剛剛，有大事！央行準備對個人房貸存量的29萬多億貸款“動刀”，房貸利息會降低嗎？……

近日發生幾個事引發我們的關注，一個是17日龍崗開盤銷售的頤安都會中央五期當場一個客戶表示，買這個房子要掏光所有積蓄；一個是這個週末11月16日央行釋出《2019年第三季度中國貨幣政策執行報告》，提出“抓緊研究出臺存量貸款利率基準轉換方案”。

表明一個事，買房壓力大，存量房貸存量也非常龐大，央行正準備進一步打破貸款利率隱性下限，疏通市場利率向貸款利率的傳導渠道，存量房貸利率也可能會隨市場變化而調整。

按照一份央行資料統計，至今個人房貸存量已經是29.05萬億的餘額，按照中國每年成交近14萬億的新房，基本是2倍。按照13億的中國人，平均每個人是負債房貸2萬多億。

說得比較貼心的一句話就是：“等你把房貸還完了，人都老了！”這就是中國不少買房人的心境。

而每一年，繁榮交易量的背後，是中國人比較龐大的房貸負債率。

有資料顯示，中國人房貸負債率已經高達65%。這個資料是來自2018年一個德國記者的資料。根據這個德國記者的調查報告，這個德國人用了三個月的時間，調查了將近100個家庭的房貸負債率問題。結果顯示，從2016年開始買房的人，其房貸支出普遍佔到了月收入的65%，最高者達到了80%。而對於一向保守的德國人來說，這個記者認為“中國人為了買房簡直太瘋狂，絲毫不顧及自己的承受能力”。而按照一份相對權威的西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心釋出《中國家庭金融調查專題——中國居民槓桿率和家庭消費信貸問題研究》顯示，“中國家庭債務風險雖然整體可控。此外，從負債結構來看，新增家庭債務主要集中在住房上，且主要集中在多套住房上，同時債務相對集中在低收入群體。”2013至2018年，住戶部門貸款增長總額達31.76萬億，其中個人住房貸款餘額增長17.65萬億，佔比高達55.58%，貢獻了主要增長。僅2017年至2018年，家庭多套房上的住房貸款佔比從62.9%上升至65.9%，超過首套房上的住房貸款。其中，有47.1%的存量房貸在空置房裡。可見，中國人房貸債務比較明顯，同時，超6成銀行按揭貸款為多套房房貸，近5成存量房貸投向空置房。

另外按照官方央行這份三季度資料顯示，2019年前三季度是新增13.6萬億貸款量，同比增速為12.5%，9月末個人住房貸款增速是16.8%，前三季度增量是3.3萬億個人住房貸款，佔比中長期貸款增量的8.9萬億，基本比例是37%。從這些資料可以看到，個人住房貸款的增速比整體的貸款量增速還高，比重也是近四成。

雖然今年前三季度全國商品房銷售面積119179萬平方米，同比下降0.1%，但個人房貸增速還是保持一定幅度的增長。商品房銷售額111491億元，增長7.1%。

房地產貸款今年仍然是保持一定的增速。雖然增速回落，但增速基本是高於同期的全國貸款的增量增速。2019年的至三季度資料顯示，2019年三季度末，全國人民幣房地產貸款餘額43.29萬億元，同比增長15.6%，高於全國貸款12.5%的增速；2019年三季度末，個人住房貸款餘額29.05萬億元，增速是16.8%，也同樣是高於全國貸款的增速。再看2018年資料，2018年末，人民幣房地產貸款餘額38.7萬億元，同比增長20%；全年增加6.45萬億元，佔同期各項貸款增量的39.9%；個人住房貸款餘額25.75萬億元，同比增長17.8%。而2018年全國貸款增量是16.17萬億元，同比增長僅僅是13.5%。2018年的資料也顯示廣東方面的房貸資料，2018年末廣東住戶貸款餘額比年初增加8991億元，其中，個人住房貸款增加5239億元，佔各項貸款增量比重27.7%。

易居釋出的一份資料也顯示指出中國購房槓桿率的問題，三季度末全國居民購房槓桿率為31.3%，指出中國住戶部門槓桿率不斷創新高，不斷縮小與發達國家間的差距。

近十五年來，中國個人房貸增量是從2004年的1.6萬億元飆升到2019年三季度末的29.05萬億。其中在2014年個人住房貸款餘額僅僅是11.5萬億，前10年僅僅是9.9萬億增量，而後5年，就是2014年到2019年，從11.5萬億到今天的29.05萬億，是近18萬億的增量。2018年是增量4.58萬億個人房貸增量；2017年是4.15萬億；2016年是增量4.85萬億……儘管資料增速減慢，但體量是越來越龐大，相信購房者壓力也是越來越沉重，可謂是房奴負債率驚人。

