因無法按時從中介處收取租金，房東與租戶協商，從租戶處收回房屋。然而租戶已經向中介預交了租金，於是租戶紛紛訴至法院，要求中介公司返還預收的租金，並承擔違約責任。部分租戶拒絕返還房屋，房東只能訴至法院，要求中介公司返還房屋、支付欠付租金並要求其承擔違約責任。

案件受理後，因中介公司下落不明，根據《民事訴訟法》相關規定，法院透過公告送達後開庭。法院經審理，判決被告中介公司支付欠付或預收的租金，並按合同約定支付違約金。

法官提示

與房東直接將房屋出租給租戶的租賃方式不同，現在市場上專門從事轉租房屋的中介服務日漸興盛。房東為避免尋找租戶、更換租戶等繁瑣事宜，將房屋按照一定租金標準出租給中介公司，由中介公司作為二房東對外出租。在這樣的模式下，形成了兩個單獨的租賃合同關係，其一為房東與中介之間的租賃合同關係，其二為中介與租戶之間的租賃合同關係。房東與租戶間沒有直接法律關係，租戶的租金也未直接交付於房東，中介公司在中間起到了極為重要的作用，如果出現跑路、失聯的情況，房東與租戶將面臨權益受損。

對此，法官對房東及租戶作出如下提示：

一是謹慎選擇中介公司。在選擇中介時，應當首選經營時間長、信譽好的中介。在簽約前，當事人可以透過網路查詢瞭解中介的工商登記資訊以及是否有相關的裁判文書，儘量不與已經顯示“吊銷”“登出”“資訊異常”或近期內訴訟集中高發的中介簽約，以避免出現中介因經營不善而跑路的情形。

二是注重審查核心條款。在房屋租賃合同糾紛中，核心條款有“租期起止時間”“租金標準和支付方式”“是否允許裝修”“違約條款”。其中，最容易被大家忽視的是違約條款。本案中，中介公司與房東的租賃合同中約定，中介公司拖欠租金的情形下，房東需要催繳中介公司，中介公司在催繳後15日依然未支付租金的，房東才具有合同約定的解除權。遇到中介公司下落不明的情況，催繳通知無法送達，房東依據該條款解除合同的權利就受到極大的限制，甚至無法實現，而只能透過訴訟解除合同。在此，建議細化合同解除與終止條款，對違約情形房東有權單方解除合同並收回房屋。

三是關注中介公司運營情況。本案中，有的房東在發現中介存在欠費的現象後，便行使了合同解除權，及時收回房屋。但是有的房東在糾紛大批量出現後，才注意到欠付租金的情況，此時損失已經擴大。作為租戶要注意，在發現中介與房東之間的合同可能會被解除、房屋被收回的情況下，應認真核實租賃合同能夠繼續履行，謹慎支付後期租金。

四是約定有效送達地址。根據法律規定，國內公告送達期限為60日，按照普通程式審理的舉證期30日。為了避免漫長的時間成本，當事人在簽訂合同時，可以在合同中約定訴訟送達地址。根據最高法院《關於進一步加強民事送達工作的若干意見》，當事人拒絕確認送達地址或躲避、規避送達，若當事人在訴訟所涉及的合同、往來函件中對送達地址有明確約定的，法院可以以約定的地址為送達地址。此種情形下，可以縮短訴訟時間，儘快實現合法權益。