日前，中國人民銀行釋出的2019年第三季度貨幣政策執行報告提及，按照“因城施策”的基本原則，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

或許有人會看衰樓市，但報告提到的不作為刺激手段不應與政策繼續收緊畫上等號。目前房地產業在中國經濟中仍有著重要地位，在地產拐點逐步行成的背景下，房地產調控不應再大幅收緊，保持整體調控穩定在當前的水平是較為適宜的。

房地產佔GDP佔比達到14.05%！對經濟仍顯重要

就經濟來說，利用市場租金法重新評估中國房地產行業增加值後，2018年房地產行業對於經濟增長的貢獻達到12.73%，仍然是經濟平穩執行的一塊“壓艙石”。即使是經歷過房價泡沫破滅的日本，經歷過次債危機的美國，房地產對其經濟的貢獻率也依然較高，二者基本穩定在12-13%左右。

目前中國房地產業對經濟的貢獻基本與二者相當，但是從經濟發展階段來看，中國目前正處於快速城鎮化和高速工業化的程序中，房地產市場的需求仍處於增長階段，高於美國和日本等發達國家。

對投資而言，自1998年“房改”以來，中國房地產投資在固定資產投資中的佔比始終保持在20%左右的水平，今年1-10月份房地產投資佔固定資產投資的比例達到21.45%，房地產投資對固定資產投資的貢獻率較高。

房地產投資佔GDP的比重達到14.05%，達到近三年來的相對高位。Burns&Grebler在其著作《The housing of nations》中提出了住宅投資“倒U型”曲線的假說，即住宅投資與GDP的比值先上升、後下降。2018年中國城鎮化率僅為59.58%，可見房地產投資在未來較長時期內(城鎮化基本完成前)仍然要發揮較為重要的作用。

城鎮化和舊改拆遷打開了房地產需求空間

從長期來看，中國住宅需求主要包括城鎮化過程中新增城鎮人口的居住需求和城鎮存量住房的折舊拆遷需求。

根據國務院釋出的國家人口發展規劃(2016—2030年)，2030年中國城鎮化率預期發展目標為70%，未來12年中國城鎮人口將會增加2.15億人。按照目前城鎮居民人均住房建築面積39平米(根據國家統計局2018年資料)計算，未來新增城鎮人口的住房需求為83.85億平米。城市住房折舊拆遷規模未來12年將達到55.58億平米。未來12年間城鎮住宅總需求約為139.43億平米(按照30年折舊則為213.54億平米)。

同時，中國家庭結構也在發生變化。

根據2030年中國城鎮化率預期目標為75%來計算，將新增2.15億城鎮人口。按照目前的戶均2.99人計算，新增戶數為7191萬戶；如果按照戶均人數2.77人計算，新增戶數為7762萬戶。家庭結構的變化就會導致城市戶數增加571萬戶。如果考慮到當前存量家庭戶數的變化，當前城鎮人口為8.31億人，按照戶均2.99人可以計算出家庭戶數為27793萬戶。當戶均人數下降為2.77人後，家庭戶數變為30000戶，戶數增加2207萬戶。綜合來看，家庭結構的變化就會導致家庭戶數增加2778萬戶。

按照戶均100平米來計算，要增加27.78億平米的住房需求。這意味著2019-2030年，中國年均仍然需要增加13.93億平米的住房(如果折舊按30年計算，則為20.11億平米)，而中國2010-2015，2016-2018年的年均新建住宅成交量為10.15億平米和14.34億平米。如果考慮到住房改善的需求，中國未來的新房建設需求還會更大。在住房需求沒有明顯下行的情況下壓制供給，會造成未來供需失衡，並最終推高房價。

除了住宅投資需求外，中國還有大量其他的房地產開發投資需求。中國人口城鎮化的持續推進必然會帶動城市商業需求的增加，同時，居民生活水平的提升帶動的消費升級同樣會產生大量的商業需求，這些都需要持續的商業地產開發投資才能得以滿足。而隨著老齡化和居民消費升級的進一步發展，以養老地產和旅遊地產為代表的產業地產同樣需要大量的資金投入。

泉州土地供需比呈現負值！25城資料可觀

通過一個城市成交的土地規劃建築面積和成交的商品住宅這兩個資料，可以計算一個城市潛在住房供應量增減變化的情況。自本輪調控政策出臺的2016年至今(2019年9月)，土地的供需差距比例較高的前25個城市中15個城市是中西部城市，並且也有15個城市為三四線城市。

這些城市的人口支撐也相對較弱，除了西安、鄭州等因為人才落戶政策促成的人口增長較為明顯外，其他城市常住人口增速整體較低，甚至烏魯木齊還出現常住人口大量減少的情況。與此形成明顯對照的是一線城市和東部核心二三線城市，土地的供需比例整體為負值，也就是意味著這些區域供給明顯小於需求，尤其是常住人口增長量較大的比如深圳、廣州、佛山、青島、合肥、廈門、泉州等城市。

值得一提的，泉州2015-2017年期間人口增量為14萬人，增長率1.65%，2016-2019土地供需比呈現負值，為-67.27%。這勢必將影響區域土地供給及樓市形態。