01. 造院起家

泰禾，是一個陌生的名字。

但它在地產圈還是小有名氣。

泰禾靠“造院”起家，走的是奢華路線。

它抓住有錢人格調高、講究身份階級的特點，不造大平層這等大路貨。

專賣豪華院落。

像成龍、馮小剛、王剛、章子怡、范冰冰、孫紅雷等一眾大咖明星，都是泰禾院中賓。

（黃其森）

不過比起這塊招牌，名氣更大的還是幕後老闆——黃其森。

說起黃其森，最先想到的詞彙就是“賭棍”。

雖然，他跟傳說中每月都飛到拉斯維加斯上牌桌的宋衛平沒法比。

但比上不足，比下有餘。

在商業江湖中，他絲毫不輸國美的前首富黃光裕。

以及曾經被董小姐十分看好的珠海銀隆創始人魏銀倉。

黃其森不同於宋衛平經常孤注一擲的豪賭。

這位福建人從內到外透著綿裡藏針的勁兒。

不動聲色，落子斷然不會平地起驚雷。

就像中國象棋裡的一隻過河卒，不斷的往前拱。

步步為營，將“愛拼才會贏”五個字發揮得淋漓盡致。

受黃其森個人風格影響，泰禾經營理念如出一轍。

在近二十年的發展履歷表上，密密麻麻寫著的都是牌術。

只不過這手牌，在今年打得卻頗為慘淡......

停工，疑似爛尾。

這應該是目前業主最怕聽到的字眼。

泰禾北京院子的業主們做夢也沒想到，這樣的事情怎會發生在自己身上？

泰禾北京院子業主們怎麼也想不明白，為什麼買房風險會這麼大？

80億，就挖了一個大坑。

坑了那些賣了房子把所有錢砸在上面的業主。令人神往的院子，掏光了多少人的錢包。

結果卻是，停的停、賣的賣、燒的燒。

愛拼的閩系房企，倒了一個福晟，又躺了一個泰禾。

兩者都用盡最後的力氣吐出一句，“拼不動了”......

02. 泰禾牌術

近期泰禾屢屢被詬病，主要是因為兩點。

給業主下套和負債。

今年“北京院子二期的塔吊好像不轉了”的訊息，宛如一枚深水炸彈。

把那些幻想住進新房的人炸得人仰馬翻。

按照規劃，2018年末推出的房子本應該在6個月前竣工。

可泰禾北京院子的工地上，只有兩個塔吊在轉。

更讓業主惱火的是，當時兩個塔吊正在建設的還不是他們買的疊拼別墅。

而是泰禾的自持部分......而且，還有一部分業主仍未完成網籤。

對此，泰禾給出的理由是，北京卡著豪宅網籤。

房子停工+未網籤，業主心裡的疑問不斷增多。

聯絡在一起細想，才知道自己鑽進了圈套。

經過多番談判，加上朝陽房管局反饋的資訊，這群矇在鼓裡的業主才弄清真相：

泰禾挪用了監管賬戶的錢，導致網籤停止。

原本需要10億以上餘額的監管賬戶，如今只剩下了2.27億元。

更要命的是，這個資金缺口特別大，或超過10億元。

連70億購房款都被挪進了泰禾口袋，用於償還集團各種債務。

沒錢，專案就進行不下去。

該怎麼辦？業主們慌了。

彼時眾人陣腳一亂，又給了泰禾可乘之機。

要說泰禾高明，就在這個地方。

它總是能夠抓住人性的弱點，無論是賣房子，還是搞詐騙。

在泰禾的鼓動下，這群業主為了給專案供血，開始辦理按揭貸款。

180多戶業主硬生生湊了8.2億的按揭回款，超過了後期主體結構建設資金7.22億元。

就這樣在業主眼皮子底下，泰禾又划走一批資金拿去還債。

這些錢，從此一去不復返。

“又被騙了，騙走了更多的錢。”

“我們北京院子的業主現在都是難民。”

80億，挖了個大坑，打了一個大水漂。

這些業主有多崩潰？有人坦言想跳樓。他們可是豪宅的業主，可是帝都的業主，也是尊嚴掃地......

