這兩天，發生了兩件與樓市有關的大事。

11月15日（上週五），國家統計局公佈了10月70城房價資料。從二手房資料來看，2019年10月，全國共35個城市二手房價較上月下跌，這其中既有一、二線城市，也有三四線城市。這是近兩年的最慘值！

11月18日（今日）一早，央行開展1800億元逆回購操作，同時下調7天期逆回購利率至2.5%，較此前下降0.05%。逆回購利率的下降，意味著商業銀行能夠從央行借到更多便宜的錢用於貸款發放。可見，利率寬鬆週期已經到來！

壹丨一半城市房價下跌

相比新房，70城二手房資料更能代表市場的聲音。開篇有提到最新的70城房價資料，一半城市的二手房價出現了環比下跌，4個城市價格持平，上漲城市數量為31個。

與今年3月相比，二手房市場變化巨大！下跌城市由10城增加至35城，上漲城市由57城銳減至31城，資料反轉的背後，是各地樓市降溫的真實寫照。

一線城市中，北上廣二手房全部下調，只有深圳例外。深圳今年以來城市政策利好不斷，10月單月上漲1%，排名各大城市的前列，前不久深圳剛剛廢掉了“豪宅稅”，對該城市的二手房量價又是一個刺激。

西安這次成為了“降幅第一”的城市，與濟南並列，二手房價格環比下跌0.7%，近期留意二手房市場的小夥伴也應有感受，中介刷屏的“房東急售”房源越來越多，多個板塊出現了與新房價格相近的二手房源，只是數量有限，新房、二手房價格倒掛的現象進一步緩和。

此外，青島、天津、廈門、貴陽、石家莊、太原、南昌、武漢、鄭州、長沙、重慶、杭州等關注度較高的城市分別下降0.1%-0.6%。

從環比來看，10月份，70城新房價格環比上漲的城市數量為50個，比上個月又減少3個；下跌的城市有17個，比上個月多5個。新房上漲的城市數量繼續減少，下降的城市數量持續增加，樓市下行態勢更為明顯。

新房方面，西安環比上漲0.9%，同比上漲15.6%。在嚴格的限價政策下，西安新房價格很難再拔高漲幅。此次漲幅排名中，西安已不在前列，低於呼和浩特、瀋陽、長春、哈爾濱、武漢等城市。

貳丨房貸利率下調指日可待

國家統計局的房價資料是有滯後性的，如果市場下行，真實的市場情況比官方資料可能更為慘烈！除了這次逆回購利率下降外，央行近期頻頻釋放寬鬆的貨幣訊號！

央行15日對僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行定向下調存款準備金率1個百分點的第二次調整，釋放長期資金約400億元。釋放資金規模與上個月基本相當。

11月16日，央行釋出了《2019年第三季度貨幣政策執行報告》，其中有兩點訊號值得我們關注：

一、強調了目前國內經濟下行壓力持續加大，此次報告中並未提及前兩個季度報告中的“把好貨幣供給總閥門”。

二、強調了警惕通貨膨脹的預期持續發散，貨幣政策會微調以穩定經濟主體的通脹預期。

這兩點可以看出，今年四季度開始，貨幣政策較以往會有所放鬆，需要投入更多的資金進入實體，以求經濟增長的穩定，但在以豬肉為首的物價上漲制約下，一定不能“大水漫灌”。未來央行還將持續、小規模地放水商業銀行。

政策風向變了、商業銀行有錢了，房貸利率會不會降呢？

從大趨勢來看，本週三（11月20日）公佈的LPR極有可能降低。現在樓市利率與LPR繫結，今年8月，央行推進貸款利率市場化改革。改革後LPR參考MLF，貸款利率則錨定LPR。目前已進行了三次LPR報價。

8月20日一年期LPR下調10個基點、5年期以上LPR下調5個基點；9月20日一年期LPR下調5個基點、5年以上LPR維持不變；10月21日，兩者利率均未調整。

10月LPR保持穩定，說明商業銀行資金成本很難進一步下降。11月20日LPR將進行第四次報價，央行11月初下調MLF利率、月中有降低部分商業銀行的存款準備金率，現在逆回購的利率又下降，這都有助於LPR的下行。

叄丨置業視窗期要來？

一半城市二手房價格回落，新房價格下調城市數量增多，在樓市初顯疲態時，央行便展開行動，為市場帶來穩健寬鬆的貨幣政策。

在不堪的經濟資料面前，本輪自2016年9月開啟的樓市調控真的到頭了！目前來看房地產依然是經濟支柱產業，它影響到投資、土地財政、居民財富，銀行運營，近期各地出現了不少因樓盤降價而起的維權事件，樓市的穩定在2020年到來之際格外重要，仍扮演壓艙石的角色。

但各地樓市在在“一城一策”的新玩法下，市場表現會出現差別、分化。你所在的城市明年樓市怎麼走？我們需要留意這三點：

一、每逢年底，各種中央級別的會議頻繁舉行。留意會間對房地產的表態與最新定調，至少可以窺見高層對房地產市場的態度，進而判斷明年房地產調控的鬆緊。

二、2019年還會公佈兩次LPR，五年期以上的LPR如果出現下調，房貸利率降低，必然會對樓市起到拉昇作用，如果房貸利率真的降了，不妨抓緊年底開發商衝業績、抓回款的契機，多去看看房子。

三、限貸、限售、限價等核心調控政策是否會放開？限購已經被各地普遍推行的“人才引進”稀釋了作用，那麼限貸、限售等政策就顯得更為關鍵，一旦有核心城市開始陸續放鬆調控，那新一輪房價上漲就不遠了。

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