本文一共2047個字，如果趕時間，建議跳過前9段理論介紹，不過第5段的“案例”值得一看。

正文：

近些年來，關於物業和業主的話題越來越多，基本上看法分為兩類。

業主們普遍認為：物業公司真心沒有存在的必要，只知道收錢，從來不幹實事，業主們買房子是為了舒服的，不是用來受氣的，小區裡，物業成為了大爺，業主成為了他們經營的客戶。

物業人員則反對：現在的小區業主越來越不配合工作了，亂丟垃圾、亂佔用小區公共過道停放車輛，多次告知還不拿走，業主們侵佔了公共權益還不受管理，業主們還以多種藉口為由，不交物業費，物業都在“虧本服務”，這讓物業人員難以忍受。

【案例】2019年底，一則經典的“物業和業主關係”的訊息不脛而走。

一篇名為《業主給物業下跪》把物業和業主這層窗戶紙捅破了。根據大河網新聞，事情原委是這樣的：

一位女業主家裡5個月前出現了一些問題，是需要物業出面協商或者其他方式解決的這類“公共性問題”（當然了，問題也不算大），女業主多次找到物業公司，請求其快速處理和解決，然而物業公司不理不睬，最後業主認為物業不幹活，所以只能拿出自己的“尚方寶劍”——不交物業費了。

這下，物業可不高興了，物業經理在事後說“誰讓你不交物業費的。”

這個小區還有一個背景：小區比較老舊，所以城市供水全部集中到物業、供電也集中到物業，然後由物業統一收取水費和電費。這樣物業就掌握了業主們的“把柄”。為了催繳物業費，這位物業經理做出明示：停掉這個女業主家裡供水（插卡式，限制其充值金額，每次只允許其充值1天的水費）。

最終的結果可想而知，女業主不耐其煩，抱著5個月大的嬰兒到物業公司給物業經理下跪求放水。

這種情況還有很多，所以呼籲取消物業的聲音也很高，物業“取消”來了？官媒迴應，新華社在《半月談》刊發了一篇名為《物業不應是城市“火藥桶”》文章，對能否取消物業給出了回覆，文中表述道：在沒有找到更好的小區服務替代方式之前，物業存在有其必要性。

新華社這篇文章至少傳遞出了2個方面的觀點：

1、 城市都是小區制的基本構建模式，在小區制下，如果失去了物業，那麼小區生活或許很麻煩，物業能為城市提供最基本的服務職能，所以物業仍然有存在的必要性。

2、可以探索小區服務的新模式和新思路，在新方法沒有成熟之前，物業依然需要長期存在。雖然很多物業公司侵佔了業主們權益，但是不能一刀切說“所有物業公司”都不好，也有很多物業其實服務挺不錯的。

物業既然長期還會存在，是不是表示物業“服務不周到、模式不合理”依然要長期繼續下去？其實大家完全不必擔心，2020年新修訂了《民法典》，將從2021年1月1日起執行，這其中就有很多對物業的新規定和要求，2021年起，新規下，業主迎來3大好訊息。

1、業主對物業服務不滿的，今後可以更換。

開發商們都知道，物業是一塊肥美的大蛋糕，所以誰也不願意拱手讓給外人，基本上99%的房地產開發商都會建立一家屬於自己的物業公司，凡是自己開發的樓盤，物業100%是開發商自己的物業，一旦物業有了先入為主的情況，那小區業主們就會非常被動。

很多小區存在這種情況：物業服務非常差，但是長期以來因為各種問題，難以換掉。這種情況在2021年之後或得到改觀。

新的《民法典》284條有規定，業主對於開發商和其他建設單位聘用的物業公司，可以依照相關法律取消合同進行更換。另外在《民法典》949條也指出，小區物業服務合同到期終止的，原來的物業公司要根據合約退出小區。這意味著，今後業主們對物業的聘用、解聘的權利越來越大了。

2、物業不能透過“斷水斷電”催收物業費。

在新的規定中，明確了雙方的權利義務，在944條中提出，物業公司已經按照合同履行了小區服務義務的情況下，業主不可以用“我不需要服務”或者其他理由拒絕交物業費。業主不交物業費，物業可以在合理期限內要求繳納，最後可以申請訴訟或者仲裁。與此同時，規定明確，物業不能用停水、停電、停熱、停燃氣等方式催物業費。

3、維修基金的門檻進一步降低。

3年前，小夥伴大明同學就遇到了“維修基金”使用難的問題，大明房子位於頂樓，住了10年之後，頂樓開始漏水了，出現滲水情況的還有好幾個住戶，由於頂樓屬於公共區域，所以大明等人申請啟動維修基金修理，然而票數不足1/10，最終大明只能用自己的錢去修理。大修基金使用難，這是小區一直以來的問題。

這一次新的《民法典》把原來基金使用從“三分之二同意”降低到了“二分之一同意”，提高了維修基金的使用便捷程度，同時在緊急情況下要使用修理基金的，業主大會也可以申請。這對於10-20年房齡的老房子而言，是好訊息。

總結起來，新規定對於物業的規範正在逐漸完善，我們相信未來透過一系列約束的方式，物業服務將會越來越好。

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