事情鬧到如此地步，各方是極難收場。

至此我們也不由得心生好奇。

債務是如何累計到這個地步的？

以及泰禾崩塌的緣由究竟是什麼？

03. 帝國崩塌

在內部人看來，崩塌始於2017年冬的一場大火。

天津的一把火直接燒掉了黃其森餘生的運氣。

那場大火的前後，2017年下半年至2018年上半年，正是未意識到市場已悄然變化的黃其森和泰禾的高光時刻。

如今看來似乎也是迴光返照......

2017年12月1日，泰禾集團位於天津的首個專案——天津金尊府發生火災。

致11人死亡5人受傷。

公安機關當時對泰禾集團天津分公司及其供應商等11名犯罪嫌疑人進行刑事拘留。

有內部人士稱，“事情鬧得特別大，從那以後就開始走下坡路。”

這個被泰禾收購不足半年的專案，在2018年3月完成股權轉讓。

收購專案時的8.14億元資金，再加上融資成本以及後期的開發成本。

該專案總計沉澱了泰禾十億元以上規模的資金。

資金問題就是從那時起，在集團各個層面陸續顯現。

然而今年情況更糟，泰禾銷售業績慘不忍睹。

去年年底，泰禾逾期債務只有48.62億。

佔其母淨資產的比重，也只有24.68%。

但到了2020年7月7日，到期未償還債務已上升到恐怖的270.65億元。

與此同時，銷售回款也大幅下降。

兩面夾擊的結果顯而易見，即運轉變得舉步維艱......

在不得已的情況下，泰禾還試圖拉攏萬科進行戰投。

但萬科與泰禾簽入股協議前提是，泰禾能夠達成債務重組。

從現實來看，黃其森必須先處理好控股股東泰禾投資的債務問題。

方能繼續處理上市公司泰禾集團的債務。

而華融債務的處理，又是泰禾投資目前最為複雜的一項。

對此，監管部門也面臨著巨大的壓力。

債務處理過程中，華融不斷查封泰禾集團旗下專案未交房物業，以及未辦理產權的物業。

目前來看，只是一筆5億元債務達成和解，還有一筆20億元的債務和解應該仍在談判之中。

此前也疑似泰禾內部人士向媒體爆料，萬科與華融有意攜手入局，盤活泰禾部分專案。

如該策略得到落實，華融似乎是同意了“債轉股”。

可這涉及到股權劃分問題，黃其森並不願意將控制權拱手讓出。

但其實最後的解決也許是皆大歡喜：黃其森妥協，萬科接盤。只是看債務解決這一道，萬科能從中支出什麼高招。

事後總結，造成今天這個局面的主要原因，還是泰禾的經營策略出了問題。

黃其森錯判了形式。

泰禾主打的“院子系”產品本身週轉速度慢，需要更多資金沉澱。

而且在走出福建向全國的擴張過程中，極力主張“堅守一二線城市”。

使其付出更高的拿地成本和專案成本。

輝煌時期，泰禾曾一度對外宣稱，要在全國29城累計開發全產品系列專案90餘個。

其中，新增土地儲備16個專案。

江西南昌茵夢湖待開發土地面積為105.58萬平方米，超過百萬平方米實屬罕見。

這樣做在2014~2015年，房地產行業呈現爆發式增長態勢時是可行的。

可天有不測風雲，誰也不曾想到，隨後兩年增速開始放緩、慣力作用消失。

房地產行業整體收緊，資金成本不斷滾雪球。

尤其是豪宅市場限價原以為放開卻未放開……

就這樣，黃其森想透過捂盤高價出手的盤算全毀了。

直至現在，黃其森一直在找錢的路上。

但截止目前，似乎並沒有真正的好訊息。