司淨負債率超過130%，而融資端口裡，信託和非銀融資佔到66%。相較於大部分同行開始降低負債指標，大發地產較高的負債情況，實際上讓這家公司面臨資金巨大壓力。

9月6日，華夏幸福（600340.SH）釋出公告，該公司的全資子公司九通基業投資有限公司與中信信託簽署《永續債權投資合同》，金額為不超過40億元人民幣，投資期限為無固定期限，年利率在9.5%-12%之間。

截至2019年6月末，華夏幸福淨負債率達230.39%，較去年年底上升64.76個百分點。

一直處於資金艱難的華夏幸福，成為主流地產商掉隊的代表之一。克而瑞資料顯示，2019年1月~8月，華夏幸福全口徑銷售額為831億元，較去年同期1025億元同比下滑18.9%，行業排名較去年同期下降10位至22名。

即便是發展很好的大房企，也開始逐漸承受各類經營壓力。今年4月，平安銀行將新城控股（601155.SH）移除授信白名單，並拒絕為新城控股提供新增融資支援。

當行業融資進入冰點之後，這些依賴財務驅動的地產商，正在逐漸面臨不斷升級的壓力。

“有一些上市房企，前端融資成本已經到18%，其實大家都可以想象，這些企業資金壓力有多大。”陸曉嶽說。

綠地香港（00337.HK）董事局主席陳軍認為，房地產實際已經進入一個風險投資時代，每一個投資都充滿風險，同時也會給一些比較穩健的公司機會。