另外，中國有多少房奴呢？按照一份2018年7月的資料顯示，中國通過銀行貸款買房的家庭大約有2億戶，按照最新統計的中國一個家庭平均人口為3.02人，其實相當於中國有6億人口都是房奴，扣掉家庭成員中的小孩，4億人口都揹負著沉重的房貸壓力。基本就是4個億的房奴，9個億的打工人群中，房奴比例最重的估計就是白領階層。

02 中國的房價水平線

在中國，均價低於1萬元的城市被譽為“良心之城”，而普遍的房子，基本都是100萬以上的總價，基本平均是首付30萬一套起步的購買實際。如果按照深圳近期鬧翻了豪宅稅，500萬，甚至700萬，可能都是普通住宅，這房價水平無法比。

一份統計2017年底中國261個城市房價中（這份資料中可能部分城市房價還不止那個價），但全國已經是共有53個城市的房價過萬。當時的資料顯示，截止2017年12月份，全國一線城市的平均房價為52834元/ m²，二線城市平均房價為14364/m²，三四線及以下城市平均房價為6982/ m²。

對比2019年這些城市的房價，相信不少城市的房價未必還保留當時的價格現狀，基本是穩中有點升。

按照國家統計局今年10月份的資料，70個城市新房住宅，70個城市僅有1個城市房價是同比去年同月下降，其他都是上漲。漲幅指數較高的如石家莊113.1的同比係數等。70個二手房價格指數，則基本是對半數上漲和同比下降，微幅度變化。

同時按照統計局今年1-10月銷售數量顯示，前10月中國銷量新房住宅是117133萬平方，住宅銷售額是108948億，均價是9301元一平方。

中國房價水平基本是近一萬元的水平，普通的100平房子，基本總價就是100萬購買價。30萬首付，70萬的貸款，基本30年得還給銀行利息超過70萬元的負擔。

其實這些年發現，越是二三四線的城市，買房的房貸利率可能比一線更高。按照中國正常的4.90%基準，基本首套都是上浮5%-15%，有些城市首套可能都上浮到30%；二套基本都是上浮20%以上。就好像惠州，房貸利率就比深圳高多了。

按照今年10月的一份利率表顯示，惠州首套房貸利率最低5.75％（工行竟然達到6.37%），二套基本最低是6.05%，大部分是6.37%，甚至是6.62%，而且資料也顯示惠州10家銀行，發現惠州現階段執行的房貸利率遠遠高於央行規定的10月8日之後的最低執行利率標準，基本是繼續高位執行；而深圳首套利率基本是5.15%，二套是5.45%，這利率比惠州少多了。特別是二套，惠州基本是多出2個點，每個月多還過千房貸都不止。

對比大灣區中，不僅是惠州、東莞、佛山、珠海、中山的房貸利率基本都遠高於深圳和廣州這些城市的房貸利率。而且是遠高於當下的LPR4.85%的利率。

資料也顯示，10月份，全國首套房貸款平均利率為5.52%，已連續五個月小幅上升。二套房貸款平均利率為5.83%。強高的房貸利率，已經阻擋不少買房消費，也增加不少的每個月開支成本。

儘管當前中國已經執行了10月8日後的房貸LPR制度，就是5年期以上LPR為4.85%。但存量的房貸沒有做出表態如何改變。而按照11月16日央行釋出的2019年第三季度中國貨幣政策執行報告表態，正在提出抓緊研究出臺存量貸款利率基準轉換方案。這裡面關鍵的就是惹人關注的29.05萬億的個人存量房貸。

也代表著先前表態的：“2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。”這個說法將會改變。

這個人貸款佔比量是超過50%，是2019年三季度末房地產貸款餘額中的43.29萬億元中的個人住房貸款的29.05萬億，房奴們真心要關注了。

本次央行對個人房貸存量的29.05萬億存量貸款的表態，基本預示著個人存量房貸的利息，有可能也會隨著LPR的調整變化。具體細則，還未知，靜待觀察。而存量中房貸利率保持不變的做法，也會有變化。專家也預測，央行會在未來20天裡公佈方案，很快看到。

不過目前LPR每個月20日都公佈一次，基本五年上的市場利率是4.85%，已經是幾個月實施以來沒有變化。如果個人存量的房貸利率也會變化，變少，估計都是每個“房奴”心中所想。自然，房貸改革也是對利率市場化的順勢而為，市場利率也的確在走低趨勢。

從目前房貸調整的措施，房貸利率=LPR+加點數值。基本是加點數值多過減點的數值。央行公告當時調整房貸利率也指出，新發放首套個人住房貸款利率將不低於相應期限的LPR。二套個人住房貸款利率不得低於相應期的LPR+60個基點。個人存量的房貸怎麼調整，就看看央行即將出臺的措施了。你怎麼看呢？