文 | 白羊

近日，央行在釋出的《2019年第三季度中國貨幣政策執行報告》中再次重申，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

據不完全統計，今年下半年以來，央行先後5次定調房地產信貸，強調不將房地產作為短期刺激經濟的手段，避免把房地產工具化。

單就字面上的話及三番五次密集表態來看，央行不僅無開口子的意思，反而還在讓大家死了那條心。這對對錢望眼欲穿的房企和依賴土地財政且GDP壓力山大的地方政府來說，顯然不是個什麼好訊息。

不過隨後來自央行的老兵，前任央行調查統計司司長，現央行參事、上海市人民政府參事——盛鬆成給出了完全不同的解讀。

盛鬆成認為，不作為刺激手段不應與政策繼續收緊畫上等號。目前房地產業在中國經濟中仍有著重要地位，在經濟面臨下行壓力、地產拐點逐步行成的背景下，房地產調控不應再大幅收緊，保持整體調控穩定在當前的水平是較為適宜的。

翻譯成大白話就是，喊話高層，調控不能再緊了，不然經濟會出問題；喊話房企和地方，別被央行的話給嚇唬住，調控已經觸底了。

拋開對樓市和高房價的主觀情感，通觀盛的觀點，會發現其對樓市的認知整體還是比較客觀、冷靜和深刻的，對於福斯買房置業也是有一定指導意義的。

其一，房地產是中國經濟的“壓艙石”，既要杜絕尾大不掉之害，也要防止過度抑制對經濟造成反噬。

2018年房地產行業對於經濟增長的貢獻達到12.73%。今年1-10月份房地產投資佔固定資產投資的比例達到21.45%，房地產投資對固定資產投資的貢獻率較高。房地產投資佔GDP的比重達到14.05%，達到近三年來的相對高位。

從上述資料看，不管我們承不承認、願不願意，房地產都是中國經濟中一塊壓艙石。當然從另一個角度看，我們也被房地產綁架了。

前幾輪調控“屢調屢敗”、房價“越調越高”及“救市”救出一個超級大牛市，都深刻地反映了這一點，也深深地刺激了高層，而這又反過來加劇了高層摁住樓市的決心，所以才有了“房子是用來住的不是用來炒的”、“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

但矯枉不能過正，不能為杜絕尾大不掉之害，動搖現有市場的基本面，進而引發更大的“病發症”。盛鬆成不僅指出了這一點，還表示房地產行業的“拐點”已經初現。

目前房地產行業整個產業鏈條均處於連續下降趨勢。

如果說是房地產行業某一個指標的下行可以理解為行業調整，而產業鏈各個環節均持續下行，在一定程度上就可以認為行業“拐點”已經初現。一旦全行業下行趨勢確立，將對市場的穩定形成負面影響。

這，恰是當下政策制定者需要謹慎預防和規避的。

其二，供給側的萎縮為房價上漲埋下伏筆，未來4-8個月內房價存在上漲壓力。

其認為，需求端調控由於操作較易且見效較快，往往是房地產調控的主要手段，但無論從短期還是長期來看，中國房地產需求仍然處在相對高位，單純壓制需求並不能從根本上解決問題。

如果試圖只通過壓制來緩解目前的問題，這些壓制的需求終究會在未來反彈，造成更大的問題。正確的調控姿勢應該是供需結合。

但現有調控對房企融資的嚴防死守，不可避免地讓供給受到了抑制。

資料顯示，截至2019年10月中國商品房和商品住宅的待售面積分別為4.93和2.24億平米，均低於2014年調控開始放鬆時的水平。

房地產市場投資與庫存之間存在較強的關聯，房地產市場庫存滯後於房地產開發投資1.5-2年左右的時間，也就是說房地產開發投資的下行在未來1.5-2年後將會導致更低的庫存水平。

另有資料顯示，70城商品住宅價格指數與土地購置面積增速及房地產開發投資增速有較為明顯的關係，與二者的相關係數分別達到60.5%和40.8%。

一般土地購置面積達到負增長低位谷底後7-11個月，70城商品住宅的價格就會出現10%以上的明顯上漲。

而2019年1-9月份土地購置面積增速-20.2%，處於近3年來的相對低位。所以，基於供給不足導致價格上漲的邏輯，未來4-8個月記憶體在著價格上漲的壓力。

當然，你也可以將其理解為在提醒上面要對房企融資適度鬆綁。

其三，無論是開發投資還是買房投資，都要注意、規避樓市的結構性陷阱。

鑑於中國東中西部及城市間在經濟水平和人口上的差異，樓市也存在著嚴重的結構性矛盾。

從人口結構性來看，東部區域人口基數較大，2018年達到5.38億，約佔全國總人口的38.52%；中部區域人口為3.71億，佔比為26.6%；西部區域人口為3.80億，佔比為27.2%。東部區域2010-2018年間常住人口增長率整體較高，並且超過全國平均水平（4.06%）。

但房地產開發投資和土地供給，卻顯然與人口分佈不匹配。

比現在年1-9月，中國西部地區房地產開發投資增速累計同比為16.2%，東部區域增速僅為8.6%，西部房地產投資增速遠高於東部區域，該現象從今年2月份一直持續到現在。從7月份開始，中部區域房地產投資也開始超過東部區域。

土地供給也是如此。自本輪調控政策出臺的2016年至今年9月，土地的供需差距比例較高的前25個城市中15個城市是中西部城市，並且也有15個城市為三四線城市。但顯然，這些城市的人口支撐是較弱的；與此形成明顯對照的是一線城市和東部核心二三線城市，土地的供需比例整體為負值，也就是意味著這些區域供給明顯小於需求。

這種教訓是深刻的。2010年房地產調控收緊後，開發企業開始轉戰中西部區域，這也導致2011年-2014年間中、西部地區房地產開發投資增速均高於東部和中部地區，最終導致了中、西部地區的大量庫存的產生，這也是上一輪“去庫存”調控的大背景。

但現在已不可能再來一輪去庫存了，所以這也就意味著，接下來廣袤的中西部城市，樓市將會相當痛苦，房企之間的兼併整合也將加劇。

總之，在城鎮化率75%之前（2018年為59.58%），住宅投資仍將保持在一定的水平，只有到了高度城鎮化階段，住宅投資的比例才開始下行。因此，在未來十年保持房地產投資的合理增長意義重大。而不將房地產業作為短期經濟刺激的手段，也意味著房地產業在長期中必然要實現與整體經濟的協調發展。

所以，樓市依然值得玩，但抱著投機心理，想靠炒房發財的除外，無論是個人還是開發商。

不過話又說回來，即使不再狠踩油門，現有車速（房價水平）下，還沒上車的剛需要想上車，難度也還是不小。沒辦法，現實就是這麼殘酷。